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國有存量房產是存量房產的一個重要組成部分,存量房產是社會不動產的基礎部分。將國有存量房產排除在市場之外的房地產支柱產業是殘缺不完整的,因此,盤活國有存量房產是產業發展的當務之急。本文在綜合總結境內外(俄羅斯)同類經驗做法的基礎上,對盤活國有存量房產提出對策建議。
邊際改革:繼續推動存量的出讓、置換、轉租(兌)、整修、重建、開發
出讓
無產權(含使用權)糾紛、無明文禁止的直管非住宅,向承租單位或非承租單位出售產權。出售價格的確定,建議不再使用原先盤活直管公產非住宅房屋所規定的『標准價』、『協議價』,改采用新的定價方法。仍按兩種情況計算:國有承租單位購買的,參照授權經營試點企業集團的實際補償額,再向上浮動一定的幅度來計算;非承租單位購買的,按市場價評估後,進行拍賣,拍賣底價不能低於考慮到區位因素的重置成本。
公房出售需在實踐中進一步規范調整。目前公房出售不分結構、房質一律按統一的政策性價格出售,售房款大部分用於轉制安置。今後應本著『資產變資金、資金變資本、滾動增值』的原則,逐步創造條件,使公房出售政策性價格過渡到類比經濟適用房市場價格,通過評估後按現值出售。同時,規范售房款用途,將其主要用於國有房產資本運營。
置換
按照城市建設整體規劃的功能分區,城區的發展趨勢和環保導向,本著最有效率的配置社會房產資源的原則,實行多方位的公有房屋置換。1.在動因上,實行自動置換和強制置換相結合。提倡符合城市規劃要求的橫向置換,改善房屋利用效能;必要時由房管部門根據市場需要,在不違背城市分區功能的前提下進行強制置換,以便提高房屋使用效益。2.在客體上,實行公有產權和其他多種產權之間的互換。不計較價值形態的轉化,不追求實物形式的惟一性,只講究公產房的保值、增值。在置換中,允許公有產權與非公有產權的混臺重組,以實現產權結構的調整。3.在主體上,實行產權人直接置換和非產權人(中介人)委托置換相結合。
轉稅(兌)
1.公與住宅轉租(兌)。在征得出租人同意後,允許住戶將所承租公有住房轉租(兌),對轉租(兌)取得的收益采取適當的比例進行分配。對以購買新商品房為目的公房轉租戶給予政策優惠。2.公有非住宅轉租(兌)。鼓勵國企在所承租公有非住宅房屋出現剩餘時進行轉租、轉兌。在所得收入的分配上,本著既搞活存量,又支持企業的原則,參照上述授權經營試點企業集團的補償原則,區別工、商企業,制訂相應合理標准。
整修
存量公房的整修及其周圍環境的改善,不僅是維持房屋原有使用價值的需要,也是提昇房屋使用價值的便捷手段。因此,整修也是盤活的重要一條。我們應該順應現代物流大發展的趨勢,重點開展沿線房屋整修。主要是『四沿』:『沿路』、『沿河』、『沿港』、『沿點』(交匯、樞紐、換乘)房屋建築及環境的整修。同時,對風貌建築、歷史名人故居和革命遺址的保護性整修,從長遠看也會保護文物建築的原有價值,創造出社會效益,給未來開發利用打下基礎。整修後的房屋建築面積和功能有顯著改善的,因追加投入而增值,應適當提高租金。
改造(開發)
初步考慮可進行如下幾種開發:1.區位性改(擴)建:對地段好的房屋進行改建、擴建,所形成的新增量物業按市場價格用於經營。2.特色建築重建:對周圍具有啟動效應、影響大的建築進行開發性重建。3.危改性開發:經可行性研究論證,特別是市場調查,進行危改開發。4.新興物業開發:房管部門與承租單位共同投資對適合作超市、物流中心、攤群市場的空置廠房、倉庫進行開發。5.功能性開發:一些城市的居民樓功能己不適應時需,亟待改造,可進行局部擴建改造,完善使用功能。改造後,提租或將原住戶另行安置,房屋按市場價出售。
在邊際改革中,要繼續深化住房制度改革,對以標准價售出的部分產權住房,通過補交房款盡快過渡到全部產權。加快住房社會保障制度的建立和健全,將低收入戶住房從房產經營中剝離出來,進入國民收入再分配領域,采取貨幣明貼方式,由財政負擔。按經濟規律辦事,不要把作為產業的房產經營活動與住房的社會保障再分配行為混淆在一起。
形態改革:國有存量房屋不動產資本(證券)化
隨著整個經濟體制的轉軌和房屋商品化,國有存量房產資本化勢不可免。我們應該早作這方面的思想和行動上的准備,可以小范圍嘗試。
清產核資:將房產轉化為貨幣
無論是為全盤改制還是授權經營等盤活作准備,都有必要對現存國有房產進行清產核資。具體方式,可在住房普查的基礎上,由國資局與房管局聯臺進行評估。將形式上猶在,實際早已滅失的物業部分減除,把新增部分加上,確定出一個比較准確的價值量。這一過程就是使房產轉化為貨幣的過程。以後隨著幣值變動及時進行調整。
以房入股:將貨幣轉化為資本
上述清產核資行動,從制度角度講,本質上是一個界定存量產權的過程。有了這樣一個前提,在產權清晰的條件下,以房作股合作經營,就將作為房產價值的貨幣轉化成了資本。將來實現房管體制根本改革、新的運營系統建立起來後,以房入股是房產資本經營的一個普遍形式。
資本經營:用房產生產剩餘價值
國有房產,特別是其中的非住宅房產應該逐步實行全盤資本化。除了授權經營國有存量房產轉化為公司資本金方式外,還可采取很多方式『化』房產力資本。譬如,1.上市。(1)借殼上市,以一部分房產直接證券化。(2)也可以獨資出資人身份,將相對獨立的一部分房產作為資本金,直接成立房產經營股份公司或控股的房產投資有限責任公司。2.房地產投資信托(REIT)。(1)可采取抵押權型投資信托,被授權經營者以法人財產權房產作抵押,從基金投資人處借入長期款項,投資人獲取利息收入。或以公積金抵押貸款的抵押房地產評估作股出售,利用回收資金再貸款。(2)權益型投資信托。被授權經營者以所擁有的法人財產權房產,進行投資信托運作,以獲得收入。此類信托尤其適用於非住宅公建。(3)固定期限型投資信托。以平均固定10?15年期限,用法人財產權房產發起成立信托投資基金,取得收益。規定期滿時,經理人出售資產,分配收益,解散基金。
試點改革:對工商企業使用的國有非住宅存量房屋進行授權經營(以天津市為例):
試點對象條件
1.已進行改革轉制的企業集團;2.有不少於3000平方米正在使用著的國有存量房產;3.企業所使用國有存量房產主要位於市區;4.房屋現存產權關系清晰,房產主要部分無抵押權設置;5.企業運營狀態正常,效益較好,具有金融信用度。
國有存量房屋資產注入與補償
1.授權經營:由市國資局和市房管局將國有房產聯合授權給試點企業集團。通過資產評估,把房產的價值注入試點企業集團的總資本。
2.補償辦法:被授權經營的試點企業向房管部門給付相應的房產佔用費作為補償,用於建立市房屋基金。本著『商業花錢買機制,工業輸血換機制』的原則,實行不同的房產佔用費標准。
(1)商業企業集團的房產佔用費標准:建築面積1000元/平方米·月(按1998年不變價格計算)。
(2)工業企業集團的房產佔用費標准:建築面積500元/平方米·月(按現行的月租金標准×500)。
3.人員安置:按國家建設部所規定的公房管理維修人員配備標准38人/10萬平方米,由被授權經營的試點企業集團按5萬元/人的標准一次性向房管部門給付。(個別的也可按雙方協議的方法處理)。
4.欠租處理:商業企業集團的欠租應在授權經營前,向房管部門一次性付清。工業企業集團的欠租原則上也應一次性付清,確有困難的可與房管部門訂立還款計劃,分期支付。
授權後的運作
1.權利:試點企業集團在領到房屋所有權證後,即享有處置權、收益權、對房屋可以出售、出租、入股、聯營、置換等,其收益歸試點企業集團所有。
2.限制:(1)當試點企業集團利用國有房產進行轉讓、置換、入股、聯營時,應由房地產評估機構按市場價格重新評估,由國資管理部門調整國有資產考核指標。(2)風貌及特殊建築的修繕、改建、擴建、遷移、拆除,按市有關規定報批。
全盤改革:重塑國有房產營體系
基本框架
綜合國家關於經濟體制、企業制度和國有資本營運諸方面改革的總體設計,參照國家體改委《城市國有資本營運體制改革試點指導意見》(1997)精神,提出國有房產營運體制改革的基本框架,可概括為『三級結構』,輪廓如下:
第一級層:出資人。政府是國有房產營運機構的出資人,經國有資產管理部門同意,由市房地產管理局作為國有資產的投資主體和出資人。市房地產管理局作為國有房產資本的投資主體,對營運機構委派法人代表。
市房管局作為市國有房產出資人的主要職責是:履行市政府國有房產管理規定,負責國有房產資本保值增值的營運管理,制定營運戰略和發展規劃,決定營運機構的設立及章程審查、審定國有房產資產評估,考核國有房產資本營運狀況並決定獎懲,具體負責市國有房產資本營運委員會的召集工作,以該委員會辦公室的名義組織委員會決議的實施並跟蹤檢查。
第二級層:營運機構。國有房產營運機構一般應為按《公司法》和《民法通則》規范的國有獨資公司或控股公司。可通過將現有市房產總公司轉制改造為國有房產投資責任有限公司,作為國有房產資本營運機構角色。
市國有房產投資公司作為國有房產營運機構的職責是:接受出資人的投資,執行營運委員會的決議;享有法人財產權,具有房產經營自主權等法人的應享權利;實現資產保值增值責任書的目標,具體組織房產投資活動的實施,負責制定投資公司的章程、規劃、計劃、預決算、指導和監督被投資公司的房產經營活動,定期檢查房產基本折舊基金、大修理基金等攤提和使用情況;及時調整國有房產資本投資結構,制定公房售款的管理和使用辦法;保證投資人的所有者權益,審定被投資人國有股分紅方案。
第三級層:被投資企業。國有房產營運機構(市國有房產投資公司)根據產業政策、房屋資源本優化配置和市場要求的需要,以『二級出資人』的身份,采取獨資、控股和參股的形式,發展大型、重點和骨乾國有(或部分國有)房產企業集團,如市級和各區房產經營集團公司。這些企業成為國有房產營運體系的第三級層。它與投資公司形成投資與被投資公司(企業)間的關系,以資本紐帶連接,各自獨立承擔民事法律責任。
主要職責:接受市房產投資公司的投資,吸收其他股份形成多元化房產經營企業,進行房產經營活動;享有被投資公司的法人財產權和經營自主權,獨立核算、自負盈虧,具有《公司法》所賦予的各項權利;向投資公司承擔國有房產資本保值增值的責任,實現房產投資項目的具體目標;定時向被投資人匯報經營狀況,接受財務檢查。
在上述第一與第二級層之間,即出資人與營運機構之間,為了建立起行使國有房產出資人的組織形式,設有一個由政府經濟主管部門、有關黨政部門負責人、國有房產行政部門主管和房地產專家、金融專家組成,具有國有房產資本營運重大事項決定權的國有房產資本營運委員會。
原房企定位點
以現市房管局房產總公司等為基礎,將原市級國有房產管理企(事)業,經過實質性的改造、分離、重組,建立起真正的現代企業制度後,成立市國有房產投資公司作為市局的被出資人,成為國有房產資本營運機構核心,即進入上述『第二級層』。出資人以國有房產資本營運委員會為中介並通過市投資公司對委員會重大事項決定權的實施,實現國有房產投資(所有)者的意志和經濟利益。原各區國有房產公司,經過真正的政事企分離,轉制重組,聯合本區房地產開發、維修裝飾、中介諮詢、物業管理及其他多種經營企業,成立接受市投資公司控股、投資主體多元化的區國有房產經營集團股份有限公司,作為國有房產營運體系中的被投資經營企業入上述『第三級層』。在區集團公司之下,根據需要再發展若乾綜合性或專業性的被投資國有(或部分國有)的房產企業。
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