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任志強甚至認為,由王小廣主持撰寫的《中國行業景氣分析報告》中,有關房地產的內容是『外行所寫的非市場化的御用文章』,也可以說是一種政治上的欺騙。
2月26日,在北京聯辦培訓有限公司承辦的房地產開發與融資講座上,中國房地產界的三位『領袖人物』王石、馮侖、任志強並肩坐在北京大學的講臺上,手無片紙,侃侃而談。與他們一同坐在講臺上的還有哥倫比亞大學建築學院的查爾斯·萊文博士,在下面聆聽的則是中國房地產界的各路諸侯。
王石為萬科集團董事長兼總經理,馮侖是萬通地產集團的董事局主席,任志強是新華遠總裁,三人保持著一貫的隨意,都身穿夾克,一副休閑打扮。倒是下面的學員,大都西裝革履,收拾得整整齊齊。但三人一開口,卻是態度鮮明,詞鋒犀利。
房地產泡沫是與非
王石:現在有一種說法,把我列為『泡沫派』,我不同意。我因為說了中國的房地產業存在問題,就被外界冠以所謂的『泡沫派』代表。我認為中國市場非常之大,盡管中國房地產目前還未形成理性發展,還有一些問題,但在逐步調整,我不認為有泡沫。
任志強:對泡沫論,我建議也可以看看王小廣?的報告,看看都說了些什麼。我的感覺是受欺騙,花4000元買一報告,結果當了回傻瓜。這是一外行寫的報告,是一篇非市場化的御用文章,可以說是一種政治上的欺騙,我建議將此報告丟在腦後。如果有時間,我願意以北大中國經濟研究中心的名義出一報告,對王小廣報告加以駁斥。
馮侖:泡沫論的說法,就像說兩個小孩早戀。本來兩小孩只是拉拉手,什麼也沒有,但外面老是早戀早戀的,結果還真的早戀了。房地產泡沫也一樣,本來沒什麼事,但外界老是泡沫泡沫的說,結果沒人買了,就成泡沫了。
任志強:房地產要不斷提昇產品品質,如果品質總是保持在一個水平,人們下次的購買欲望就會降低。同時,房地產還要有滿足人們精神消費的創新。現代人的消費,尤其是高檔消費,主要是精神消費,而非物質消費。看看美國,出口量最大、創匯最多的是什麼產品?音像制品。所以,我說精神消費能創造高利潤,胡思亂想也能賺錢。中國媒體老是批評我們房地產商炒概念,其實這很重要,這就是在滿足客戶的精神消費需求,是在倡導一種生活方式,這也是提昇產品品質的一大基點。
王石:我與任總不一樣,他總說胡思亂想能賺錢。但萬科不這麼認為,萬科這幾年也沒有炒概念,當然這也與萬科的品牌和行業地位有關。房地產目前需求旺盛。中國目前就有兩個東西需求旺盛,一是房地產,一是汽車。中國目前仍在城市化進程中,房地產市場廣大;同時,房地產的旺盛需求也經過10多年的培育,這一市場被廣泛看好。房地產出現泡沫,是因為大家搞投機,買來買去地倒手,不能停,一停就崩盤;另外資金鏈非常脆弱,很容易斷掉。這些特征在1992、1993年很明顯,但現在都不明顯。
奧運會與房地產
王石:2001年6月北京申辦奧運,對申奧成功後北京的房產,人們問怎麼看?我說會降價,當時一片嘩然。我的理由其實並不復雜。中國的城市房地產有兩個城市最為典型:一是上海,一是北京。前者為中國最大房地產市場,也是中國最開放的市場;後者為中國第二大市場,也是中國最不開放的市場。
但從2000年開始,北京的土地市場逐步放開,按房地產的正常周期,這一能量應在18個月後釋放出來,即使北京申奧成功,也不足以抵消這一影響,因此到2001年下半年,北京的房產應該有所降價。事實上,北京的房產價格從2001年第四季度開始下降,但我也認為,這一下降過程今年應該完成。
任志強:我不認為有什麼2008年分界線。就我而言,我認為加入WTO的意義要比舉辦奧運會、世博會更大。
王石:有中小企業將2008年看作分界線,並認為2008年前趕緊將手頭項目做完,2008年之後在北京估計也做不下去了,到時再到中小城市去求生存和發展。這種觀點對市場的把握似是而非。除非你現在投的是體育館,2008年之後機會會小一些。整體上,2008年之後,北京的房地產應該更好。如果2008年之前你都能做好,之後卻離開,這我不理解,除非你是退休。
如何理解專業化
王石:萬科這些年走的是專業化,主要是在城鄉結合部進行規模開發、規模銷售,在這方面可以說是最成熟的。萬科早年也搞多元化,盲目投資,後來確定專業化戰略,一直減、減、減,減成中國第一。
萬科現在又在經歷一個新階段,其城鄉結合部的規模開發也非長期戰略。現在城市在擴展,城鄉結合部的概念也在發生變化,萬科今後也會在城市中心建高層、超高層建築。
任志強:專業化是必然趨勢,全社會都在走。但專業化也可以有不同的組合,我希望我們的銷售隊伍最專業,我們的建築設計最專業等等,都是可以的。專業化不是說我就蓋大房子專業,或蓋小房子專業,那只是產品的專業化。專業化的目的是專注,是要在你所在的領域做到最好。
馮侖:萬通這些年也走了不少的彎路。2000年以前主要靠經驗,靠多方面的支持來發展,跟當時全國的很多公司一樣。2000年以後,萬通開始調整自己的發展戰略,調整的思路通俗地說,或庸俗地說,就是從香港模式轉向美國模式,新戰略的目標是從全能開發商轉為專業的房地產投資公司。
中國的房地產模式都是從香港經深圳傳到內地,對銀行依賴很大。而美國則極度專業化,房地產在橫向和縱向都切得很開,中介公司和經紀公司相當發達。
投資公司的主要任務一是發現價值,一是創造價值。投資公司下分四部分:一、房屋供應商,只做高端房產;二、土地經營商,土地儲備從被動式、存貨式轉到經營式儲備;三、商業物業的經營,即房屋出租,目前只做兩個產品:高級公寓和高級寫字樓;四、以定制為核心的服務,早年萬通就推出過獨立物業的定制,現在擴大到包括辦公樓定制和不良資產處置等,這部分的角色相當於IT業中的服務商。這四部分,萬通還要盡力專業化、標准化。
實現向投資公司轉型,我們需要強大的資金支持。按照計劃,今年我們通過資產處置,能變現資產10個億,同時還會私募3個億。後年我們打算整體上市,並將資產負債率降到30%以下。
王石:中國的房地產為什麼投訴多?難道房地產商都是奸商,都黑心?北大的張維迎教授在去年曾說,中國的房地產商30%是大騙子,30%是中騙子,30%是小騙子。這一說法我不同意。中國的房地產商中,不良發展商最多10%,90%都是認真做事的。為什麼質量還不夠,主要有兩個原因:
房地產需要大量資金,但中國的融資渠道不暢,發展商只好『多快好省』,在中國建超級大樓的,除了銀行、通信、煙草、石油等為數很少的幾個部門,其餘的往往都因為資金問題中途死掉;中國的房地產建設還沒有達到標准化,施工仍主要是包工隊式的,還是『秦磚漢瓦』時的施工方式,還沒有形成一套規范的現代施工工藝。
(注:王小廣為國家計委經濟研究所經濟運行與發展室主任、副研究員。在其主持撰寫並由國家計委經濟研究所與北京新華在線聯合發布的最新《中國行業景氣分析報告》中認為,中國房地產出現『五高』病癥並出現區域性過熱現象。《報告》預言,今年房價將小幅回落,2004年降幅可能更大。)
王石說:把我列為『泡沫派』,我不同意。盡管中國房地產目前還未形成理性發展,還有一些問題,但在逐步調整,我不認為有泡沫。
馮侖說:泡沫論的說法,就像說兩個小孩早戀。本來兩小孩只是拉拉手,什麼也沒有,但外面老是早戀早戀的,結果還真的早戀了。
任志強說:房地產要不斷提昇產品品質,中國媒體老是批評我們房地產商炒概念,其實這很重要,這就是在滿足客戶的精神消費需求。
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