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近來,各大銀行紛紛推出住房轉按揭業務,但幾個月來,其成交量幾近於零,是什麼原因使得轉按揭叫好不叫座?轉按揭業務的理順需具備什麼樣的市場環境?
轉按揭叫好不叫座
貸款期內可以賣房了,各大銀行轉按揭業務的推出,無疑給購房借款人吃了一顆定心丸,購房人在借款後又有了新的選擇途徑,可以根據自己以後的發展情況,做出相應的調整,不再是一旦借款就要一條道走到黑。
轉按揭是指當貸款尚未結清的原購房人將相應住房出售時,銀行向新購房人發放的個人住房貸款。從轉按揭業務誕生之日起,就獲得了一致好評,大家都對它寄予了很高的期望。但從這幾個月的運作情況來看,實際業務量很少,成功的案例更是屈指可數。一方面是市場對轉按揭業務的呼聲極高,另一方面是轉按揭業務始終都是停留在理論上,進入實際操作階段還有一定的距離。
轉按揭缺少第三方擔保人
按照轉按揭業務的要求,新買房人只有過戶以後纔能辦理銀行抵押貸款。在到房管部門進行長達近三個月時間的產權辦理、過戶登記這段時間裡,缺少第三方擔保這一環節。原貸款買房人在沒有拿到現金的情況下,當然不放心將自己的房子過戶給新的買房人;新買房人也存在同樣風險,他當然不可能空口從銀行貸到房款,或者另找抵押物從銀行貸款購房,因為這樣不安全也沒有必要。
而銀行方面也相應承擔『轉按揭』風險:新的買房人首付到位、各種審核通過,銀行按新規定就應該給新的買房人發放貸款,並同時解除原來買房人的抵押合同,但在新買房人辦抵押登記手續之前,必須有銀行認可的具備一定資質的第三方擔保人,由其與銀行簽訂擔保合同。否則,沒有擔保合同,銀行的利益便得不到保障。
目前比較合適的第三方擔保人是專業的中介機構,其應該具備一定的資金實力,能夠抵御風險,真正起到擔保的作用。
跨銀行合作難度大
新的購房人根據自己的情況,可能選擇新的銀行申請貸款,而不是原貸款銀行,這就牽扯到兩個銀行間的業務合作,需要雙方積極協作,共享信用資源,從而降低自身的運營風險。但在當前北京的房貸市場中,各家銀行競爭激烈,而合作十分有限,這在一定程度上限制了借款人的選擇范圍。據了解,京城各大銀行大都是獨立推出各種信貸業務,同樣各銀行在分別推出轉按揭業務時均未表示可以和其他銀行合作,銀行轉按揭業務只能在本行內辦理,業務成交量很少也就很自然了。
值得欣喜的是,外地銀行在這方面已經開始有所動作,相信在不久的將來,北京的金融機構也將攜手共進。
銀行需主動與中介機構合作
目前一些有實力的中介公司表示,如果銀行能簡化信貸環節,他們還是願意與銀行合作的。目前,這些中介公司大多熱衷於墊資貸款轉移業務:中介公司為原購房人尋找客戶,達成買賣協議之後,墊資給原購房人還清貸款,幫助業主解除在銀行的房產抵押登記證明,該房產可以上市交易。然後再為新購房人代為辦理二手房貸款,從而達成交易。據了解,目前推出此業務的有鏈家.寶業房地產經紀公司、『北京置業家園』等不下10家中介公司且生意相當不錯。中介公司墊資貸款轉移業務具有三優勢。一是中介公司擁有量的商品房再次交易的客戶;二是銀行轉按揭業務只能在本行內辦理,業務范圍大受限制,而『貸款轉移』卻不受放貸行的限制。三是中介公司可以全程代理這種業務,省去了業主和買方大量的精力和時間。
好的開始等於成功了一半。轉按揭的推出很大程度上是市場中存在著強烈的需求,但其要真正滿足市場上的需求,顯然還需要一個磨合期。
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