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房地產買賣糾紛之類的案件目前逐年增多,為了使消費者減少麻煩,編者邀請律師結合案例談談消費者很容易忽視的,房屋買賣中應注意的問題,希望能對消費者有所幫助。
案例:
李某看中一套商品房後與開發商簽訂了《房屋買賣認購書》(以下簡稱《認購書》),並按約定交了2萬元的購房定金,《認購書》中約定買方應於簽訂《認購書》之日起10日內簽訂正式購房合同;若買方逾期未與賣方簽訂購房合同,則定金不予退還。但到具體簽訂購房合同時,李某未能就正式商品房銷售合同與開發商達成一致意向,李某向開發商提出了退還定金的要求。雙方因無法協商解決最後走上了法庭。
法院判決:
法院審理認為:《認購書》備注欄雖有按時到指定地點辦理簽約、逾期視為放棄訂購權、定金不予退還之條款,但由於在《認購書》中對於雙方正式購房合同中將涉及的重要條款約定不明,並且李某在雙方約定期限內已多次與房屋銷售人員對購房契約的具體條款進行協商洽談,由於雙方分歧較大未達成購房契約。故該李某預付的2萬元不能認定為定金,並且此種情況下開發商與預購方未能達成購房契約,扣留後者的購房預付款顯失公平。最後,判決開發商退還了李某預付的2萬元定金。
律師分析:
本案雙方爭議的焦點在於,對《認購書》中所約定的2萬元定金性質應當如何認定。
定金是我國《擔保法》明確規定的債權擔保的一種形式,依其性質和效力通常可分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若乾問題的解釋》第115條規定:『當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的,應當雙倍返還定金。』該條內容是對立約定金的解釋與適用。所謂立約定金是指,為保證主合同的訂立而簽訂的從合同。立約定金生效的時間和效力較其他種類的定金是較為特殊的,它從性質上講雖然是從合同,但是它並不依賴於主合同的生效而生效,它的生效是獨立的,並且是在主合同成立之前就成立的。其效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有關系。立約定金的上述特點是由它的作用所決定的,即立約定金的主要作用就是保證主合同的簽訂,當其所擔保的定約行為沒有發生時,違反承諾的當事人就要受到定金處罰,立約定金也就由此發揮擔保作用。值得注意的是,成立立約定金的擔保合同中應當對與主合同相關的重要內容,例如合同標的、價格、質量、履行期限等內容進行明確約定。
從以上分析可以看出,若李某與開發商簽訂的《認購書》中對正式購房合同中所涉及的重要條款進行了明確約定,那麼本案中李某在與開發商簽訂《認購書》時所交納的2萬元就應當屬於立約定金的性質。在開發商沒有過錯的情況下李某拒絕簽訂正式商品房買賣合同的行為就構成了對與開發商簽約承諾的違反,應當適用立約定金的處罰,即李某無權要求開發商退還其已交納的2萬元定金。但是,本案中的《認購書》內容恰恰欠缺了對主合同重要條款的明確約定,使這2萬元無法成為立約定金,法院判決開發商向李某退還這2萬元是合理的、恰當的。
律師提醒:
在現實中往往存在這樣的現象,開發商是在沒有取得《商品房預售許可證》的情況下與購房者簽訂《認購書》並約定立約定金的,並且在《認購書》規定的期限內由於仍然無法取得《商品房預售許可證》而無法與購房者簽訂正式的商品房買賣合同;或者由於開發商在與購房者簽訂商品房買賣合同時對雙方在簽訂《認購書》時承諾的條件進行了變更,購房者無法接受這種變更,從而導致購房合同無法簽訂。在上述兩種情況下,購房者可以依據《認購書》中的立約定金條款要求開發商向其支付雙倍定金。
《認購書》中的立約定金條款實際上是一柄雙刃劍,購房者在簽訂帶有這種條款的《認購書》時應當謹慎行事,應當事先對所要購買的商品房相關狀況以及開發商所提供的購房合同示范文本(包括補充協議)有一個充分的了解,同時在《認購書》中還應當對房屋價格、交付日期、違約責任等重要內容予以明確。在條件允許的情況下,購房者可以直接與開發商簽訂正式的商品房買賣合同,以避免在與開發商簽訂正式商品房買賣合同時由於某些條款達不成一致而無法簽訂合同,從而損失掉先前向開發商交付的定金。
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