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2月13日起,在1998年暫停施工的上海環球金融中心全面復工。這是一件標志性的事件。這項投資的意義在於,日方做出大金額的投資決定(總投資預計約68億元人民幣),其中包括了很多經濟環境的變化因素。對此業界絕對應該問個為什麼?因為該項投資體現的國內外投資環境和上海房地產市場的形勢變化,都會對市場信心產生影響。
環球金融中心名譽董事長森稔日前對該項投資表示,總投資預計1000億日圓(約68億元人民幣),將可在50年內收回成本。如此龐大的項目,資金自然舉足輕重。環球金融中心最初計劃投資逾750億日圓,由日本森大廈株式會社的全額子公司森海外株式會社及日本具有代表性的銀行、保險公司、商社等33家企業以及政府系統機構日本海外經濟協力銀行(JBIC)聯合成立的日本法人『上海環球金融中心投資株式會社?出資90%,美國等其它國家的投資者出資10%。森稔強調,環球金融中心項目當初暫停主要出自兩方面原因:其一,金融危機直接造成整個日本大經濟環境不良,從而影響投資信心;其二,當時的上海高級寫字樓行業普遍不景氣,日方不急於進入。
分析目前的投資環境,筆者認為,除了日方自己透露的原因,還有四個方面的因素值得注意:一是目前日本經濟持續低迷,資金充足,存款息已經是零利息。在全球經濟低迷的情況下,中國內地的高回報很有吸引力。無獨有偶的是,港澳珠大橋建設計劃日本資金同樣是主力之一,這表明一種資金變化的趨勢。二是人民幣幣值的因素。現在國際市場對人民幣被低估的呼聲很高,先不說人民幣是否會在短期昇值,但從中長期看,日方的決策是正確的。並且,這還是從匯率的角度看,從國內人民幣幣值的變化趨勢看這項投資也是非常有利的。三是目前上海城市建設開始限高,該項投資很容易取得城市地標的地位,有利於項目提昇價值。四是上海房地產市場的景氣情況,從上海市政府、本地開發商、外來投資者目前的態度看,上海房地產市場已經是一塊『紅透了的鐵板?;不過從上海對房地產的產業政策看,『紅透了的鐵板?很可能會煉成一塊『鋼?。
綜合國內外投資環境變化,不難看出日方此項投資決策可借鑒之處在於:一是對上海房地產市場的投資前景的判斷。在國內房地產泡沫論乍起後,近期上海市政府關於『上海房地產市場不存在泡沫?的表態和上海地方商業銀行繼續增加房貸的實際行動,都使房地產業在上海支柱產業的地位持續昇級。二是日方與金融市場密切結合大大提高收益率的投資方式,也值得國內投資者借鑒。不過,從近期上海房地產市場的整體投資信心看,已經空前高漲。鑒於上海經濟目前對房地產業的依賴度在不斷增強,並且會產生一些影響經濟發展的負面因素。預計近期上海就會對房地產市場采取一些市場類的調控措施,如稅收調整等。從大宗房地產投資,中長期風險回報調整看,現在投資上海房地產市場更應加強對宏觀環境的研究。
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