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一、問題的提出
近年來,上海存量房市場發展迅猛,部分區域存量房市場的交易量已經超過新建商品房市場,基於短缺經濟條件下的大規模房地產開發和流通為主的新建商品房市場最終必然要讓位於以二手房流通為主的市場,這也是西方發達國家房地產市場發展經驗所證實的。從發展的眼光來看,上海房地產市場的發展中的一個重大的戰略問題就是如何進一步推動存量房市場的發展。
從現階段上海存量房市場的交易行為來看,存量房交易中的一個核心問題就是交易資金的安全問題,二手房交易很難做到『銀貨兩訖』。因為房地產是一種特殊的商品,其高值耐久性和不可移動性使得房地產交易不能像其他商品交易那樣『一手交錢,一手交貨』,必須有個辦證登記的時間。買賣雙方在簽訂房地產買賣合同後,必須到房地產交易中心辦理產權登記、審核、過戶的手續,這樣就產生了一個『銀貨不能兩訖』的問題:在交易雙方達成合同即合同生效之日起,到完成產權過戶登記,存在一個時間差。在此情形下,買賣雙方會就何時履行貨幣的給付義務問題而發生爭議。對買方而言,希望在產權登記完成時給付貨幣,這樣不僅避免利息損失,更能保證受讓房地產權利的法律效力完整;對賣方而言,希望在房地產買賣合同簽訂時就能給付購房貨幣,以防止合同期待利益的落空。
二、二手房交易『銀貨不能兩訖』所引發的問題
由於房地產產權轉讓與購房貨幣的交付不能同步進行,買賣雙方之間又沒有一個可信的第三方,導致欺詐行為屢屢發生,買賣雙方的合法權益得不到有效保護,總結這方面的案例主要存在以下突出問題:
(一)買賣雙方直接的法律糾紛
居民雙方或居民、企業雙方之間達成購買合同後,雙方商定自合同簽訂之日起買方即交付部分或全額購房款,買賣雙方自合同簽訂之日起開始辦理產權過戶手續,買方履行了繳款義務,但賣方由於資不抵債或其他違法原因使得房產被法院查封,導致買方無法順利辦理產權過戶,而購房款又無法追回,致使買方合法權益得不到保護;買賣雙方在達成購買合同後,雙方商定自產權過戶辦理完畢之日起交付部分購房款,但由於突發事件買方可能喪失購房能力或處於產權已經轉移的賴帳心理拒付或拖欠購房款,致使賣方合法權益得不到保護。
(二)中介產生的間接法律糾紛
買賣雙方並不直接進行交易,而是通過房地產中介公司進行二手房交易,買方與中介機構之間達成購買合同後,將購房款交付中介機構,賣方則與中介公司簽訂委托出售合同後,購房款由中介公司轉付給賣方,實踐上這種方式更容易產生糾紛或欺詐行為。首先,中介公司在收取買方購房款後,往往挪用這筆資金進行自營行為,一旦發生虧損或蓄意欺詐,則買方的合法權益根本得不到保障。其次,中介公司在給付賣方購房款時,一旦產權過戶程序結束,中介公司收到購房款,則可能蓄意延遲支付貨幣以賺取利息,甚至發生欺詐行為,損害了賣方的合法權益。
隨著上海市房地產市場的昇溫,三級市場快速發展的勢頭方興未艾,但三級市場上存在的『銀貨不能兩訖』的問題,使得違法行為和法律糾紛屢屢發生,極大地挫傷了廣大市民買賣二手房的積極性,尤其是當前二手房市場流通的主渠道中介公司良莠不齊,數量多規模小,法律欺詐糾紛不斷,已經阻礙了存量房市場的健康發展。
三、開展存量房交易資金保障業務的內容和意義
房地產買賣是一個復雜的過程,涉及到大量的專業性條款和法律文件,買賣雙方是兩個權利主體,必然追求各自利益的最大化,雙方都希望以最有利於自身的方式來進行二手房交易,而資金何時交付是二手房交易過程中的核心問題,直接關系到買賣雙方的利益,買賣雙方出於對自身利益的保護而對這一問題爭執不下,這樣就影響到整個二手房市場的流通速度和效率。從發達國家發展的經驗來看,這個交易過程需要一個公平和專業的第三方,由第三方幫助雙方進行產權和資金交割。從上海房地產市場發展的現狀來看,中介公司在信譽和規模上很難當此重任,銀行對此行業又涉入不深,市場迫切需要公平專業的第三方參與到交易中來。
存量房交易資金保障,其實質是為交易雙方提供一個第三方托管(impartial third party),依據第三方的專業化管理使二手房交易風險最小化,使二手房交易的整個社會成本最小化。簡單來說,買賣雙方和第三方簽署三方資金監管協議,就是賣方將產權證交給第三方保管,買方將購房資金存入第三方的監管帳戶,由第三方來監督產權轉移的過程,在產權過戶完成時,由第三方通知買賣雙方進行產權交割,將資金劃撥給賣方,將產權證交給買方。
開展存量房交易資金保障業務,對於發展上海房地產市場、完善上海房地產金融體系具有重要意義。
(一)是進一步推動上海存量房市場發展的需要
上海房地產市場正處在向成熟房地產市場轉變的過程,存量房市場取代新建商品房市場而成為市場主體的趨勢日趨明顯,如何進一步推動上海存量房市場的發展具有重要的戰略意義。在二手房交易過程中,引入第三方托管,解決了二手房交易中的資金安全問題,保障了買賣雙方的利益。從市場發展的角度來看,第三方托管可以極大地促進買賣雙方對二手房交易的信心,同時化解了中介公司挪用購房資金的風險,必然會大大加快二手房流通速度,為存量房市場的發展提供新的動力。但在首先試點時,應對開辦此項業務的公司設定較高的資質條件,如資本金、公司信譽和專業程度等,因為托管公司將匯聚著存量房市場中的巨額資金,必須具備良好的信譽和雄厚的資金實力。
(二)是進一步規范房地產中介市場秩序的需要
現階段,上海房地產中介公司大多數參與收購房屋業務,賺『差價』已成了普遍現象。由於收購房屋需要佔用大量資金,而中介公司規模往往較小,沒有充足的自有資金,只能挪用客戶的購房款,一旦中介公司有一套房屋被套牢,則其不得不采用拆東牆補西牆的辦法來欺詐利用客戶資金。開展存量房交易資金保障業務,則使得買方的購房款能得到專業的投資公司和金融機構的保管,規避了中介公司挪用資金的風險,使中介公司真正提供居間服務,鼓勵其從中介服務深化和標准化的角度來發展自身。
(三)是進一步完善上海房地產金融服務體系的需要
上海存量房市場發展迅猛,但與其不相適應的是金融服務產品單一,金融體系不健全。針對存量房交易中的資金安全問題,上海市僅有一些小型的律師事務所在嘗試著運行,商業銀行或一些投資管理公司由於對房地產行業涉入不深,還沒有開展這一托管業務,使得二手房流通過程中金融服務落後於市場的發展水平。針對這一問題,一些對房地產投資的專業性投資管理公司可以與銀行等金融機構合作,共同開拓這一服務領域。
(四)是借鑒發達國家成熟房地產交易市場運作經驗的結果
如上文所述,在產權和資金交易存在時間差的情況下,如何保證資金轉移恰好與產權轉移同步進行和結束,保證買賣雙方的合法權利是房地產交易中的難點。買賣雙方就金錢支付時間上的爭議在各國普遍存在,即使是在辦理變更登記手續僅需一日或幾日的美國也存在相同的問題。美國解決這一問題的方法,是通過銀行作為第三方委托監管機構,買方在合同成立時即將購房款交存銀行,待賣方辦妥所有必要手續後,由銀行向賣方支付購房款項。
四、簡短的結論
存量房交易資金保障,是一項旨在化解存量房交易過程中資金風險的金融保障手段。從存量房市場發展的客觀階段來看,市場迫切需要這一金融創新。在我國,由於商業銀行尚未開展此項業務,可由房地產交易中心依托其自身優勢;采用市場化運作手段來開展這一業務。
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