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中國房地產業的發展可以形象地被稱為『造城運動』,政府在造大城:北京城、廣州城、南京城……;房地產開發商們在造各種各樣的城中之城:現代城、鳳凰城、世紀城……但是如果我們冷靜地觀察這一系列的『造城運動』,就會發現其中有很多值得擔心的事情,請看業內知名人士對這種發展趨勢的懮慮。
城市格局與功能存在規劃危機
-北京有巨大的示范效果,北京做什麼,全國都會做什麼,比如像環路,北京做了二環、三環,全國各地都做環路。
趙文凱(北京城市規劃設計研究院高級規劃師)
趙文凱:大家可能知道,在國外法律裡面有一條,參與規劃的人,你自己不能在相關的房地產公司裡面佔股份,你的親屬也都不能在這些地方工作或者是佔股份,如果被發現的話,你就會被起訴。但是在中國,夫妻兩個人一個在規劃局,一個在開發商那兒工作,這種情況不少,就是說在中國還沒有意識到城市規劃對房地產決策的重要性。
中國現在的城市化水平是30%左右,到2020年要爭取達到55%,城市房地產的開發量是非常的大,這牽涉到城市格局與功能的規劃。北京有巨大的示范效果,北京做什麼,全國都會做什麼,比如像環路,北京做了二環、三環,全國各地都跟風做環路;北京做了CBD商務區,就連北戴河這樣的中小城市也打出了自己的CBD商務區招牌。我把這個稱為城市的危機。
還有就是城市門檻,包括土地拍賣之後,成本提高。那麼,從國家來講,城市建設就是要解決一個城市化的問題,經濟要發展,必須依靠城市化這麼一個很有力的手段,沒有城市化就沒有經濟的發展。但是,城市的房子越來越貴,人進不來怎麼辦?這又是一個危機。
社區『爆點』正在普遍化
-這個『爆點』意味著房地產面臨著一個前所未有的轉型的契機。一方面,房地產十年來積累的一系列問題在這裡開始引爆,去年可能到達了某個臨界點;另一方面,中國人所謂『居者有其屋』的夢想得到了相當大的實現。
張頤武(北京大學中文系教授)
張頤武:隨著房地產業的迅猛發展,老社區中那種世代傳習的和諧的生活環境和鄰裡關系,被新生社區中的陌生感和緊張感所代替。在經歷了對新社區短暫的新奇感之後,一種失去舊有生活秩序的恐懼感使得人們產生了一種普遍的焦慮,如果這種焦慮沒有適當的出泄途徑,那麼就會轉化為隱藏在新社區中的一個個『爆點』。
原本表面井然有序的社區實際上是在某種極其脆弱的張力下保持著平衡,而一旦這種張力被突破,那些被克制著的憤怒和被壓抑的欲望就會連同長期積蓄的能量突然爆發出來,從而引發整個社區大面積的爆破。人們會發現,整個局面完全變得不可收拾,不可控制,像業主與開發商糾紛的惡化等等,所以『爆點』成為了社區生活中最危險的殺手。
但是這個『爆點』也同時意味著房地產面臨著一個前所未有的轉型的契機。一方面,房地產十年來積累的一系列問題在這裡開始引爆,去年可能到達了某個臨界點;另一方面,中國人所謂『居者有其屋』的夢想得到了相當大的實現。在這種矛盾的糾結點上,特別要解決以下三個方向性的問題:
第一個方向,城市在功能上應該給人一個可以作為家的地方,而不僅僅是一個利益的聚合地。利益在時聚在一起,不在時游走四方。城市應該在精神和物質兩方面都給人以『家』的感覺。
第二個方向,社區生活要突出人性化的氣息。一些現有的社區很像幽靈化社區,個人甚至每個家庭都將自己封閉在屋子裡,平時通過看碟來消磨時間,外出時又通過現代化的交通工具和另外的生活空間聯系起來,自己住的社區反而像是一個幽靈的聚集區。
第三個方向,商業中心存在著公共交流問題。商業中心必須有一個有活力的公共空間,它不僅僅只是一個商鋪的集合地,還應該成為一個信息交流的場所。
只有解決好這三個方向性的問題,纔能最終化解那些社區中的一個個『爆點』。
房子的功能移位引發『異化』
-現在房子作為社會地位、身份象征的意義越來越明顯,正是這種功能移位產生的『異化』,使得房地產市場各種務虛不務實的行為時有發生。
王一川(北京師范大學中文系教授)
王一川:我想談談房子的功能及其移位問題。房子對人有什麼功能?我想它功能很多,至少有三大功能:
第一是安全功能,或者叫實用功能,幫助人遮風擋雨,生長繁衍,滿足人的自然需要;第二大功能就是情感娛樂功能,人們找到這樣的居所,在一個家庭裡,在一個小團體裡,他們可以互相交流情感,還可以喝茶、聊天、放松,情感娛樂功能幫助人實現了自我形象。
我覺得現在還有第三種功能,就是象征功能。剛纔張頤武教授提到,人有三種資本,一種是貨幣資本,就是錢;還有文化資本,有學歷學位,有文化含量;還有就是社會資本,在社會上得到尊敬。房子也一樣,它象征著一個人的社會地位,他的財富、他的收入、他的地位,這一點也是很重要的。
應該說現在房子這三種功能都已經凸現出來。安全實用功能滿足人的自然需要,情感娛樂功能是滿足人的自我形象,那麼象征功能就是滿足人的社會形象塑造。說居住改變生活,首先是改變第一層功能和第二層功能。那麼現在很重要的一點,就是越來越多的都市市民,在收入增加了以後,從兩兄弟擠一張床,變成一人有一張床,再進一步是一人有一間房子,現在再進一步說,就是要追求一種比自己現有的需要更高的一種想象性的認知,滿足自己對一種生活烏托邦的需要。
其實,這種情況同我們各種報紙電視對於居住的塑造有很大關系,越來越多的市民購房觀念正在發生重大的變化,轉向了更多地考慮第三種功能即象征功能。比如說一個人買了房子,請同事、同學去看一看,可以在贊禮聲中受到尊重,我的家不錯,買得不錯,那麼我的品位很高,就是滿足了象征功能。買房從單一功能向多樣功能演變,並出現了『異化』,我覺得這是很值得注意的一個趨向。
可以說,現在房子作為社會地位、身份象征的意義越來越明顯,正是這種功能移位產生的『異化』,使得房地產市場各種務虛不務實的行為時有發生。
現在的房地產開發很不專業
-我們不僅需要建築專家,更需要數以億計的專業工人。
吳耀東(清華大學建築設計研究院副教授)
吳耀東:我覺得現在做任何事都缺乏特別專業的人纔,不說別的,現在找個能按線角把木料刨成圓形的專業木工都很少,建築工程的質量可想而知。我們不僅需要建築專家,更需要數以億計的專業工人。我覺得像吳耀東這樣的人可能兩三個就夠了,大量需要的還是技術工人。國家大劇院我參與了設計,我發現很多懮患不是來自外界,是來自於我們自身。
我舉一個簡單的例子,比方說要舉辦奧運會,或者要建國家大劇院,我不知道大家自問過沒有,我們究竟想得到什麼?我這個民族想得到什麼?可能是因為我們中國人比較陶醉於過程,而不關注結果。可是老外非常關注結果。有這樣一個例子,當年日本承辦了國際型體育競賽,他們知道自己對大型體育場館的建設沒有經驗,第一件事就是組織自己的專家到歐洲去學習。日本人的想法是通過這個過程摸索一條路,最後形成自己的建築體系。可是中國不是,像上海也要建類似國家大劇院的東西,但這對北京好像並沒有什麼啟發。也就是說,我們的建築設計沒有形成一個體系。
申奧成功,中國馬上面臨的問題是很多建築根本沒有蓋過。比如說能容納10萬人的奧林匹克體育場,我們可以進行國際設計招標,但不應該每次都從零開始,至少建築工人不能都從國外招募來吧!平心而論,我認為現在的房地產市場只是量的增加,而沒有達到質的飛躍。中國在發展的同時,速度太快帶來很多問題。專業化的隊伍太少,在國外一些事情很簡單,你的職業是什麼?專業是非常重要的詞,但現在我們乾的事都很不專業,所以不可能產生很專業、很好的產品。
城市化存在地域上的錯位
-中國很多人是靠張揚的,除了車、衣服,還有就是房子。
徐怡芳(華南理工大學建築工程學院建築學博士)
徐怡芳:現在從地產商到建築師、到經濟學家,所關注的城市化的形態,實際上是西方以工業化生產為基礎所產生的城市形態,包括我們所運用的一些城市規劃、建築設計理論,實際上有很大的一部分是從西方引進的,並不是從我們千年的文化積淀中提煉出來的,並適合於我們自己的文化體系。
其實中國的城市化進程,表面上看是城市不斷地擴張、不斷地發展,好像是從具有都市性的地域向非都市性的地域深化。但是,仔細觀察,實際上很大程度上農民也渴望像城裡人一樣地生活,它的方向是反向的,是從農村向城市的侵蝕,所以會具有一種地域上的錯位。也就是說在城市當中,可能會出現很多所謂的都市中的村莊,比如北京的浙江村,廣州的石臺村。還有很多開發商覺得城市郊區的土地很便宜,就直接炒作郊區化地產概念,然後在農村飛出一塊地,比如像橘郡,周圍都是農村狀態,周圍生活的人也是農村的狀態。包括長城腳下的公社也一樣。因此說我們的城市化存在地域上的錯位。
中國的城市化完全不同於西方的城市化,所以我們不能直接把那些設計理論套過來,否則會是一種很紊亂的狀態,就會有很多住宅產品可能是你賣不出去的。相反,比如像北海後街那樣,明明是一個很優秀古老的建築,卻要拆掉之後再去仿建。這實際上是反向的發展。這種方向性可能將決定開發的成功或者是失敗。
還有一個問題,就是所謂的中等收入者。現在從金錢上來講是中產階層的很多人,實際上並不具備現代都市生活的文化積淀,而是仍有根深蒂固的那種農民性。現在提出來的居住改變生活,我對此表示置疑,因為首先,居住和生活之間的關系本身實際上應該是生活改變居住。其次,對於一些本身就不具備起碼的都市性的文化積淀的人,起碼他不會發現什麼東西是好的,什麼東西是不好的,他沒有這個標准。之所以會出現那麼多所謂歐陸風格,其實那些開發商實際上是為了市場。
在改革開放初期所有的人對美好生活的渴望,是以西方人為標准的,只要像西方那樣就美了、就現代化了,整個人的生活也就滿足了,就很快樂了。那是一種農村渴望輝煌的爆發,那種欲望是很激情的爆發。在那種狀態下出現的城市化或者是這種產業階層,實際上是很空虛的一個階層。所以就會有所謂豪宅出現,其實他根本不住,也並不是他需要,實際上就是一個標志。真正具有貴族心態的人,實際上是不張揚的,因為他不需要張揚,他的積淀已經足夠讓他站在一個很高的位置。但是中國很多人是需要靠張揚的,除了車、衣服,還有就是房子。
應該關注城市的生態問題
-現在我們在城市生態上與國外的差距,實際上還不僅僅是單項技術上的差距,是理念上的差距。
徐岩(鋒尚國際公寓副總經理)
徐岩:我個人認為,在我們城市化進程中,確實面臨著很多問題,我們談到了經濟問題、文化問題。我想,結合我們開發鋒尚國際公寓的體會,可能還有一個比較嚴重的問題要涉及,就是城市的生態問題。
城市的生態問題,應該分成兩個范疇來研究,一個是宏觀的,一個是微觀的,或者說是城市的生態問題和建築的生態問題。鋒尚試圖想解決一個建築的生態問題,就是解決一個微觀問題。而城市的生態問題應該說我認為是更首要的,首先政府在其中起了很大的作用,我們大家都知道,城市的規劃、城市的走向在中國都是由政府來控制的。其實過去我們講建築節能也是在講生態,但過去我們政府講節能,整體從政府機關,政府職能的名稱可以看出來,不是一個系統的概念,他叫牆體材料革新與建築辦公室,有這麼一個機構,他更注重是單項的,不成系統的建築節能的開發,那麼我認為現在我們這方面和國外的差距,實際上還不僅僅是單項技術上的差距,是理念上的差距。
問題要在發展中解決
常言說,蘿卜快了不洗泥。同樣,快速城市化發展階段中的房地產業自然也會出現種種讓人應接不暇的問題:大拆大建帶來的建築風格的雷同、城市歷史風貌的破壞,以及傳統社會網絡的被肢解,等等。但是,有一點是無可否認的,那就是,快速發展的房地產業也讓眾多老百姓圓了自己曾是想都不敢想的住房夢。
暴露問題、發現問題,從而纔有分析問題、解決問題。可見,出現問題是我們發展過程中所無法回避的階段,發展中的問題也只有在發展中尋求解決辦法。
令人欣慰的是,伴隨著近年來北京房地產市場出現的種種問題,人們正在或是已經逐步找到解決辦法。比如,為了取消毛坯房,我們有了裝修一次到位的文件規定,裝修房現正成為市場的主流;又比如,隨著老城區人口的逐步疏解,老城區的市政條件改善了,私搭亂建的小屋沒了,老北京城的傳統風貌越來越顯現出其本來面目;再比如,一個個新建社區,已著手為社區居民提供更多的、更宜人的公共活動空間,有能坐能休憩的綠地廣場,也有各類室內娛樂活動設施,讓老人有聊天對弈之處,讓孩子有奔跑活動的場地。
總之,問題要在發展中解決,這正是我們談問題的目的之所在。
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