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如果說樓市的泡沫大,那麼誰是泡沫樓市的受益者呢?
肯定不會是消費者,因為他要掏更多的錢;
不能肯定的是地產商,因為他也有空置率高居不下兌不了現的問題;
能夠從泡沫樓市中直接獲益的,說來令人尷尬,恰恰是出讓土地的地方政府。
在普遍被認同存在泡沫的寧波,一塊菜地最近被拍出了6.8億元人民幣的高價,每畝平均220萬元,這就意味著每平方米的地價就高達3300元,房價隨著地價走,地價抬到了這樣的高度,房價焉有不漲之理?
城市土地拍賣在房地產開發中的作用有兩重性,一方面公開的拍賣可以減少土地轉讓行政劃撥或協議轉讓之中的貓膩,減少地皮炒作的風險,挽救定力不強的政府官員,降低開發商在地皮開發過程中的層層轉手而增加的隱性成本,但是另一方面又的的確確容易人為地抬高土地批租的價格,道理很簡單,拍賣的過程從程序上講是一個透明的過程,拍賣的結果卻是一個哄抬的結果。拍賣的價位越高意味著地方的財政收入越多,地方政府是不會有平抑地價的積極性的。而事實上,從統計的結果看,越來越體現出地方經濟對房地產開發的依賴性,相當一部分城市的房地產開發投資佔固定資產投資的30%以上,北京、上海、廣州和杭州等城市維持50%以上的時間超過一年,深圳的比例更是佔到60%,房地產的熱鬧還帶動了諸如冶金、建材、家裝、家具、家電等行業的增長,這些都對當地的GDP增長作出了巨大的貢獻,這也可以同時解釋為什麼在零售物價持續走低,內需不旺的情況之下,GDP的數值卻持續走高,宏觀數字和大家的切身體驗出現較大反差,這其中,房地產的泡沫『功不可沒』,泡沫的東西並不是真實的東西,一般人用眼當然是看不到的。
一屆政府為期四年,一塊地皮使用期限是70年,而且土地出讓金是一次性全部收訖,在這種財政收入落袋為安的格局下,你如何讓人家心服口服地承認『泡沫論』?
建設部副部長劉志峰在全國住宅與房地產工作會議上為地產業總結了『六大問題』:一是部分城市開發規模過大;二是部分城市投資增幅過大、土地供應過量;三是房地產價格上漲過快,部分地區失去調控能力;四是部分城市商品房空置率上昇;五是有的地區背離國情造豪宅;六是部分城市經濟存在對房地產開發的過分依賴。
作為主管部門的領導,劉志峰能夠直面自己總結的『六大問題』實屬難能可貴,因為在一般情況下,主管部門是最不能接受『泡沫論』的,不管是大泡沫還是小泡沫都不能成為主管部門的業績和政績。
不得不注意的是,早就在8月27日,包括建設部在內的國務院6部委就聯合發出過規范和整頓房地產市場的通知,通知的全稱是《關於加強房地產宏觀調控促進房地產市場健康發展的若乾意見》,但是這份通知更多地被解讀成為全國整頓市場經濟秩序中的一個組成部分,是對交易過程中的問題的整頓,並沒有引起有關方面的高度重視,更多的是一種『走過場』的意味,宏觀調控被人有意無意的忽略了,技術性的,局部的問題擾亂了整個行業走勢的判斷,不然就很難解釋為什麼在聯合通知發出後一個多月後,建設部的調查組纔兵分各地調研。在相當程度上,這是一次由上而下的工作布置,而不是由下而上的匯報的結果,就是調研也是帶著觀點下去的調研,種種跡象表明,這是決策層乾預的結果。
有的記者很奇怪,為什麼開發商和主管部門的政府官員都不同意『泡沫論』,而發出泡沫警告的不是專家就是學者,不是記者少見多怪,也不是有人智力低下,那麼是什麼呢?簡單一點四個字,利令智昏。
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