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隨著政府有關部門從去年下半年頻頻出臺對購房者的利好政策,不僅促進了房地產市場的發展,也使房地產越來越吸引投資者的目光。近日,位於中關村的某商鋪拍賣高價成交、熱點地段酒店式公寓的持續旺銷,使投資型物業的投資回報前景受到關注。在房地產投資中,投資者目前多數集中在投資公寓、寫字樓、商鋪等三種物業類型。
酒店式公寓成為投資住宅的新寵
據金橋國際公寓開發商負責人蔡維傑介紹,酒店式公寓是指物業公司提供酒店式的服務,如打掃房間、預約送餐等基本酒店服務,又擁有私人公寓的私密性和生活風格的綜合物業。
由於現在的一些大中城市,人口流動性增強,以部分年輕人為主的家庭模式出現,這種趨勢直接導致了酒店式公寓的出現。酒店式公寓是一種全新的物業概念。同時,各大中城市已經形成高級商務人士階層,這一階層擁有非常可觀的商務消費能力,而傳統的物業管理對他們來說已經不能適應其快節奏的生活。從另一層面來講,中國加入WTO會為北京帶來數量眾多的境外中小型公司,因為目前大型的國際跨國公司都已在北京設立了辦事機構。中小型公司由於其資金實力不足,既想方便,又想價位合適,那麼酒店式公寓將是其較理想的選擇。
鑫尊房地產經紀公司投資顧問部張謐認為,酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能於一體,具有『自用』和『投資』兩種意義。它在硬件設施上並不低於酒店,在服務上比酒店更勝一籌。它同時與SOHO概念中居家辦公有所區別,它具備了星級酒店的配套和服務。酒店式公寓在未來應該更趨向個性化的服務,因租住在這裡的客戶大部分是高學歷、高素質和國際化人士,無論從裝修、戶型、環境、配套等,都要區別於市場中的
其他樓盤,突出自我個性,只有這樣纔是實現投資回報的重要因素。酒店式公寓是投資型置業者,尤其是異地置業者的首選。通常,酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右,普通公寓的服務相對酒店要落後一些,酒店式公寓單套房屋建築面積小、便於管理、服務及配套設施較齊全、易出租等特點,是其他物業項目所不能比擬的。
但作為中高檔項目的酒店式公寓相比普通住宅佔用的資金較多,回報周期較長,所以更適宜中長線投資者。
投資寫字樓:選准租戶方向定位
據有關人士分析,2003年市場上可用於投資的獨立產權的寫字樓項目投放量將有所增加,由於這類物業的高回報率,會吸引廣大投資者操作。而對於投資者來說,寫字樓所處的區域並非最值得關注的方面,項目將來的投資回報主要需關注該項目是否會吸引目標客戶的租用。北京鼎好電子商城有關人士認為,現在的寫字樓是實用性的物業,是有特定需求的。比如,目前中關村的寫字樓價格較高,而每一棟寫字樓都需要有自己獨特的客戶。從租客的角度分析,鼎好電子商城的客戶定位為經銷商的寫字樓。中關村的寫字樓是無法脫離IT的,IT企業可分為供應商、分銷商、系統集成商、區域分銷(渠道)商。從供應商來講,可分為國外供應商和國內供應商。國外的供應商需要商業配套好、有居住配套提供的寫字樓,所以這些公司大多集中在CBD,像索尼、三星、惠普、MOTOROLA等都在CBD,公司裡的白領們
的商務、生活也都在東邊;國內供應商,例如聯想、方正等,他們都會選擇在中關村,因為中關村校辦產業比較多,像清華紫光、北大方正等,他們需要的寫字樓大多自建自用。因此,中關村的寫字樓對供應商的吸引力不大。未來的中關村西區,可能不會很快地拉過來很多供應商。所以該樓盤的租戶就定位在經銷商,這些公司人數一般是20-40人,分銷商一般的選用使用面積在150平方米左右,也就是建築面積200平方米左右。這些租戶需要的寫字樓,最看重的就是距離電子市場要近,能夠及時地掌握市場的動態,掌握第一手的消息,而中關村是北京電子商城的聚集地,而北京既是中國的首都,又是中國北方的電子交易中心,所以分銷商在北京中關村的密度是全國最高的。
商鋪投資看重商業環境
北京目前出售的商鋪以底商為主,可售價普遍偏低,原因在於:首先,大多數的發展商對底商的重視程度遠遠不如住宅;其次,在規劃項目時沒有聘請專業的商用物業公司,結合所屬地域進行專業的規劃設計;最後,缺乏專門針對商用物業的專業策劃、主題不夠鮮明、賣點不夠充分。大多數的底商售價應是住宅售價的3-4倍,但現在底商的售價只是住宅售價的1.3-1.5倍。顯然,這種狀況是不合理的。可以看出,北京的商鋪投放量偏少,定位准確、前景看好的商用物業項目是極具投資潛力的。在未來的三至五年內,將是獲得高回報的大好時機。
投資商鋪,所選擇項目的地理位置和營銷手段都是決定性因素。項目所在地良好的商業環境、發達的交通路線、充足的停車位、專業的前期規劃、專業的商用物業建築設計機構、專業的商業管理機構,如果具備以上條件,這樣的商鋪是值得投資的。而商鋪的『人氣與商氣』是決定投資人是否能夠得到良好投資回報的關鍵。坐落於三裡屯北路酒吧一條街上的『三裡屯新天地』項目,雖然處於朝外、建外、燕莎、CBD等商圈的中央地帶,佔有地段優勢,具有良好的『人氣和商氣』,但開發商通過進一步提高客戶招租『門檻』來體現項目建成後的經營定位。
據介紹,對該項目購物功能,將以時尚服飾廣場定位一位該樓盤的投資者講,開發商這樣的功能定位是,能夠使在『新天地』『紮堆』經營的商戶具備與三裡屯主體消費人群相適應的經營服務水平,提高商鋪的整體經營管理水平,提高投資『新天地』商戶的收益率。
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