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房價高 結構失衡 售後問題多
今年以來,隨著城市市政建設的加快,危房改造力度的加大,房改政策的進一步實施以及小城鎮建設的發展等,帶動了房地產開發投資的快速增長。前三季度,完成房地產開發投資額4862.7億元,增長29.4%,比上年同期回落1個百分點,比上半年回落3.5個百分點。其中,房地產開發投資中的71.1%用於住宅建設。北京、上海、江蘇、浙江、山東、廣東、山西、湖南、四川、青海、寧夏等18個省區市房地產開發投資增長30%以上。從整體態勢看,今年的房地產業發展有兩個顯著特點:
其一,民間資本成為推動房地產開發快速增長的主要力量。
從資金來源看,房地產開發資金主要來源於民間資本,國家預算內資金和國內貸款比重下降。國家預算內資金4.6億元,僅佔資金來源的0.1%;國內貸款1372.8億元,佔22.7%;自籌資金1827.3億元,佔30.3%;其他資金2731.6億元,佔45.2%,其中定金及預收款2294.9億元,佔資金來源的38%。由此可見,房地產開發的七成資金來源於業主的定金和預收款以及房地產開發單位的自籌資金。此外,房地產開發的快速增長和較高的投資回報率吸引了外商直接投資的大幅增長,外商直接投資70億元,增長50%,在各種資金來源中增幅居第一。
其二,商品房銷售勢頭良好。
隨著居民收入水平的提高,房改制度的深入推進和城市危房改造力度的加大,居民對商品房和經濟適用房的需求大幅增加,房地產市場昇溫,帶動了商品房銷售的快速增長。近年來,隨著福利分房制度的取消,個人購房比例不斷上昇,已達90.5%。這也使個人住房貸款增長快於房地產開發貸款的增長,使大量信貸資金轉化成現實需求,在推動經濟增長的同時,防止了房地產泡沫的產生。
居民富裕程度的不斷提高和投資意識的日益增強,使擁有多套住宅的家庭逐漸增多。據國家統計局城調隊調查,目前9.6%的大城市居民家庭擁有兩套以上的住房。隨著居民收入的增加,居民改善住房條件的迫切需求和以投資為目的的購房行為成為刺激房地產市場昇溫的重要因素。
但商品房價格偏高、結構失衡和售後服務問題多仍是房地產市場存在的主要問題。
根據國家統計局商品房住宅銷售額和銷售面積數據測算,全國商品房住宅平均價格為2227.1元/平方米,比上年同期上漲137.1元/平方米。北京、上海、廣東、天津、遼寧和海南六省市價格高於全國平均水平。
前三季度,商品房竣工面積11342.1萬平方米,增長26.4%。銷售面積11129.1萬平方米,增長24%。二者增速相差2.4個百分點,實際面積之差達到213萬平方米。隨著新開工面積和竣工面積的不斷加大,將對房地產市場的供需矛盾造成壓力。空置一年以上的商品房面積達4400萬平方米左右。目前,市場上過剩的主要是高檔住宅和寫字樓。而面向中低收入階層的經濟適用房則供不應求。
在商品房銷售及售後服務過程中,因面積縮水、合同欺詐、物業糾紛等使購房者訴諸法律的事件增多,侵害了購房者的合法權益,也影響了居民購房的消費信心,一定程度上影響了房地產市場有效需求的進一步提高。
隨著我國城鎮化建設步伐的加快,每年有三四百萬人口要向小城鎮轉移,城市新增人口的住房需求龐大。居民持續增長的住房需求會對未來的房地產市場以強有力地拉動,也為我國房地產市場帶來了很大的發展空間。要使房地產市場巨大的需求潛力轉變為現實的有效需求,就需要采取行之有效的各項措施,切實加強房地產市場的宏觀調控,引導房地產市場持續健康快速發展。
——要在充分分析房地產市場需求的基礎上,確定與經濟發展、市場需求相適應的房地產開發建設規模和各類商品房的供應比例,實現房地產市場總供給與總需求的平衡。加強房地產項目的審批管理,嚴格控制新開工項目,加大空置商品房的處置力度,加快消化空置商品房。
——要強化土地供應管理,嚴格控制土地供應總量,充分發揮土地供應對房地產市場的調控作用,防止出現多頭無序供地現象,整治在土地資源開發過程中炒買炒賣的不良風氣,降低土地出讓成本使偏高的商品房價格趨於合理。
——加強房地產開發和銷售的市場監管,整頓市場秩序,加強對房地產開發商和銷售代理商的資質管理,加大對商品房銷售廣告內容的審查力度,嚴懲重罰虛假廣告,對面積縮水等惡意欺詐消費者的行為進行嚴厲打擊,規范物業收費及服務,保障消費者利益,讓百姓放心購房。
——進一步完善和落實房改政策,盡快把職工住房補貼發放到位。抓緊建立和完善鼓勵住房消費的稅收政策體系,出臺鼓勵居民購房的消費政策,如居民貸款購房可減免個人所得稅,可享受銀行貸款利率的優惠等。
——全面開放和完善全國房屋二級市場,使一二級市場互補,從而使市場更加完善,房屋資源利用更加充分合理。
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