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『房地產是資本的游戲。』這句話業內外應該都會認同。2002年深圳房地產市場的火熱以及誘人的高額利潤吸引了越來越多的熱錢進入。一方面這些新生的房企為市場帶來了新鮮的氣息,另一方面頭腦發熱和經驗不足也最容易產生問題,這都使深圳房地產市場格局充滿了變數。優勢發展商沒有優勢
在深圳,即使多家優秀房地產開發企業都成功上市也不能迅速形成幾家割據的格局。深圳十多家本地房地產上市公司的市場份額全部加起來,也不足20%的市場佔有率。看看國內外同類城市的情況,在不同地區的市場上,優勢發展商的市場佔有率不盡相同,香港前九家開發企業的市場份額為80%,日本積水物產的市場佔有率達到29%;而上海前十位開發商的市場佔有率加起來超過23%。
老牌上市房企萬科苦心經營十多年,早已進入全國十多個城市房地產開發市場,而萬科要在房地產市場獲得1%的份額仍有一段距離。深圳房地產行業另一龍頭企業中海地產重組求變,整合各項優勢資源,欲打造中國房地產新旗艦,定下目標也是力爭2005年資產規模和綜合實力躋身全國房地產上市企業的前三位,房地產銷售額在全國的市場份額超過1%。
深圳現有注冊房地產企業800餘家,雖然每年都有為數不少的房地產企業、項目公司從市場上消失,雖然近年來深圳房地產開發門檻越來越高,但仍有不少新的企業不斷進入房地產行業,因此深圳房地產企業的數量似乎是有增無減。
由於深圳房地產市場競爭激烈,利潤必然攤薄,一些房地產企業,尤其是上市公司都會向外拓展,尋找新的高利潤增長點。萬科、中海、金地都將自己定位為全國性房企,在深圳的業務比重有所下調,這也是造成深圳房地產市場上優勢發展商並無優勢的一個重要原因,使近年內樓市『多國演義』仍將繼續。市場格局迅速調整
許多知名房企的老總都曾預言,房地產業的格局會朝著『二八』(20%的房地產企業擁有80%的市場份額)的方向發展。這20%的企業應該會在融資能力更強、管理經驗豐富、市場運作更為透明的上市公司中產生,在市場上繼續生存的那80%的企業也都是擁有獨到之處的企業,更多的中小型房地產企業以及大大小小的項目公司或是被淘汰出局或是隨著項目的完工自然消失,總之房企數量將會大大減少。2003年深圳房地產企業格局演變雖然不會完全像預言的這樣,但是方向性將會更加明顯,上市公司將成為今年深圳地產格局調整的主角。
深圳本地發展商經歷了殘酷的競爭,已經初步完成了產業集約化調整的過程,少數的幾個規模更大的房地產商已經確定了自身在深圳的市場地位。如在國內房地產具有重大影響力、一直要領跑中國房地產業的深萬科;長期穩健增長的深長城、深振業、深天健;新銳地產上市企業金地集團;經過重大資產重組之後使房地產成為主業的華僑城、招商局等公司;以及在香港上市的百仕達、深業集團等大型房地產企業,另外還有中海、泰然、益田、卓越、華業、朗鉅等已經或計劃進行重組,為上市做准備的儲備力量。
這些彼此高度競爭的公司保持了深圳本地房地產市場的活力,推動了市場開發水平的迅速提高,他們的市場佔有份額也將在此過程中逐漸增大。向公眾企業轉變成為趨勢
自2001年房地產企業上市解禁以來,深圳也只有金地集團一家成功作為房地產類企業直接上市。『借殼』上市者如重組的沙河股份在2002年憑著世紀村項目的重大成功,入主深華源後順利實現了第一年扭虧的目標。
可以看到上市後房企得到的不只是融資能力的加強,在企業管理、市場運作等多個方面都有質的提昇。沙河股份總經理呂華曾表示,沙河股份在管理架構與內控機制上下了很大功夫。
上市成了一心要做大做強的深圳房企最熱切的期望。『借殼』上市簡單迅速,為深圳多家地產企業青睞。2002年12月23日,深圳市華業發展有限公司入主仕奇實業成為公司第一大股東,成功上市。去年12月2日,中海地產股份有限公司在深圳正式掛牌成立,今年已正式進入在內地A股上市的輔導期。今年1月12日,泰然股份有限公司正式揭牌,泰然向著資本市場邁開了第一步。早間業界已有消息流傳,益田房地產已經接受廣發證券輔導超過一年時間,准備上市;百仕達控股公司也曾計劃分拆百仕達實業到A股上市;卓越地產、花樣年華等也有籌備上市的傳聞。
2003年,不管到底會有幾家房企能夠成功上市,這些准備上市的房地產企業都會朝著公眾公司轉變,通過這個透明化、公開化的過程使公司治理結構更加規范,真正建立現代企業制度。在公司的項目開發、治理結構、財務處理、利潤分配、增加透明度等方面,他們更要應對與在房地產開發市場上完全不同的挑戰。
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