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1、棟容積率(FAR)=住棟建築面積/住棟佔地面積。住棟佔地面積是指本棟住宅所佔基地界線以內的面積,即控制紅線以內的面積,包括住宅附近的綠化帶、停車場等,而控制紅線因項目不同,其長短也不同,有的會距住宅幾十米之遠。
住棟建築面積就容易理解了,它指的是住宅內房屋、樓道等面積的總和。
低密度住宅的建築容積率應不大於0.9。據王建廷教授介紹,由於天津市的住宅以6層和6層以上的樓房為主,所以天津市房地產項目的容積率大多數都在1.1-1.2之間,小於1.0的很少。
2、套密度:每1000平方米住棟總佔地面積所擁有的住宅套數。低密度住宅的套密度應不大於3.5(套/1000平方米)。
據悉,天津的別墅面積從200平方米-800平方米不等,所以有相當一部分別墅的套密度會小於3.5。
3、綠地率:總綠地面積/項目總佔地面積。
綠地面積包括房地產項目中水體所佔的比例。住區公共綠地率不宜低於總用地面積的10%,綠地宜以草坪、灌木和喬木相結合的綠化模式為主,具體到天津,目前出現了以種樹為主,並適當地進行垂直綠化的趨勢。
在綠地率方面,被采訪的房地產項目都說自己的綠地率在30%以上,有的甚至說在60%以上。的確,有些高檔樓盤和名牌樓盤的綠地率(甚至移栽古樹)確實不錯,但也有不少樓盤的綠地率根本達不到10%,並且幾乎全都是草坪,且後期管理、養護沒跟上。不過從總體來看,天津房地產項目的綠地率還是很不錯的。
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