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從今年年初,國家對房地產市場交易實施稅費下調政策以來,2002年的房地產市場保持了持續上揚的態勢,這並不是說要全部歸功於減稅,不過我們還是可以從中分析出稅收政策的變化對房地產市場尤其是二手房市場所帶來的影響。
在減稅前,大部分城市個人出租和出售房屋應繳納的稅費包括營業稅、房產稅、個人所得稅、城市建設維護稅及教育費附加等均有七八項之多,總體算下來大約佔租金額或出售額的30%左右。此外,公改房轉租或出售,房管部門要收取原租金3至5倍的轉租收益或一筆可觀的土地收益金。稅費負擔過重造成了住房租售收益率低下,而交易過程中繁雜的手續更是讓人望而卻步。其直接的後果就是房屋售租業務的暗箱操作,以及房地產二手房市場的舉步不前。
據有關資料顯示,國外二手房與新房成交量大約為5:1,並主要依靠發達的二手房交易來平衡房地產市場,並帶動新建房地產的開發。僅以美國為例,由於私有化,美國政府除首次買賣土地獲得收益之外,每年其征收的房產稅僅僅相當於房產交易價值的1-2%。雖然稅費較低,但房地產市場的活躍所增加的房產稅收入都保證了政府的土地收益。二手房交易的低稅費和交易的順暢性,使房屋的投資概念越來越強。有關人士估計,美國今年二手房的交易則會超過700萬套,約為新建房交易量的6倍以上。而且美國大多數家庭住房條件的改善都與二手房市場的發達有關。而在我國,二手房交易與新建房交易量比例則為1:9,雖然各地都有有關二手房市場抬頭的消息,而實際上還是非常的虛弱。
經濟學家認為,政府對市場收稅,不外乎兩種目的。一是增加政府收入,二是以此調節制衡市場。當對一種物品征稅時,不論它以何種方式計征,都無法決定真正的歸宿性影響。美國經濟學者曼昆認為,市場的供給和需求從長期來看都是有較大彈性的。彈性是衡量當條件變得不利時,買者或賣者離開市場的意願和能力。所以當政府對某種市場行為課以重稅時,使得該行為的成本增高,無論對買方還是賣方來說都不是利好消息,其交易條件就變得不利。在這種情況下,使得邊際生產者和消費者(即從交易中所獲得利益不多,再下降一點點就退出市場的生產者和消費者)陸續退出市場,從而使這種物品的市場規模開始收縮。於是,市場供給方和需求方所能在市場中獲得的利益也開始不斷下降,而這種損失並沒有全部由國家的稅收獲得,即國家所得的稅收也越來越少。這種由稅收引起的整體損失就成了經濟學上的『無謂損失』。因此可以簡單地看出,在重稅下,政府的長期收入在減少,市場也因此而停滯不前,即其最初的兩種目的都沒有達到。
再回到二手房市場當中,在一定的時期相比於房地產開發市場和新建房交易市場來說,二手房市場的彈性更強一些,即當二手房稅費很高使其市場交易條件不利的時候,二手房的提供者和需求者都可以輕易離開市場,既不賣也不買,當然也引不進更多的投資。結果是,二手房市場不發展,其潛在的一大部分社會利益不能實現,更多的市場供需也不能得到滿足,政府稅收也沒有更多的保證,整個房地產市場的不均衡和難以實現更優的資源配置和增值。
尤其是在當前,我國房地產市場總體還不甚規范完善的情況下,二手房買賣買雙方交易實力都很弱,還都屬於需要鼓勵和保障的階段。如果為房地產市場長遠發展著想,二手房市場的交易條件不妨再寬厚些,以加快其成長。業內曾有人士將此形象地比喻成,在存量房市場挖塘蓄水,以養新增房市場之魚。
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