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樓市的價格神經最為敏銳,每次公布房價平均指數漲跌的時候,都會遇到這樣的詢問:『房價是不是要降(漲)?』近日,北京市首次制定、公布了住房租賃政府指導價格,聽到政府指導價幾個字,有人說了:『它是限價的意思嗎?』得到否定回答後,又疑問:『它有什麼用?』
在市場說了算的存量住房租賃交易中,指導價像一本價格『參考書』,不僅可以保護消費者的權益,還有活躍市場、促進成交的作用。
樓市有一定的空置率並不是壞事
苗樂如(市國土房管局局長):
2002年,本市存量房與增量房的交易比例是1比0.55,存量房中已購公房交易不火,住房二級市場的交易量一直在增加。當然,與兄弟城市相比還有很大差距。比如上海市目前存量房上市的數量達到了1000萬平方米。北京市相繼出臺了已購公房的相關政策,根據統計,月均成交量由388套上昇到566套。
已購公房交易不火的原因有很多,其中人們的心理預期也有一定關系,很多人對舊房到底能賣多少錢的期望值高,實際成交中二手房的價格與新房的價格都差不多了。其他城市的人們消費理念不同,比如有的地方在房子『以舊換新』中推行四個一點:賣了舊房拿回一點、向銀行貸一點、自己掏一點、政府稅費幫一點,使得房子可以流動起來。
現在,北京存在700萬平方米的空置房,北京的商品房空置率屬於正常情況,它是市場經濟的正常現象。如果生產出來一套就賣掉一套,說明市場還是沒有競爭。產品的供應量較大,這對開發商將產生一定壓力。
北京空置商品住宅572.2萬平方米,空置一年以上的商品住宅超過300萬平方米。北京大部分空置商品房都屬於合理存量,並非供大於求。目前國際上人均房屋使用面積達到30至40平方米,而北京的人均建築面積纔17至20平方米,使用面積就更小了,因此北京的房地產市場還有較大發展空間。通常國際上房屋空置率的基數在3%至5%之間。2001年,北京的商品房總面積達到了2.01億平方米,若按照5%的空置率算,北京的房屋空置面積應達到1000萬平方米,但這兩年北京的房屋空置率均未超過1000萬平方米。
新建房與二手房指導價也將出臺
沈潔(市國土房管局住房指導處處長):
我們首先推出的是住房租賃指導價格,從2003年起,我們將研究新建房和二手房買賣的指導價格。過去很多人因為二手房公房上市的比較少,就認為存量房的市場不活躍,實際上有一個很大的量大家給忽略了,那就是只要是新建房買到手,哪怕是一天都不住,再給賣出去,只要我不是從開發商手裡買來的房,實際上這都屬於存量房交易。公房上市的情況是因為國家政策的一些原因,中央國家機關的一些限制,進展有些緩慢。但整個存量房交易還是不小的,比之上海,總體的量是比較小,但從比例來說,已經達到了1比0.55,應該說也是一個比較大的數據。
二手房和新建商品房交易指導價格我們將在條件成熟後的2003年可能會發布。這個工作已交到了中介事務所。這次公布的是根據2002年11月底住房租賃的價格來編制的指導價格,今後在每個季度的季末公布新的指導價格。
不同地區有不同指導價格
楊曉(市中介事務所主任):
北京市的住房租賃指導價格是北京市住房指導價格的組成部分,包括新建和二手住房。所公布的代表了北京城八區56個典型區域的住房租賃參考價格。這個工作是從2002年3月開始的,在此期間我們走訪了深圳、上海、南京等城市的經驗,聽取了專家和有關處室及中介企業的意見,結合我市房屋買賣的具體情況,確定了先行發布北京市住房租賃指導價格的政策。我們采集了2002年10月至11月實際成交的1萬條信息,用地圖標識的方法,現在我們展現給大家的是北京市租賃最活躍的區域布局。
根據這種情況我們確定了城八區56個典型區域,並對其具體的價格進行了分析,通過對普通住宅一居、二居、三居室和平房的實際租賃成交價格進行加權平均,最終得出了市場價格。這個價格主要反映了這些地區成交數量最集中的房屋類型的基本情況,主力戶型為80年代、90年代建設,有簡單家具、簡單家電。
城八區普通住房租賃價格分布情況是隨二環、三環、四環的延伸而逐漸降低,北城高於南城。中關村、國貿、國展地區脫離了此規律,價格也是比較高的,這是一居室的情況。三居室租賃比較少,大多分布在國貿、中關村等地區,這與這個地區的跨國公司等集中有關系,平房租賃的差價比較小,也是北城高南城低。指導價格是一個參考價格,租賃雙方可參考指導價格,綜合考慮裝修狀況、住房設施齊備程度、距公交站點的距離、所處小區環境和物業管理狀況、住房租金付款方式等因素,確定出租或承租住房的實際租金。據悉,北京市住房租賃指導價格今後將定期每季度更新一次。
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