在買房時，購房者最關心的話題就是房價，為什麼北京的房價那麼高？確定房價的因素有哪些？房價裡含有多少虛擬的成分？怎麼解決房價居高不下的問題？購房者應明白哪些買房策略？為此，記者走訪了相關專家。

　　幾種原因拉高北京房價

　　為什麼北京的房價居高不下？據北京城建集團負責人趙先生介紹，造成北京房價高的因素很多，既有市場因素也有非市場因素。從需求方面分析，北京的住宅需求有許多其他城市不可比擬的特點：人口眾多，北京作為中國政治、經濟和文化的中心，有1257萬的常住人口，300多萬的流動人口和30萬左右的高校在校生等，集團購買量大，高收入群體購買多。

　　另外，土地使用結構不合理也是造成房價偏高的原因。土地成本高也是造成房價高的原因之一，北京市城鎮郊區的毛地價由土地出讓金和城市基礎設施配套建設費組成，據測算，北京市商品住宅項目的毛地價水平大致為：離市中心最近的地鐵環線以內約為每平方米700至950元，即使是東、西、北四環及南三環以外也需每平方米600元。房價上漲又帶動拆遷補償資金增長的惡性循環。

　　另介紹，北京市處於地震多發帶，因此在設計和施工中對抗震性能要求較高，北京市與南方城市相比在冬季取暖、保溫節能、光照、隔音等方面在設計上有很大差別；北京市在規劃上對房屋的容積率、樓間距、樓高方面的要求和執行比較嚴格，近年來北京市不斷推出的智能化、綠色環保、奧運健身、水景式小區等一系列理念也無形中增加了建築成本。

　　幾種要素左右房價

　　據北京市國土資源與房屋管理局有關負責人介紹，房地產作為一種特別商品，消費者所購買的不僅是住房本身，還包括諸如環境、設施等各方面因素，確定其價位的要素為：

　　土地出讓金：土地對於整個社會而言是一種稀缺資源，因此商品房所佔用的土地必須支付相應的出讓金；

　　前期費用：主要包括三通一平費用等，即指使建築地段的土地平整，達到通上下水、通電、通路等投入的資金，大面積或不成熟的小區建設在此項費用上的投入是可觀的；

　　專業費用支出：指支付設計公司總體規劃，房型設計等費用等；

　　土建費用：框架結構、多層打樁等；

　　配套設施費用：其主要包括開發商在水、電、煤、綠化、衛生、教育等方面花費的資金；

　　經營管理及銷售費用：指用於房地產支付使用到出售過程中，開發商管理人員所發生的一切費用，以及銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費用，也是房地產價格的組成部分；

　　利息：對於一個項目的資金投入，開發商多數會選擇銀行貸款來解決，這就產生了利息；

　　利潤：是房地產開發商應得的收益，是企業擴大再生產的資金來源。

　　房價有多少虛擬的成分

　　據了解，房地產的價格應該有兩部分組成，即物業價格＋虛擬價格，房價的虛擬成分多表現為企業的知名度與信譽，品牌的知名度與服務等，具體表現在：

　　品牌虛擬：同樣的地段，同樣的環境，有的樓盤賣得好是因為品牌效應；

　　地段虛擬：這種虛擬在房地產中表現得最為突出，同樣的面積，同樣的戶型，市郊一個價，而市中心卻能在此基礎上高出數倍；

　　景氣虛擬：這種虛擬在經濟過熱時最易出現，由於經濟的高速發展使得消費者對置業充滿信心，開發商對前景比較樂觀；

　　人文虛擬：離風水地的樓盤價值可能被高估，而被認為是『凶地』的小區可能會受到置業者的抵制；

　　導向虛擬：一個新的經濟政策的出臺，一個房屋政策的變化，城市大型基礎設施的建設，甚至政府部門的搬遷，都會很明顯地影響房價的預期，產生虛擬成分。

　　我們平時所講的房地產價格的昇或者降，實際上指的是價格中的虛擬部分。

　　解決北京房價過高辦法

　　怎麼解決北京住房價格居高不下的問題？中國社會科學院經濟研究所有關人士認為：從土地源頭入手，建立健全土地市場，保障土地交易公開、公正、公平和普通住宅的用地；提高政府部門服務意識，並運用土地政策、稅費政策調節住宅市場，如，城市規劃中保障普通住宅的土地供給，對普通住宅開發、居民購買自用商品房應給予政策優惠；深化住房制度改革，抑制集團消費；完善住房產權登記、發證和市場交易體系，促進存量住房的出租、出售，提高其經濟效益；加強對期房交易的管理，提高房地產開發企業的資質和競爭力；鑒於城市居民收入日趨多元化，建議對經濟適用房實施建築面積控制和銷售對象控制。

　　律師支招：買房重謀略

　　北京市律師協會房屋與建築委員會主任陳先生認為，對於買房人來說，籠統說房價高低沒實際意義，要看房價的結構，包括區域、類型、品質、時間四個方面，即同一區域、同類產品、同樣品質的房子，扣除物價上漲因素，與往年同期相比是漲還是降了。

　　陳先生強調，買房要看是一手房還是二手房，如果是一手房，每年上漲10%是正常的，因為它要背負利息、風險等經營費用，低開高走是必然的，與房子昇值無關。在整體房價下降很難的情況下，購房者可以持幣待購，等開發商橕不住了，再從容購房；也可以主動出擊，打破固有觀念，根據特殊買房時機，比如要避開亞運村、中關村、CBD等熱點地區，盯住新上市的已購公房，抓住某些項目開盤和尾房促銷時機等等，就能買到房價性能比較合理的房子。