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《天津市城市房屋拆遷管理規定》經市政府第56次常務會議通過,自2003年1月1日起實施。市政府1994年8月發布、1997年12月修訂的《天津市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》同時廢止。新管理辦法有以下幾個要點:
●天津市規定的適用范圍是什麼?
凡是在本市的行政區域內國有土地上實施房屋拆遷,並需要補償安置的,適用於本規定。
●拆遷的當事人是指誰?
當事人包括三方:拆遷人、被拆遷人、房屋承租人。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位;被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人,即房主;承租人是指租賃該房屋的單位和個人,包括歷史形成的、實際租用該房屋的單位和個人。
按照規定,拆遷人應該對被拆遷人給予補償安置,被拆遷人、房屋承租人應當在搬遷期限內完成搬遷。
拆遷人可以自行拆遷,也可以委托有資格證書的單位拆遷,接受委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。市房管局、市城市房屋拆遷管理辦公室和區、縣房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人,不得接受拆遷委托。
●拆遷在什麼情況下纔能進行?
拆遷房屋的單位必須取得房屋拆遷許可證後,纔能實施拆遷。而且拆遷要按照許可證確定的拆遷范圍和期限進行。房屋拆遷許可證是城市房屋拆遷管理辦公室對申請單位的有關拆遷資料核准後,由所在區、縣房屋拆遷管理部門頒發的。
被拆遷房屋所在地的區、縣房屋拆遷管理部門應當自房屋拆遷許可證發放之日起5天內,將拆遷人、拆遷范圍、拆遷方式、拆遷期限、搬遷日期、過渡期限等事項,以房屋拆遷公告的形式予以公布。搬遷期限不得少於7天。
●在拆遷安置上,拆遷人與被拆遷人、房屋承租人應該有什麼契約?
拆遷人與被拆遷人應當訂立拆遷補償安置協議;如果拆遷房屋是租賃的,拆遷人應該同時與被拆遷人和房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。協議應該包括下列內容:
1、被拆遷房屋的建築面積;
2、補償安置方式;
3、貨幣補償金額;
4、產權調換房屋的基本情況,包括房屋的地點、面積、樓層、價格和需要結清的差價等內容;
5、搬遷期限;
6、臨時過渡方式和過渡期限;
7、違約責任;
8、爭議解決的方式;
9、當事人需要約定的其他事項。
●拆遷補償安置有哪些方式?
拆遷補償安置的方式有兩種,可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產權調換。
●拆遷實行貨幣補償的,補償金額如何計算?
住宅房屋的,其補償金額的計算公式是:住宅房屋貨幣補償金額=房地產市場評估單價×房屋建築面積+安置補貼金額。
其中的安置補貼金額由區、縣政府根據被拆遷房屋的區位、類型、用途等因素確定。
非住宅房屋的,補償金額根據房地產市場評估價格確定;其中屬於劃撥土地的,補償金額根據房地產市場評估價格和土地使用權取得方式確定。
●拆遷實行房屋產權調換的,補償金額怎麼算?用於產權調換的房屋有什麼標准?
拆遷實行房屋產權調換的,拆遷人和被拆遷人應按照拆遷房屋的補償金額與所調換房屋的市場價格,結清差價;其補償金額按照貨幣補償的計算方法計算。
比如,被拆遷房屋的建築面積為50平方米,市場評估單價是5000元/平方米,安置補貼金額為10000元。用於產權調換的房屋市場價是30萬元。那麼,被拆遷住房的補償金額是:5000元/平方米×50平方米+10000元=260000元,比調換房屋市場價差4萬元。那麼這4萬元應該由被拆遷人承擔。反過來,如果被拆遷房屋的補償金額高於調換房屋的市場價4萬元,那麼拆遷人應該在提供了交換房屋之後,再補償被拆遷人4萬元。
用於產權調換的房屋應當符合國家和本市質量安全標准。
●被拆遷房屋的面積是怎樣計算的?
(一)公有住房按照房屋租賃合同載明的計租面積換算成的建築面積確定;
(二)公有非住宅房屋、私產房和其他房屋按照房屋所有權證書載明的建築面積確定。
●房屋拆遷評估是怎樣進行的?
房屋拆遷評估按照住宅房屋、非住宅房屋分類。拆遷成片住宅房屋,按照房屋類型采取典型抽樣的方法確定房地產市場評估價格。
住宅的,由拆遷人委托房地產評估機構進行評估;非住宅的,由拆遷人委托與被拆遷人共同確定的房地產評估機構進行評估。
進行拆遷評估的房地產評估機構應具有市房管局核准的房屋拆遷評估資格,這是確保評估公正的一個砝碼。
拆遷評估的費用由拆遷人承擔。
●拆遷租賃房屋的不同情形,應怎樣處理?
一、如果被拆遷人與租賃人因拆遷解除了租賃關系,或者是被拆遷人對租賃人進行了安置,對此情況,拆遷人對被拆遷人應給予補償。
二、對執行政府租金標准的公有住房,沒有因拆遷而解除租賃關系的,如果實行房屋產權調換,則調換的房屋由原承租人繼續承租,被拆遷人與承租人要重新訂立房屋租賃合同;如果實行貨幣補償,要按下列規定執行:
1、拆遷住宅房屋的,拆遷人按照被拆遷房屋的評估價格的10%給予被拆遷人補償,另外90%加上安置補貼金額補償給房屋承租人。
2、拆遷非住宅房屋的,拆遷人按照被拆遷房屋評估價格的20%給予被拆遷人補償,另外80%補償給房屋承租人。
三、被拆遷人與承租人對解除租賃關系達不成協議的,拆遷人應該對被拆遷人實行房屋產權調換,調換的房屋仍然由原承租人繼續承租,被拆遷人應與承租人重新訂立房屋租賃合同。
●拆遷公益事業用房,該如何補償?
拆遷公益事業用房的,拆遷人應當依照有關法律、法規、規章的規定和城市規劃的要求予以重建;因城市規劃的要求不能在原地重建的,由拆遷人按照規定易地重建或者給予貨幣補償。
●拆遷宗教產租賃房屋,該如何補償?
拆遷宗教產租賃房屋,拆遷人應當事先征求宗教事務部門的意見,遵循合理補償、適當照顧、妥善處理的原則進行補償安置。
●拆遷產權不明確、產權人下落不明的房屋,如何處理?
拆遷產權不明確、產權人下落不明的房屋,拆遷人應當提出補償安置方案,報區、縣房屋拆遷管理部門審核同意後實施拆遷。拆遷前,拆遷人就被拆遷房屋的有關事項向公正機關辦理證據保全。
●拆遷設有抵押權的房屋,怎樣處理?
拆遷抵押出去的房屋,必須在抵押人和抵押權人就抵押權及其所擔保債權的處理進行協商並重新簽訂抵押協議,或者由抵押人清償債務後,拆遷人纔給予被拆遷人補償安置。抵押人和抵押權人在拆遷的期限內達不成協議的,拆遷人按照拆遷產權不明確規定處理。
●拆遷違章建築和超過批准期限的臨時建築,如何處理?
拆遷違章建築和超過批准期限的臨時建築,不給補償;拆除未超過批准期限的臨時建築,但批准時明確不給補償的,應當給予適當補償。
●用於產權調換的房屋未建成,怎麼辦?
用於產權調換的房屋未建成,拆遷人與被拆遷人、房屋承租人應當在拆遷補償安置協議中明確過渡期限。在過渡期限內,被拆遷人或者房屋承租人可以自行安排住處臨時過渡,自行安排住處有困難的,拆遷人應當提供周轉用房臨時過渡。臨時過渡周轉用房應該具備基本居住條件。
●過渡期限有什麼限制?
過渡期限從房屋拆遷公告公布的拆遷期限結束之日起計算,有如下限制:
1、產權調換房屋為多層住宅樓(1至6層)的,過渡期限不得超過18個月;
2、產權調換房屋為中高層住宅樓(7至11層)的,過渡期限不得超過24個月;
3、產權調換房屋為高層住宅樓(12至24層)的,過渡期限不得超過30個月;
4、產權調換房屋為25層以上住宅樓或者非住宅房屋的,過渡期限不得超過36個月。
拆遷人不得擅自延長過渡期限,周轉用房的使用人應當按時騰退周轉用房。
因拆遷人的責任延長過渡期限的,對自行安排住處的被拆遷人或房屋承租人,應當自逾期之月起增加一倍臨時安置補助費;對周轉用房的使用者,應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。
●被拆遷人或房屋承租人自行安排住處臨時過渡、搬遷以及提前搬遷的,有什麼補償和獎勵?
被拆遷人或房屋承租人自行安排住處臨時過渡的,拆遷人應當按月支付臨時安置補助費,支付時間自搬遷之日起到提供產權調換房屋之日止。被拆遷人或房屋承租人使用拆遷人提供的周轉用房臨時過渡的,拆遷人不支付臨時安置補助費。
被拆遷人或房屋承租人因拆遷搬遷的,拆遷人應支付一次性搬遷補助費,在期限內搬遷的,拆遷人還可以按照提前的日期給予提前搬遷獎勵費。
●因拆遷非住宅房屋造成的停產停業損失,如何處理?
因拆遷非住宅房屋造成的停產停業損失,拆遷人應當給予適當補償。
●法律責任及糾紛解決
一、拆遷人與被拆遷人以及房屋承租人在拆遷搬遷期限內達不成補償安置協議的,經當事人申請,由被拆遷房屋所在地的區、縣房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的,由同級政府裁決。裁決在收到申請30天內作出。
當事人不服的,可以自裁決書下達之日七個月內向法院起訴。但訴訟期間,不停止拆遷的執行。
二、在裁決的期限內未完成搬遷的,可以由區、縣房屋拆遷管理部門報區、縣政府,經區、縣政府法制辦公室審核後,責成有關部門強制搬遷。也可以由區縣房屋拆遷管理部門申請法院強制拆遷。實行強制拆遷前,拆遷人應就被拆遷房屋的有關事項進行證據保全。
三、拆遷補償安置協議訂立後,未按期限完成搬遷的,拆遷人可以依法申請仲裁或向法院起訴。訴訟期間,拆遷人提供的補償可以申請法院先予執行。
四、拆遷人未履行拆遷補償安置協議的,被拆遷人、房屋承租人可以依法申請仲裁或向法院起訴。
五、拆遷人未取得房屋拆遷許可證,擅自拆遷的,由區、縣房屋拆遷管理部門責令停止拆遷,給予警告,並處以已經拆遷房屋每平方米20—50元的罰款。騙取拆遷許可證的,拆遷許可證將被吊銷,並處以拆遷補償安置資金1%—3%的罰款。
六、未按許可證確定的范圍實施拆遷的、委托不具有房屋拆遷資格的單位實施拆遷的、擅自延長拆遷期限的,都將由區、縣房屋拆遷管理部門責令停止和改正,可以並處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節嚴重的,吊銷房屋拆遷許可證。
七、接受委托的拆遷單位轉讓拆遷業務的,將被責令改正,沒收非法所得,並處以合同約定的拆遷服務費25%—50%的罰款。
八、評估機構違反規定,損壞當事人利益的,由市房管局取消其評估資格,並處以1—3萬元罰款;同時承擔對當事人的損害賠償責任。評估人員故意提供虛假證明文件,或出具證明文件有重大過失,構成犯罪的,追究刑事責任。
九、房屋拆遷管理部門不按規定核發拆遷許可證以及其他批准文件的,或不履行監管職責的,對應當查處的違法行為不查處的,對直接負責的主管人和其他直接責任人給予行政處分;構成犯罪的,追究刑事責任。
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