|
||||
最新一期《瞭望》周刊載文指出,當前中國房地產開發投資在局部地區和一些方面已出現過熱苗頭和泡沫現象,並有蔓延、擴大之勢;對房地產業發展進行有針對性地調控和引導需重點抓住三個環節,做好三項引導。
文章指出,當前,中國房地產業發展中所存在的六大突出問題是:
房地產開發企業高負債運營,對銀行資金依賴過大。
近幾年,中國房地產開發企業的資產負債率居高不下,均為75%以上的高位,比國外高5個百分點左右,預計2002年將上昇為77%以上。這表明,我國房地產開發企業的自身實力明顯偏弱。而房地產開發又是一項高投入的經營活動,這就造成近六成的房地產開發投資資金來源於銀行,對銀行資金依賴度過大。
資金拖欠嚴重,近兩年呈加劇之勢。
專項調查結果顯示,2001、2002年(預計)房地產開發企業資金拖欠情況為:房地產開發企業欠其他企業和個人分別為3021、4030億元,增幅為33.4%;其他企業和個人欠房地產開發企業分別為3608、4809億元,增幅為33.3%。
空置商品房逐年增加,空置率處於危險區。
據調查,2000、2001、2002年(預計),我國房屋施工面積分別為65897、79412、96987萬平方米,平均每年增長19.5%。其中,新開工面積分別為29583、37394、44210萬平方米,平均每年遞增25.2%;房屋竣工面積分別為25105、29867、37483萬平方米,平均每年增長20.6%;商品房銷售面積分別為18637、22412、27783萬平方米,平均每年增長24.1%;空置商品房面積分別為10700、11737、12983萬平方米,平均每年增長8.8%。這三年,我國商品房空置率依次為16.7%、15.4%、14%,商品房空置率已處於危險區間。因商品房空置而佔壓的資金分別為2541、2849、3729億元。
供求結構失衡不斷加劇,有效供給不足繼續擴大。
調查顯示,住宅投資中經濟適用房所佔比重2001年為15%左右,2002年(預計)則下降到10%多,而別墅和高檔公寓投資額所佔比重則由2001年的不足13%上昇到2002年的13%多。在這幾年房地產業快速增長中一直存在的高檔商品房空置、經濟適用房供不應求的局面仍未好轉,造成大量住房困難戶和中低收入戶望房興嘆。特別是新開發和正在開發的商品房,檔次和標准還在不斷提高。
土地價格持續上漲,房價居高不下。
近幾年,我國土地價格持續保持高增幅,商品房價格也一直居高不下。據統計,2002年前三季度土地價格分別比去年同期上漲7.9%、5.4%和6.3%。一些地區的地價和房價上漲驚人。如上海松江地區的地價2002年比2001年上漲一倍,市中心地區地價上漲1.2倍;南昌市2002年三季度地價上漲45.3%。再如杭州、北京等城市內的一些地區房價也大幅上漲。
投資炒作現象屢見不鮮,投資導向存在偏差。
隨著房地產業的不斷昇溫,各地普遍不同程度地存在投機與炒作現象。如炒樓花、炒地皮、炒圖紙等;開發商炒作、投機者炒作、新聞媒介炒作等。與此同時,一部分先富起來的人將錢轉投房地產,甚至有些人從銀行貸款進行置業投資,視之為保值、增值的手段。其結果是,哄抬房價和地價,誤導房地產開發投資,導致房地產市場畸形發展。此外,部分地區大搞政績工程、形象工程,視房地產開發為地方政府的業績;有的地區不顧經濟支橕能力,對城區改造的力度過大、過快。因此,采取賣土地以及將商品房高位定價等措施和手段來增加地方財政收入。
文章援引國家統計局有關人士觀點認為,當前我國房地產開發投資的總體走勢,就全國而言尚屬於正常狀態,但已在若乾地區和一些方面出現過熱苗頭和泡沫現象,並有蔓延、擴大之勢。
局部過熱苗頭表現在:一是近三年房地產開發投資規模平均以25.04%的高速增長,為GDP平均增幅的3倍左右,且有進一步增加之勢。二是炒房子、炒地皮等投機、炒作現象在大部分城市均可看到,且有愈演愈烈之勢。三是商品房開發投資結構過於向高中檔房傾斜。四是國民經濟許多行業的企業已開始向房地產業湧入或受其連帶影響。五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分別平均以每年20.57%和25.22%的高速遞增。
局部泡沫現象表現在:一是地價泡沫。土地由於其稀缺性和市場需求的無限性拉動及炒作,土地價格出現虛漲,虛漲的部分就是泡沫。二是房價泡沫。房價中的地價泡沫、房地產投機和炒作所哄抬的價格部分、開發商正常期望值以上的期望值等,組成了房價泡沫。三是商品房供求泡沫。商品房供大於求,超過部分的供給增長則為虛漲,構成商品房供求泡沫。五是房地產投資泡沫。因我國房地產投資持續高速增長,空置商品房增加、大量資金沈淀等,使房地產企業還貸、還債困難,導致了房地產投資泡沫產生。
文章指出,各級政府及有關部門必須有統一和清醒的認識,采取有針對性的措施對房地產業的發展進行調控和引導,重點應抓住三個環節,做好三項引導。
三個環節是:一是土地環節。這是因為,土地不僅是房地產開發的必要條件,也是引導房地產開發投資方向,促進商品房供求平衡、結構合理,有效避免地價、房價泡沫的基礎性因素。二是資金環節。目前我國房地產開發投資的資金約有60%甚至更多來自於銀行貸款,因此把好銀行貸款這一關,就可以有效地避免和治理局部過熱、局部泡沫及其蔓延、擴大,避免由此誘發金融風波,導致金融危機。三是適應環節。就是要緊緊抓住房地產業發展必須與經濟發展相適應、房地產開發投資必須與房地產需求相適應,以解決房地產開發投資規模過大、結構失調等。
三個引導是:一是引導房地產開發投資與市場需求、與經濟發展相適應。二是引導地區經濟全面、健康、持續發展,正確認識房地產業是否均為各地區最重要的支柱產業。三是引導地價、房價,避免房價猛漲、防止暴跌。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||