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近日,房地產泡沫成了媒介和房地產業界以及金融行業等廣泛關注的一大熱點,由有關專家學者看到局部過熱而生發的泡沫之說和顧雲昌、謝家瑾等人基於有效需求的無泡沫論成為2002樓市最大論戰。隨後,《香港商報》關於《國務院總理朱鎔基:中央會嚴防房地產泡沫》的報道更是一錘定音,並在業界引起反響。一時間業界大有山雨欲來風滿樓的味道。
何謂泡沫
有專家認為,房市泡沫產生的背後可以認為是一定范圍內,由大量的虛假需求導致的房地產供給過剩。在我們看來,房地產市場泡沫應包含三個主要因素:1、供給大大超過需求,二倍甚至數倍;2、價值主要以房地產股票、債券等有價證券的形式存在;3、有太多的投機成分等。
房地產整體不存在泡沫
房地產業本身決不屬泡沫經濟范疇。
首先,房地產業又被稱為不動產,是由建築地基和房屋建築物構成的,是房產和地產的結合體和統一體,本質上是實體經濟和實業部門,同股票、債券等金融證券根本不同。
其次,房地產業是—個從事房地產開發建設、租賃經營和中介服務等經濟活動的行業。是自然資源、人力資源、資本資源和社會資源的整合體,它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。
最後,從房地產業的地位和作用來看,房地產業在整個國民經濟體系中屬於先導性、基礎性、支柱性產業,在國民經濟中有著十分重要的作用。房地產業已成為現階段中國經濟繁榮的關鍵因素之一。
從上海、北京、廣州和西安以及全國房地產的銷售來看,80%是商品住宅,消費的主體是消費者個人,而不是集團和炒家。這與證券、債券等虛擬經濟有著本質的區別。
西安房地產目前不存在泡沫
讓我們先看一看西安房地產信息網信息中心調查統計,2001年,西安的商品住宅平均價格在2794元/平方米,較上年增長了3.65%,商品房空置面積累計達58.66萬平方米,比上年同期下降15.65%。西安市目前人均居住面積約為11平方米,距離人均20平方米還需時日;從銷售來看,80-120平方米之間的房子基本無剩餘,而且市場供應不足;只有公寓別墅類和辦公樓商品房空置面積較大;經濟適用房和廉租房供不應求;市場細分的供應鏈尚待形成,普遍居民的購房高潮還遠未到來,二級市場還沒有發揮太大作用,契稅下調還未真正實施。
業內人士認為,西安這幾年開發面積與銷售面積基本持平,房價趨穩,房地產市場供應結構還不健全,未來發展潛力巨大。同時我們也應看到,西安房地產今年的『圈地』和計劃開發面積較往年有成倍增加,開發商自籌資金比例剛剛越過30%,投資的高速增加加大了金融業及整個宏觀經濟的風險,但也應看到,開發商對房地產的利潤值期望過高,而市民的收入和購買力較低,預期收入卻無法實現較大增長,這都是『過熱』產生的潛在危機。
關於房產泡沫的啟示
客觀講,林林總總的泡沫之說也有其一定的道理。從表面看過高的房價超出了普通消費者的購買能力,可能存在一定的泡沫成分,但業內直言這與諸多的稅外費用有關;大量的空置遠離了消費者的真實需求,存有一定的泡沫成分,但這與市場不成熟有關,也與房價和公民收入較低有關;來自各個渠道大量的熱錢夾雜著一定的投機成分,但百分之十幾甚至三十的利潤對於房地產這個朝陽產業而言更應稱之為投資。相對而言,人們對於高於房地產數倍甚至數十倍利潤的IT的態度似乎寬容得多。為什麼房地產就沒IT一樣的「國民」待遇呢?!……
有市場就有風險。只不過是房地產業的風險更大一些。無疑,所有消費者、房產商、金融和政府都應有風險意識和規避措施。
從宏觀講,中國現在正逐步融入全球經濟的發展浪潮之中,這無疑放大了市場的風險性。如果中國經濟要實現經濟的高速、持續、健康地發展,就必須靠房地產等支柱產業這樣的發動機來維系,如果出現過熱或泡沫,也應在適當的時候作適度的引導。現在,中國已加入WTO經濟大潮中,政府要繼續采取行之有效的政策措施,擴大有效需求促進消費,平衡供求,適度調控、引導市場進行結構調整,這包括產品結構調整、市場結構調整、產業結構調整。作為開發商,應根據自己的運作能力、資金狀況和市場需求,開發出適合消費者的產品;作為業界,應科學、理性、全面地看待在開發進程中出現的一切問題,尋找合適對策,而不是一葉障目、人雲亦雲;作為消費者,更應理性置業、合理過渡……
泡沫之說很大程度上源於恐空、恐熱和恐及經濟,說到底就是有效需求不足,產業結構不合理和開發成本過大。
事實證明,中國房地產離泡沫之說尚欠距離,而且正在經歷一個牛市的初期,整體並沒有形成泡沫。有的,只是局部過熱。這些局部的問題更多是房地產市場化進程的必然問題,是中國經歷50餘年居民居住需求的積力與現實供給的部分錯節,並非金融或其他泡沫問題。另外,30多家上市房地產企業股價2000年;2001年都沒有出現較大波動。這些都說明目前房地產熱並沒有進入金融和資本市場。另外,960萬平方公裡的幅員,13億人口的新興市場的消融能力和剛剛啟動的城市化進程……這些都是值得考慮的因素。
只要城市規劃與開發、供給與需求不出現嚴重的錯位,只要繼續采取擴大內需和切實保障公民的合理收益的有效措施,很大程度上不僅能規避房地產熱引發的經濟危機,同時解決好這些問題也是房地產業健康、穩步、持續、高速發展的出路所在。
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