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2002年末,國內很多地方都不同程度地傳來了平均房價下降或下降趨勢顯現的消息,其中北京等房價長期居高不下的地區降幅更是達到了每平方米數百元。這一消息無疑能讓那些為高房價而繃緊心弦的普通消費者稍稍感到些安慰。
然而,亦有業內人士同時指出,這些降價數據是絕對數據,比如一些大中城市可能會因城市郊區低價房和經濟適用房的開發而拉低平均房價。而現實將是,各城市尤其是房地產市場發達的京、滬、杭、粵等地區,大部分的房價比照老百姓的收入在相對意義上還會保持較高的絕對值,那些迫切需要改變居住環境的普通百姓並不會感到房價的實質性下降。
購買力決定房價
我國房地產業從九十年代末期第二次復興以來,持續高速發展已達5、6年之久。這一輪的房地產發展高潮很大一部分得利於我國從1998年開始的住房制度改革,實行公有住房私有化、停止實物分房、城市居民住房分配貨幣化、發放個人住房補貼、開放住房二級市場、實行個人住房消費信貸、減少房地產交易稅費等一系列鼓勵性的政策和引導性的制度,使城市居民潛在的居住消費需求,以及房地產業本身客觀的市場發展需求,如投資潛能等都集中釋放,促成了房地產市場連續多年的高速增長。
因為這些令人樂觀的因素,人們或許有理由相信,房市價格隨之保持的持續走高態勢也是應有之義。同時,關於我國城鎮居民的房價收入比遠遠高於發達國家,以及大量的房屋空置率等消極數據困擾著樓市,所有這些似乎都在預示著房價應該回落。因此,有必要分析支橕房價走高的重要要素———需求的走勢,理解樓市價格居高難下的應有之義和非應有之義。
市場是通過對效率的追求去實現公平的結果,因而其對需求的滿足是有層次的。一般情況下,這種層次總是自上而下,即在現有的條件下,各種市場資源總是先用來滿足高層群體的需求,然後再滿足中層群體的消費,最後是低層。房地產市場近十年的走勢亦是如此。在我國房地產市場上,高價位的房屋供給與低價位的房屋需求所形成的矛盾,將房價高低問題的實質推向了市場對需求滿足的層次性上。曾有業內人士明確提出,不贊成在現階段給窮人建房子,因為我國房地產市場現有資源還不足以滿足到這個層次上。
房價高低是一個相對概念,而衡量它的最主要參照物就是消費層的實際購買力。前不久曾有業內人士分析認為,中國房地產市場中的主要問題不是價格高,而是老百姓的收入低。然而我國目前卻客觀存在著一個比例雖小,但絕對數值較大的高收入群體,他們擁有著較強的改善居住條件的願望和能力。這一階層的住房需求在被消耗掉之前,將成為相當一段時間內房市尤其是高檔房價格的有力支橕者。
改革造就了一定比例的富裕階層
20餘年的改革開放帶給中國百姓兩大變化,一是城鄉居民整體生活水平提昇,二是居民貧富差距拉大。按照有中國特色的社會主義理論,讓一部分人先富起來是中國人民總體走向富裕的必經階段。由於中國人口基數龐大,僅是一部分先富起來的人群就已構成了一個具有巨大潛力的高層消費市場。7年前,曾有調查資料保守估計,中國身家百萬以上的人就達300萬之多,時值今日,這個數值已有可能上漲了二三倍之多。保守計算,中國也應有近千萬戶以上家庭能夠達到高收入高消費層次。同時,隨著中國經濟的進一步發展和城市化進程的加快,中國進入富裕階層的人數將會進一步增多,富裕程度也會進一步提高。
改善居住條件,成為先富起來的人們提高生活品質的第一舉措。他們率先向房地產市場提出了舒適、豪華等更高消費層級的居住需求。顯然,這個富裕階層需求,就成了我國剛剛發展起來的房地產行業的首選市場目標。
在房地產業發展初期,高檔住宅的高價格是客觀因素決定的。由於產業化水平低下,相關產業技術和規模都非常欠缺,因此舒適、豪華的高品質住宅必然要以高成本進行堆砌。因此,我國房地產業界首先呈現出高檔住宅價格畸高的局勢。
在接下來的發展中,需求推動供給、供給影響需求,房地產項目的高檔化和高價出現比、學、趕、幫、超,形成互動。早期,無論是供給還是需求方,都存在『攀高』的現象,即房子越建越要高檔,居室越來越豪華。如果說,供給方是出於對高檔住宅的高價格、高利潤的追逐,需求方則可能是因為受了高消費思潮的影響。結果,造就了房地產市場住宅高檔和高價的互動格局。
收入水平的提高維系著房價
十年來,我國共經歷了兩次房地產發展高潮,第一次是1992年前後的房地產熱潮,第二次就是現今房地產市場的繁榮。雖然政府和各種社會輿論,一直都主張把改善人民總體居住水平,作為房地產開發工作的宗旨。但已經市場化了的房地產開發企業,高利潤成為實際上的行動目標,高檔住宅以高利潤和潛在的高消費需求這兩大優勢,成為兩輪樓市熱潮的龍頭,實際上拉昇了房地產市場的整體價格。據有關資料顯示,目前市場供應主體仍然是中高檔商品住房,其中高檔商品房佔15%左右。
以國外的發展經驗來看,發達國家的家庭平均房價收入比一般在3倍至6倍之間。日本東京居民的年收入與房價比大概是1:4.8,但這些比值是在房地產市場進入成熟期之後穩定下的合理數據,即房地產市場上各層次消費群體的基本需求已經都得到了照顧,房地產業進入了產業規模化、利潤平均化階段之後纔能形成這樣一個合理均衡的局面。而我國目前則處於房地產市場發展初期,房地產價格主要取決於能否被佔有一定比例的富裕階層接受。
我國從2000年起至今的三年來,我國城鎮居民的房價收入比平均達到10倍甚至更高,而這種上漲趨勢並沒有出現明顯停滯的標志。同時,部分城市近兩年商品房價格上昇幅度仍然保持了較快的速度。據有關資料顯示經濟發達、富裕階層聚集的地區,房地產價格的上漲幅度非常明顯,如2002年三季度,上海房屋銷售價格同比上昇7.9%,杭州上張了8.4%,南昌上漲了9.3%,青島上昇了8.7%,寧波上漲幅度則高達19.2%。而城中心的黃金地段,價格更是飛快增長。據了解,北京二環以內的商品住房的售價基本在每平方米12000元左右,二環至三環地區的商品住房售價在每平方米8000元左右,上海市中心地區及周圍的商品房價格每平方米在10000元左右,廣州、南京、杭州市中心地區的商品房價格每平方米也在7000元左右。持續的高房價顯然是受到了有力的消費支橕,也就是作為主要目標群體的富裕階層對它表示了接受。買房的人在不斷買房,買不起房的人怎麼也買不起房,雖然這很無奈,但根據房地產市場的層次消費規律,這或許是一種不合乎公平但合乎效率的現實。
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