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面對全國范圍的有關房地產泡沫理論、降價說、投資減少等論斷,天津房地產業內人士和有關專家剖析認為,天津房地產市場泡沫成分小、成本在加大、市場需求旺,所以
天津房價今年整體不會降
近日,由國家計委經濟研究所發布的最新《中國行業景氣分析報告》對房地產行業的跟蹤研究表明,我國房地產市場已經出現了『五高』病癥以及區域性過熱現象。中國行業景氣分析報告課題組組長王小廣表示,今年房地產投資增長可能回落到15%左右,並特別指出,兩三年內房價將會小幅回落。
與此同時,在有關房地產泡沫理論、降價說、投資減少等論斷不斷地出現在媒體報道中後,記者在采訪中也感到,本市一些購房者也開始有了一種期待。在記者與部分近期希望購買住房的購房者溝通的時候發現,一些購房者開始期待本市的房價也能在這個大背景下出現一些回落。一切跡象表明,『房價是否能夠降低』再次成為人們關心的焦點。
那麼天津的房地產市場有沒有泡沫、近期是否會出現購房者期待的房價回落呢?為此,記者近日采訪了本市部分從事房地產開發、研究的業內人士與相關學者。他們普遍認為,天津樓市不但沒有泡沫,而且也不會出現房價回落的現象。相反,一些業內人士表示,今年天津樓市的價格還會在2002年的基礎上有5%的上漲空間。
房地產市場今非昔比,利潤空間已經很小
天津開發區建設集團的華志忠副總經理認為,房屋作為一種特殊的商品,雖然有它一定的地域性,但它也是遵循商品的規律來運作的。房屋的降價必須有三個理由,一是出現嚴重的供大於求;二是降價對於開發商來講有利可圖;三是降價後仍舊有一定的利潤空間,但現在看來這三者都不具備。
首先,雖然說本市房屋有一定的空置率,但遠沒有達到北海、海南那種程度,供求關系基本平衡。其次,降價對於大多數的開發企業來講並沒有什麼好處,特別是開發企業即使有一些空置房也不願意通過降價來完成銷售任務。再次,現在的房地產開發已經不是原來的暴力行業,如今的房地產利潤空間已經從原來的30%降到了10%,特別是上海一些城市的房地產開發利潤僅在5%左右,行業進入微利時代之後很難會出現大幅降價的現象。
現在有很多購房者認為本市的房價也會下降,產生這種期待的原因與目前全國房地產市場的區域性過熱不無關系。但是天津的房地產市場泡沫成分很小。雖然說市場上也會有一些尾房出現降價銷售的現象,但是這些房屋不屬於主力市場,更不能左右房價的走向。
房屋建設成本增加,房屋降價沒有理由
市建設管理委員會副總工程師王明浩表示,從房地產的建設成本來看,粘土磚的禁用、環保材料的使用等剛性成本的加大,以及住宅功能的不斷變化,使得房地產商的建設成本在不斷增加。原來小磚房每平方米的建設成本在650元,而現在框輕結構的住宅每平方米要在900元以上,這些成本的增加無疑會攤到房價中去。另外,市建設管理委員會副總工程師王明浩還表示,隨著建委有關成品房規定的出臺,這也在表面上造成了房屋單價的上昇。
天津市房地產學會的劉玉錄博士認為,隨著城市內可供開發的土地越來越少,土地的稀缺性使得土地成本一漲再漲,這些讓開發商在房價上已經沒有了進一步的壓縮空間。之所以本市的房地產價格沒有在成本上漲的基礎上出現大幅度增長的現象,主要原因在於開發商在激烈的市場競爭中減少了利潤空間,消化了部分成本造成的。
劉玉錄博士指出,從房屋價格的趨勢上看,任何一個國家或地區的房屋價格都是呈上昇趨勢的。一是因為土地成本的增加,材料費用的增長,更主要的是購房者對房屋的期待越來越高,樓間距的加大、綠化率的增加等等。原來樓盤綠化的費用在每平方米50元,而如今一般都在150元至200元之間。這些都決定了房價不可能回落。除非有一種可能房屋價格纔會回落,比如說亞洲金融危機時泰國樓價下跌了80%,香港樓價下跌了50%,但這也是階段性的,不可能左右樓價上昇的普遍走勢。
內需型市場沒有泡沫,房價還會有5%的上漲空間
天津中原物業顧問有限公司的蕭榮副總經理認為,天津房地產市場有著自己的特殊性,之所以天津樓市沒有泡沫主要是因為天津的房地產主要是一種內需型的市場,90%的房屋都由本地人來消化。這一點與杭州、深圳、北京的房地產市場截然不同,大量的外來人口對本地房地產市場的衝擊很大就會產生一定的泡沫成分,這一點在天津就不具備。
蕭榮副總經理分析,天津房地產市場主要是在危改的帶動下起步的,目前房地產市場已經完成了安置型向改善型的過渡,大量的改善型購房者佔據了主流市場,所以大量的高檔住宅的出現也正是滿足這些主流人群來消費的。2002年天津房地產的平均價格上漲了16%至17%,而今年房地產市場的價格仍舊會不斷攀昇,最保守的估計也會有5%的上浮空間。
中原物業顧問有限公司的蕭榮副總經理特別提出,在房地產業內存在著一種經濟周期的理論,房地產市場在一定的時段內會出現回落的現象。但是現在看來,天津在多項大型市政建設的帶動下,不但不會出現投資的回落,反而會在全國房地產市場的大背景下有可能出現逆勢增長的局面。
□相關報道
多項利好帶旺市場,需求變大房價堅挺
天津市建設管理委員會副總工程師王明浩表示,天津的房地產市場一直都保持著低利潤、高增長的發展走勢,也就不存在『泡沫』破滅的尷尬局面。他說,海河、地鐵等工程的啟動,使今年本市拆遷面積將突破200萬平方米,這就意味著住宅市場的需求量在大幅擴張,而貨幣分房政策和近來百姓收入的上昇,又減輕了個人購房的資金壓力。在這些利好因素的帶動下,不可能出現房價降低現象。
另外,接受采訪的有關專家表示,從房管局提供的有關數據也可以看出,新年伊始本市的房地產市場出現了不同於以往的利好局面,一月份房屋交易量創歷史新高,商品房交易量高於歷史同期最好水平42.7%。全市房屋交易量達到11654套97.88萬平方米,計22.56億元。更重要的是,今年的房地產市場呈現出新的特點:商品房平均價格已經上揚至2836元/平方米,比去年同期增長8.8%。這些已經表明本市的房屋整體水平在提高,另外也說明居民買房不再一味單純追求低價格,而是綜合考慮各種因素,房屋的整體功能成為首選。特別是一月份成交商品房中,現房成交3463套37.65萬平方米,計9億元,分別佔成交總量的71.8%、72.8%和72.9%。現房成交比例加大也證明了房價走勢。
超大房型市場看好,房價隱性上昇
天津市建設管理委員會副總工程師王明浩表示,之所以現在很多購房者期待著房價下降,有很大的程度在於目前開發商在房地產市場開發中一味做大房型。過大的房型加大了購房者的支出比例,購房者找不到自己所需要的房屋,這也在隱性上造成了房價的上漲。
天津市房地產學會的劉玉錄博士認為,雖然說住宅作為一種特殊商品,但它仍舊屬於帶有福利型的特殊商品,應該屬於多元化的商品。但是現在一些開發商為了能夠多出房,摒棄了一些小戶型,所以這也是房屋價格整體攀昇的重要原因。
天津中原物業顧問有限公司的蕭榮副總經理認為,從今年一月份房管局的有關統計資料上可以看出,大戶型商品房交易量增幅最大。據解,本市一月份成交商品房中,80平方米至100平方米的商品房成交1639套15.09萬平方米,比去年同期增長23.6%;100平方米至120平方米商品房成交980套10.53萬平方米,比去年同期增長38.6%;120平方米以上商品房成交1254套19.83萬平方米,比去年增長75.6%。而單套面積在60平方米以下的商品房成交284套1.48萬平方米,成交面積比去年同期減少29%;60平方米至80平方米商品房成交667套4.78萬平方米,比去年減少4%。這在很大程度上表明,普通消費者希望購買的小戶型低價房市場正在萎縮。業內人士指出,房屋價格的上漲已經成為一種不可逆轉的趨勢,購買住房的消費者還是應該及早動手。(張桐)
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