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目前房地產市場熱與不熱還是過熱成了熱門話題,『泡沫論』、『過熱論』、『不熱論』,莫衷一是。中央有關部門提醒各界警惕房地產過熱,建設部等六部委聯合出臺了《關於加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若乾意見》。然而,由於各方對市場認識的不統一,特別是宏觀層面和微觀層面在熱與不熱的認識上存在著很大的差異,對房地產市場未來走向的判斷,許多人還在面對著一個模糊狀態。當前,要加強對房地產市場穩定問題的調查和研究,高度警惕房地產市場過熱,這對於我國房地產業今後幾年的發展具有重要意義。
1、市場昇溫
觀點:長期利好不等於不會發生階段性、局部性的過熱。
中國房地產市場具有巨大的發展潛力,這是毋庸置疑的,但不能『把20年的持續發展當成20年的持續不敗』(孟曉蘇)。首先,房地產市場的發展有周期的波動。中國的房地產業從1981年至今已經發生了4個周期,並估計從1997前開始的第四個周期在2003年前後達到波峰(王誠慶)。其次,房地產泡沫經濟的產生並不遵守基本的經濟規律。日本是名列世界第二的經濟強國,但不少城市戶均住房面積只有50-60平方米,比我國2001年平均戶均面積還小,但並沒有阻止上個世紀80年代後半期在日本發生嚴重的房地產泡沫經濟,使日本經濟在上個世紀90年代一直處於長期蕭條的狀態。
現在很多人用長期發展的依據,分析短期存在的問題,得出房地產市場不熱的結果,這種反應本身就是一個令人擔懮的信號。多數人對市場前景的樂觀,必然會帶動房地產價格的上昇,使更多的企業和資金進入房地產市場,致使房地產市場進一步昇溫,這是房地產泡沫經濟產生的典型征兆。我國目前的房地產業的發展非常符合這種特征。《中國國土資源報》2002年9月27日的一篇文章指出『房地產業像一個城堡,但奇怪的是走出去的人寥寥無幾,擠進城來的倒是熙熙攘攘』。近幾年來,業外、境外企業大舉進軍房地產市場,投資性甚至投機性需求的興起,房地產企業圈地現象的抬頭,房地產價格的不斷上昇,推動著房地產市場由熱走向過熱。這一問題在部分區域表現得尤為突出。
2、過熱跡象
觀點:房地產市場過熱問題已經出現。
從全國的情況來看,房地產過熱不僅僅是局部的問題,只是局部更加突出而已。房地產過熱表現為四個方面:
一是房地產投資佔全社會固定投資的比例逐年上昇。從2000年到2002年9月份各階段的比例分別是15%、17%和24%。房地產投資佔全社會固定投資比例快速增長表明社會資金在向房地產業迅速湧動,如果這種趨勢再進行下去,房地產市場會越來越熱,最終可能導致泡沫經濟的發生。
二是房地產價格上昇速度有加快的趨勢。2000年到2002年第三季度,房屋銷售價格指數分別比上年同期上漲1.1%、2.2%和4.0%;土地交易價格指數分別比上年同期上漲0.2%、1.7%和6.0%。在房地產價格上昇的同時,我國的物價卻在下降。2000年到2001年,居民消費價格指數分別比上年增長0.4%和0.7%,2002年連續9個月負增長。房地產價格與消費價格增長的比例不對應,甚至向反方向運行,為居民投資房地產創造了較大的利潤空間,提高了居民對房地產的投資性和投機性需求。從目前個別地方出現的炒樓花及購置多套住宅的現象來看,兩種需求在房地產需求中的比例有相當程度的增加。
三是圈地和炒地的行為有抬頭的趨勢。從今年年初開始,關於房地產商圈地的報道不絕於耳,根據媒體反映這次圈地與以往不同的是圈地的面積出奇的大,已不是開發小區的概念,而是城鎮了。去年1-10月份全國房地產業購地面積為17938萬平方米,比前年同期增長了40.1%,對圈地的問題作了部分的注解。
四是業外資金開始大舉進軍房地產業。在房地產業豐厚利潤的吸引下,其他行業的企業紛紛進入房地產市場,而且來勢很猛,據統計,從2001年到2002年11月,滬深兩市累計有201家非房地產業上市公司投資房地產。這種跡象表明,房地產業成為中國目前最熱的一個投資領域。
這次房地產市場的過熱有一定的合理因素,並不具備泡沫經濟的特點,所以不能把這次過熱等同於泡沫經濟。首先,真實需求依舊是主流。2002年以來,我國經濟呈現出加速增長的態勢,新一輪經濟周期的特征越來越明顯(周景彤等),房地產業作為先導性的產業,快於其他行業的增長具有一定的合理性。而且從1999年開始,全國城鎮人均居住建築和使用面積穩步增長的情況來看,居住類的房地產需求大部分是真實的。
其次,這次房地產過熱帶有房地產自身周期的特征,從1998年底起,我國的房地產景氣總體水平逐步上昇(王誠慶),這次過熱與房地產的景氣上昇有很大的吻合面,但估計會很快達到峰頂。
第三,銀行方面對這次房地產過熱已給予了高度的重視,央行從2002年第二季度開始就發出了預防過熱的警告,資金的控制開始趨緊。
第四,社會各界對房地產價格的未來預期開始轉向,部分城市的房地產價格已經出現回落,對投資和投機性需求將起到一定的抑制作用。
第五,房地產市場自適性的調整業已開始,空置面積的增加會使房地產投資更加謹慎;這些情況說明;我國目前的房地產市場只是處於過熱階段,還不屬於泡沫經濟,產生泡沫經濟的一些基本條件開始受到控制,如銀行資金方面。
3、風險時期
觀點:我國正處於房地產泡沫易發期,房地產過熱導致泡沫經濟的可能性很大
從上個世紀80年代中後期的日本、臺灣房地產泡沫經濟,到上個世紀90年代後期東南亞幾個國家的房地產泡沫和金融危機,都是在經濟高速增長的過程中形成的,我國臺灣省在上個世紀80年代的平均經濟增長率為7.96%;日本1986年-1990年GDP的年平均增長率超過美國和歐洲國家的50%-80%;泰國、印度尼西亞、馬來西亞在從1990年到1997年間無不處於經濟高速增長期。由於經濟高速增長,國民財富迅速增加,產生了大量的過剩資金,為泡沫經濟的出現創造了基本條件。從宏觀經濟來看,經濟高速增長、充足的貨幣供給和低利率是日本和我國臺灣省產生泡沫經濟的經濟背景,其他三國還有外資大量進入的因素。
我國目前的宏觀經濟背景與亞洲各國和我國臺灣省發生泡沫經濟前有著極為相似的地方,具備產生房地產泡沫經濟的基本條件,必須給予高度戒備。從經濟增長來看,改革開放20多年來,中國經濟增長速度舉世矚目,GDP年均增長率約為9.5%,超過了日本、韓國在20世紀六七十年代的增長速度。從貨幣供給來看,在過去的5年,廣義貨幣(平方米)平均增長速度為14%-15%(易綱),比日本在1987年-1990年間,貨幣供應(M2+CD)每年增長率超過10%的速度還要快。從存貸款利率來看,目前的存貸款利率是建國以來最低的(易綱)。在引進外資方面,2002年1-8月份,我國每天平均引進1.42億美元,中周成為國際資本首要的投資地方,第一次超過美國。與其他國家和臺灣省當時情況不同的是,目前我國的股市低迷已有一段時間。居民消費價格指數已連續9個月負增長,工業品出廠價格指數已連續16個月負增長,物價持續走低。這種形勢加大了過剩資金湧入房地產市場的衝動。因此,預防房地產過熱和出現泡沫經濟不得不進入宏觀決策機構的視野。
我國人多地少,建設用地總供給與總需求的矛盾是房地產可能出現泡沫經濟的又一重要原因。現在有一種觀點,認為土地供應過量是這次房地產過熱的重要原因,這種觀點有很大的認識偏差;從經濟學的基本原理上看,增加供給必然會帶來價格下降,但我國目前土地價格的走勢恰恰與此相反。從泡沫經濟的載體特點來看,『只要有可能增加某一種商品的總供給量,就很難在這個領域出現較長時期的泡沫現象』(徐滇慶),所以,土地供應過量不但不可能形成泡沫經濟,而且是對泡沫經濟的一種抑制。
土地作為泡沫經濟主要載體之一的原因是由於其在一定區域內是一個無法增加的常數,土地引起泡沫經濟的原因在於炒作,使土地的符號價值高於其實際價值。受保護耕地基本國策的約束,我國建設用地供給與需求的不均衡將長期存在,建設用地供給不足必然會導致價格的持續上漲。由於這個原因,人們對房地產價格的預期總是上昇的。所以,如果資金充足,在交易沒有限制的情況下,很容易把房地產價格炒上去,產生泡沫經濟。
4、防患未然
觀點:根據房地產熱和泡沫經濟形成的原因和條件,對房地產市場的調控主要依賴於信貸管理、土地供應和轉讓管理、稅收政策等,但根本出路在於優化產業結構,促進經濟協調發展。
泡沫經濟並不遵照市場經濟的基本運行規則,加強市場機制並不能夠解決泡沫經濟所造成的一系列問題(徐滇慶),所以,針對目前我國房地產過熱的態勢,要防止出現泡沫經濟,加強政府的宏觀調控十分必要。但這次政府對房地產調控政策選擇是有一定難度的。一是『度』的問題。在我國新一輪經濟景氣出現、城鎮化進程加快、人民生活水平提高的前提下,對房地產的真實需求量是巨大的、長期的,房地產的持續發展也將是長期的,所以,政府的調控目標選擇既要支持房地產業的發展,又要防止過熱和泡沫經濟,尺度的選擇很難把握。二是范圍的問題。房地產市場具有強烈的區域特征,中國又是一個幅員遼闊的國家,各個地區的情況存在著很大的差異,如何針對不同的區域采取不同的調控政策是個難題。
根據房地產熱和泡沫經濟形成的原因和條件,對房地產市場的調控主要依賴於信貸管理、土地供應和轉讓管理、稅收等政策,但根本出路在於優化產業結構,促進經濟協調發展。
加強對房地產的信貸管理。央行2002年第三季度貨幣政策執行報告指出,要嚴格審查住房開發貸款發放條件,貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目,企業自有資金應不低於開發項目總投資的30%。同時要強化個人住房貸款管理,嚴禁發放『零首付』個人住房貸款(《經濟參考報》)。這是穩健的貨幣政策在房地產信貸方面的具體落實。嚴格對房地產的金融管理還應高度重視兩個問題,一是依法貸款,金融系統對房地產企業的貸款主要是對開發建設費用的貸款,貸款的形式是以土地進行抵押,對企業購地費用不能予以貸款,這既是法律的要求,也是防止炒地和銀行產生不良貸款的有效措施。二是金融系統必須盡可能地把握房地產市場走勢,在過熱時期更要保持清醒認識,樂觀更要謹慎,要特別注意對抵押房地產的價值認定和借款能力,泡沫一般都產生於這個環節,泡沫崩潰後金融系統的損失也主要在這個環節。
加強對土地供應和轉讓管理。土地供應過量只會導致土地價格下降,造成土地資源和其他資源的浪費。土地成為房地產泡沫的載體,主要問題出在轉讓環節,即炒買炒賣土地。所以在防止房地產過熱和泡沫經濟的過程中,土地供應政策應著眼於兩點,首先是保持市場穩定,防止資源浪費。土地市場的平衡關鍵在於結構平衡,只有實現結構平衡纔可能實現總量平衡,控制供應總量只有與供應結構相配合纔有意義。對房地產市場的土地供應,重點應放在中等收入階層的住房用地需求上,兼顧低收入階層的住房用地需求。其次總量控制要靈活。控制土地供應總量還必須要把握好放量和收量的時機與尺度。防止房地產過熱和泡沫經濟,收緊土地供應總量並不一定有好的效果,反而會使市場對房地產未來價格的預期更加樂觀,使市場持續昇溫。所以,對房地產價格持續昇高,空置面積少的地方,在配合供給結構的前提下,適當地放量纔是問題的正解。對空置面積多,房價比較穩定的地方,可以適當收緊土地供應總量,幫助市場消化空置的房地產。對空置面積大,房價又高的地區,要依據市場需求結構,對不同的需求結構分別采取收量與放量政策。
加強土地轉讓管理是防止泡沫經濟的關鍵。交易成本較低是產生投機的重要原因。應該說,我國土地交易的成本是比較高的。在上個世紀90年代初房地產熱之後,我國相繼出臺了《土地增值稅暫行條例》和《城市房地產管理法》,增加了土地交易的成本,特別是出讓土地使用權首次轉讓的成本,這兩部法律法規對限制炒地有很大的作用,這是我們防止泡沫經濟的有利條件。但也應該看到,在土地轉讓管理方面還有需要改善的地方,在土地增值稅方面,稅率的固定性使這一稅種對房地產市場不同時期的調控缺乏明確的目標,雖然能起到限制土地投機的作用,但在一定時期對土地要素的合理流轉也造成阻礙,應該根據房地產不同的發展時期予以調整,以影響土地流轉的速度,起到促進合理流轉,限制炒地行為的作用。在政府對土地轉讓的管理方面,尚存在一定的漏洞,比如,對公司並購發生的土地轉讓(在這種行為中,有部分是以土地轉讓為目的的),現在還缺乏明確的界定和規定。
運用稅收政策平抑房價地價。過高的房價、地價對一個國家和城市的競爭力具有重大影響,日本經濟從上個世紀90年代起長期蕭條的一個重要原因就是長期的城市房地產價格居高不下。我國要保持和提高國際競爭力,在要素成本上除低勞動力比較優勢外,房地產價格也應該具有一定的比較優勢。要降低房地產價格,必須合理配置資源。從國際經驗來看,征收不動產稅,提高房地產的保有成本是實現這一目標的有效措施。我國目前房地產保有成本比較低,只有城鎮土地使用稅、房地產稅和城市房地產稅(對外僑和外商投資企業征收),這三個稅種不僅稅率較低,有的稅種還有相當大的減免范圍,這使得越來越多的人可以擁有多套住宅和其他房地產,既不利於土地資源的公平分配,也不利於土地集約利用。所以有必要對我國現有的房地產稅收制度進行改革,設立不動產稅,增加保有成本,調整房地產需求結構,平抑房地產價格。
優化產業結構,促進經濟協調發展是制止泡沫經濟發生的根本出路。房地產業的投資回報率遠遠高於其他行業,是我國當前房地產熱的重要原因,也是房地產泡沫經濟發生的重要原因,所以,要防止出現泡沫經濟,根本出路是調整產業結構,培育新的經濟增長點,將社會投資吸引到其他行業。為此,我們必須按照黨的十六大的要求,采取有效措施,『推進產業結構優化昇級,形成以高新技術產業為先導、基礎產業和制造業為支橕、服務業全面發展的產業格局』。
鏈接:議題緣由
2002年8月,摩根斯坦利亞洲首席經濟學家謝國忠在一份研究報告中,表示對中國房地產市場出現泡沫現象的擔懮,引起社會各界的高度重視,一時間『泡沫』與『過熱』問題成為房地產界最熱門的一個話題。有三種觀點:
泡沫論。謝國忠認為中國的房地產市場很符合數量泡沫(quantity bubble)的條件,雖然這種泡沫仍然是結構性的(摘自《財經》雜志2002年第20期)。
局部過熱論。認為『我國的房地產業仍在綠色景氣區運行,但是有些局部的、結構性問題也應引起足夠的重視』(汪利娜)。
不熱論。認為我國的住房尚處於高速發展階段,我國的房地產市場不可能在未滿足住房基本需求之前出現泡沫(任志強)。
中央有關部門對出現新的房地產熱也表示了擔懮,並作出迅速反應,去年8月下旬,建設部等六部委聯合出臺了《關於加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若乾意見》,指出局部地區出現了房地產投資增幅過大,土地供應過量、市場結構不合理,價格增長過快等問題,並提出了加強房地產市場宏觀調控,促進房地產市場健康發展的九條措施。10月,央行發布了第三季度貨幣政策執行報告,提醒各商業銀行要切實加強信貸管理,警惕房地產泡沫的出現。
數據資料
◆2000年到2002年第三季度,房屋銷售價格指數分別比上年同期增長1.1%、2.2%和4.0%。
◆2000年到2002年第三季度,土地交易價格指數分別比上年同期上漲0.2%、1.7%和6.0%。
◆2000年到2001年,居民消費價格指數分別比上年增長0.4%和0.7%,2002年連續9個月負增長。
◆去年1-10月份全國房地產業購地面積為17938萬千方米,比前年同期增長了40.1%。
◆2001年到2002年11月,滬深兩市累計有201家非房地產業上市公司投資房地產。
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