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我國的房地產市場從80年代初對住宅屬性是不是商品的爭論,到1988年憲法增加『土地使用權可以依照法律的規定轉讓』後,纔從法律地位確立了房和地的商品屬性。從1992年海南、北海等地房地產的驟然昇溫,到1995年以後國家政策的建立和完善。尤其是90年代末停止住房實物分配、住房分配貨幣化政策的實施,促使我國的住宅與房地產業成為國民經濟新的增長點。可以說,沒有憲法的修訂,就沒有房地產商品化之說;沒有房改政策的實施,就沒有房地產業的持續發展之今天。那麼,路線和政策決定之後,是什麼力量支橕我國房地產市場的發展呢?是四大市場板塊:即『首都板塊』、『滬杭板塊』、『津渝板塊』、『華南板塊』,成為支橕我國房地產業的支柱板塊。
房地產市場的持續發展,首先它是借助於我國經濟的持續發展這個大背景而得以發展的。其次,我國經濟發展過程中市場化的進程,加速了房地產商品化。國家對房地產發展政策的制定和引導,促使了房地產商品化、市場化、自有化。國家大的經濟背景和正確的產業政策吻合,使住宅成為進入千家萬戶最大的家庭消費品,尤其是住房分配貨幣化的實施,『新人新辦法、老人老辦法』因地制宜地化解了房改工作中交錯的各種矛盾,像一針強心劑加速了房改的進程。最後,老百姓潛在的購房需求,成為支橕房地產市場持續發展的動力。購房動力來自於市場分布,市場分布大體說來有四大板塊組成。
『首都板塊』:房地產市場具有很強的區域性,北京作為祖國的首都,有其得天獨厚的優勢。加之,中國加入WTO,北京申奧成功的利好消息,外資、外地企業紛紛進入,使其原本看好的房地產市場房價更加堅挺。現在的市場狀況表現為:新立項開發規模繼續擴大、商品房售價穩步增長、經濟適用房的建設、危舊房改造的大舉推進、土地市場的逐步規范等,使北京房地產市場的高價位持續運行。與此同時,也應看到,開發規模的擴張,帶來銷售的壓力;住房二級市場的不暢,制約了百姓購房的潛在需求;房價的居高不下,使欲購房者望房興嘆。
『滬杭板塊』:上海是國際性大都市,已成為亞太地區經濟、金融、商業、航運的中心城市之一。外商、外地資金的進入,尤其是政府實施的對房地產業的一系列扶持政策,激活了房地產二三級市場。1996年降稅費,1998年放開存量房市場,1999年內銷商品房種類歸並,2000年停止住房實物分配,2001年內外銷商品房並軌,經營性土地實行招標,促使住房梯次消費成為熱點。上海房地產市場的特點是高位運行、長平臺、穩步發展。當然,開發商手上的存量土地多、別墅多、高檔項目增長幅度快、房價相對較高都是現存急需解決的問題。杭州的房地產市場紅火一片,得益於良好的自然環境,尤其是2001年獲得『聯合國最佳人居獎』,成為人們居家置業首選之地。加之杭州市政府出臺的一系列政策,如,房改房上市、公積金貸款、允許外地人購房的政策,大大刺激了市場需求。當然,也存在房價偏高、住宅結構比例失調、經濟適用房錯位等問題。
『津渝板塊』:天津、重慶均為直轄市,均為老工業基地。天津危舊房改造力度大,把危舊房改造和景觀建設緊密結合,『十五』期間每年拆100萬平方米危舊房,政府作用帶來了大量的剛性拉動。重慶三峽工程的移民安置,大大促進了城市化進程。對城市建設來說,一個『拆』,必然有一個『安』字,促進了居民住房的昇級換代。相對說來,提高城市居民的整體購買能力,還需要因地制宜地開放房地產市場,大力推進住房分配貨幣化,開展合作建房,采用新技術、新材料,開展住宅產業化試點小區。
『華南板塊』:廣州、深圳是改革開放的沿海城市,人們觀念新、商品意識強。廣州房地產開發在建規模不斷擴大,房價穩中有降,由於房地產開發競爭激烈,民營企業的大量崛起,消費者青昧現房交易,受城市規劃的影響,住宅小區郊區化、大盤化、集中化現象明顯。存在問題是舊城改造難、在建規模大、空置率居高不下。深圳的房地產市場,整體樓盤素質較高,經營理念和營銷策劃超前,國內和香港等投資者的介入,使市場成熟較早。投資規模、土地供應控制、商品房結構調整仍是其急需解決的問題。
縱觀『四大板塊』房地產走勢,當務之急是調整和完善土地供應制度,建立監督機制,管住土地供應源頭。運用稅收政策,引導和促進經濟適用房和廉租屋的建設,建立以中低收入者為主體的住房供應體制,正如建設部劉志峰副部長所說:『建立各級政府解決中低收入家庭住房問題的目標責任制。』
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