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海河兩岸綜合開發改造,為海河兩岸房地產業的發展帶來了新的機遇,同時也將帶來發展格局的變化,特別是區域地段概念的相應變化。有關專家認為,圍繞海河兩岸及其輻射區的段落建設,城市功能區概念將得到強化,從建房、選房及房地產土地價格角度而言,傳統的市內行政六區概念將趨於淡化。
天津城建學院王建廷副院長、戴德梁行的王新博士等人士認為,海河兩岸綜合規劃方案的實施,將促進以海河改造建設為軸心的城市功能區加速開發建設,從而帶動中心城區重要功能區位的開發,掀起圍繞海河建設的新一輪開發熱潮。同時,與之相應的房地產開發地段概念受其影響,必將形成選擇的轉化,即以功能區位概念作為房地產地段定位的重要因素,而行政區概念將相對弱化。
根據海河建設方案和天津市總體規劃目標,中心城區新功能區段主要有:以新海河概念為核心的四大區段——北洋橋至南馬路一帶的傳統文化商貿區。該地區作為延續天津城市歷史脈絡的核心區域,依托傳統的文化資源,將成為旅游和商貿活動功能區;南馬路至赤峰道一帶都市消費娛樂區。規劃依托現有設施的基礎,增強文化、娛樂等休閑活動設施建設,集中體現現代化城市的消費娛樂功能;赤峰道至奉化道一帶中央金融商務區,沿岸是城市CBD的核心部分。側重於商務、辦公、信息、金融和展覽等現代化經濟中心城市功能設施的建設;奉化道至外環線一帶的智慧城。規劃以可持續發展和生態建設為主題,重點建設以先進的網絡技術與智能化技術為核心、具有高產出和高附加值的新產業區。
大學城區段:包括新規劃的華苑大學城和八裡臺地區的文化教育功能區。
大型邊緣生活區:主要有華苑、梅江、麗苑、瑞景、雙林五大居住區。
戴德梁行的王新博士等人士分析說,因為海河兩岸功能規劃區段內涵蓋了多個行政區段,如中心商務區段中包括了和平、河西等行政區,而中心商務區的確立,必然在房地產地段概念上打破過去行政區的觀念,使這些不同行政區內地段價值趨同。同時,受這一效應的影響,功能區周邊輻射區內的地段也將受其影響,發生結構性調整,形成以區域功能為標志的地段概念,從而在更大范圍內淡化行政區地段概念。
新六區地段未來價值
顯而易見,以加強經濟、服務功能為目標的城市建設,必將帶動本市新功能區及其輻射區內地段價值發生變化。據天津北方信托國際投資公司研究所邢成所長等投資諮詢專業人士介紹,具備新功能概念的區域,或早或遲都會轉化為熱點。人氣集聚,熱點形成,就會引起整個地段房產價格上漲,理所當然地帶動房產增值。例如,北京國貿周圍地區CBD概念帶動了地價昇值,並使進出CBD的主要通道范圍內地段,直接跳昇為泛CBD地段等級,大范圍帶動房屋指數昇級;另外,新崛起的中關村高科技產業功能區使北京城南地區的區位價值迅速提高。
這些專業人士分析說,首先,功能區的發展,為投資、就業提供了相應場所,促進了這些地區經濟地位的提昇。同時也為房地產業發展定位提供了明確依據,開發商可以根據功能區的性質進行市場細分,有針對性地進行開發,有利於減少盲目投資,進而提高投資收益率。
當然,還要根據不同的情況具體分析。如在中央商務區,主要集中了兩類人,一類是外國人,一類是外企的中國職員。對於生活住房,結構比較簡單的家庭,單身或夫妻倆,在CBD區域裡買公寓或租公寓可能性大一些。否則,就會選擇有好環境的低密度住宅等。
本市的CBD功能區段內,南京路國際大廈一帶,目前由於津匯廣場、萬順國際貿易中心等高檔物業的加盟,已經基本沒有可開發用地。中心商業區的南市等地帶,也因萬達大廈、銅鑼灣廣場等加盟,基本形成穩定地段。因此相對來說,外圍奉化道一帶預留地區,則較有想像力,建設中的恆華中心有可能成為這一帶中心起點,帶動周邊功能性物業的發展。
智慧城、新高校區等功能區作為新開發地段,相應的配套服務建築,以及學生公寓類地產項目將使這一區域有較大發展空間。這些區域人的收入主要依靠智慧,平均收入應該較高,他們需要有一批和他們相配的高品質的房子,而且他們也會考慮家庭成員的生活方便,比如子女的教育、生活的舒適、出行的方便等等,不可能讓他們搬到郊外去居住。所以,這個區域的發展潛力很大。
大型居住區地段,具有逐步從商業、辦公地段中獨立出來,形成自身地段標准的趨勢。完善的市政配套、便捷的交通工具、寬帶網的發展使城市的分散成為現實,也影響著人們的居住地段觀點,因此,今後大多數人會著眼於邊緣大地段概念。
建築與功能區域空間相生相濟
城市功能區劃分的重要作用,還在於為城市建築形式及其所處的空間區域形成統一規劃、風格各異的城市景觀提供了定位依據。天大建築學院的張玉坤副院長等專家接受采訪時說,以海河規劃改造為核心的功能區的建設,已經為建築形式風格做出了相應規劃,如『從三岔河口的具有中國傳統特色的建築,到一宮地區、解放北路地區具有西洋近代特色的建築,以及下游新區現代風格的建築』等。同時,海河兩岸的建築限高等也體現了統一控制特點。
他們認為,海河兩岸的建築應通透、有空間韻律,特別是兩岸的公共空間,應體現以不同區域功能為特征的規劃風格,如文化功能區一帶的公共空間與中央商務區的景觀應有不同,體現建築與功能區域空間相生相濟的關系。特別是休閑旅游功能區,應有足夠的休息、活動空間,盡可能地使人們參與到水景中來。
他們表示,海河改造對建築的影響還表現在新建築材料的使用、人們對傳統的房屋朝向選擇的改變。如近海河兩岸地區的建築會以面向海河景觀為主等等。
科技功能區和大型高教區應以現代建築風格為主,強調智能功能,而大型生活區,則應突出小區的基礎設施,並進一步細分定位居住人員,開發更有針對性功能的住房,從而提高整個功能區的綜合功能性。
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