購房人在進行資信審查時，一個很重要的方面就是所購房屋的權屬狀況，而其中最關心的問題莫過於抵押了。如開發商的土地被抵押而又想購房時，就不知道該如何處理了。同樣地，開發商對於土地抵押情況往往也是諱莫如深，躲躲閃閃，從而造成買賣雙方的互不信任。抵押的房子到底能不能買？抵押的房子應該怎樣買？作為購房人，對待開發商的土地抵押，既要謹慎，又要理性，對於開發商的抵押行為應有正確的認識。

　　一、開發商進行土地抵押的合理性

　　在經濟學上，根據行業的特點，可以將所有的行業分為勞動力密集型、技術密集型、資金密集型等類型。房地產業無疑屬於資金密集型行業，即短期內需要投入大量的資金的行業。一個房地產公司，員工往往只有幾十人，但需要的資金至少過億元。這些資金主要用於如下方面：地價款、拆遷補償費、工程款。這麼大量的資金從何而來呢？通常情況下，開發商的自身資金是有限的，必須通過一定的方式融資。即使開發商自身有足夠的資金，有時候為了規避風險，也不動用自身的資金，同樣地進行融資。

　　作為融資的最主要渠道就是向銀行貸款，但獲得貸款的必要條件是提供合格的擔保。而開發商能夠提供也是銀行容易接受的擔保物就是已經獲得的國有土地使用權，這是一種最主要的擔保物。因此，購房人在審查時看到土地使用權被抵押也就見怪不怪了。利用土地使用權抵押擔保獲得貸款的操作程序一般為：抵押、融資、賣樓、還款。

　　應該說，市場經濟要求資金的高速運轉，而開發商合理合法地利用資金的行為也不應該被指責。房地產開發中的資金運用行為構成一個資金鏈，而一個良性的資金鏈有利於房地產行業乃至整個社會的健康發展。反過來，要求房地產開發企業沈淀大量資金纔能進行房地產開發是不合理也是不明智的。法律關系應該是對經濟關系的合理反映。因此，政府對於開發商的抵押貸款行為應著眼於疏而不是堵；同樣地，作為購房人，對於開發商的抵押貸款行為應重在防范而不是害怕。

　　作為購房者，要防范開發商的土地抵押行為所帶來的風險，就必須了解房地產抵押的法律知識。

　　二、房地產抵押的法律知識

　　什麼是房地產抵押

　　房地產抵押，顧名思義，就是抵押人以其合法的房地產用不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人(債權人)有權依法以抵押的房地產折價或者以拍賣、變賣抵押的房地產所得的價款優先受償。

　　哪些房地產可進行抵押

　　並不是所有的房地產都可以進行抵押。在房地產開發領域，一般用來抵押的房地產包括：國有土地使用權、在建工程、期房、現房。由於房與地的不可分割性，所以在進行抵押時，房與地往往必須同時抵押。

　　如何設定抵押權

　　設定房地產抵押權，雙方必須簽訂書面的抵押合同，然後向房地產管理部門辦理登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。

　　抵押物能否轉讓

　　經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓。抵押房地產轉讓所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　抵押權如何實現

　　抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。如抵押人未按合同規定履行債務，又未能與抵押權人達成延遲履行協議的，抵押權人有權處分抵押的部分或全部房地產，直至償還全部債務。對於處分抵押房地產的方式，可以是折價、拍賣或者變賣，由抵押權人與抵押人協商。協商不成的，當事人可以向人民法院提起訴訟。處分抵押房地產所得款項，依下列順序分配：(一)支付處分抵押房地產的費用；(二)扣除抵押房地產應繳納的稅款；(三)償還抵押權人的債權本息及違約金；(四)剩餘金額交還抵押人。

　　三、購房人靈活應對房產抵押如何知道所購房產是否被抵押

　　購房人要想知道所購房產的抵押情況，可以有三種途徑：

　　1.向登記機關查詢。在北京市，辦理房地產抵押登記的部門一般是市、區兩級國土資源和房屋管理局的權屬登記部門。因此，購房人可以去這些部門查詢。應該說這種途徑的查詢結果是最權威的。但由於種種原因，一般購房人很難直接在登記部門得到接待。

　　2.檢查開發商的證件。即查看國有土地使用權證和房屋所有權證，看在證件的備注欄中有無作他項權利記載。如果備注欄中沒有注明他項權利(抵押)的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。檢查開發商的證件應當注意三個問題：(1)應當堅持看原件。很多開發商往往以各種理由不讓購房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了；(2)注意審查證件的真偽。有關的審查方法已經有很多媒體介紹過，這裡就不詳述了；(3)看清抵押的記載情況。

　　3.通過媒體查詢。從今年開始，為了方便當事人了解房地產的抵押情況，北京市國土資源和房屋管理局將北京市房地產開發項目抵押登記情況進行公示，即刊登在有關媒體上，購房人可以通過有關媒體了解自己所購房產的抵押情況。但這種查詢方式的不足之處在於：具有滯後性，不能動態、准確地反映所購房產的抵押情況。

　　如何購買已被抵押的房屋

　　如果發現所購的房產或土地已被抵押，購房人該如何處理呢？需要告訴購房人的是：被抵押的房產不一定不能買。根據有關法律規定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應將轉讓物已經抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在實際操作中，如果開發商將抵押的房產(包括房屋所在的土地使用權被抵押)進行銷售的話，在辦理預售登記、產權過戶時，必須取得抵押權人(一般為銀行)的同意，由抵押權人出具同意辦理的書面信函。需要說明的是，抵押權人同意抵押人辦理預售登記或者產權過戶並不意味著抵押權人放棄了抵押權。因此，有人認為『辦理了預售登記的房屋就不會出現問題』的觀點是值得商榷的。

　　需要提醒開發商的是，應當明確地將房產抵押的有關情況告知購房人，否則會導致合同無效，從而在法律上使自己處於一個非常不利的地位，即購房人日後無論因何種原因要求退房的話，都可以以此為由。在通知購房人時，最好是取得購房人的書面確認，以免日後的糾紛。

　　作為購房人，如果需要購買此類房產的話，可以參考以下辦法處理：

　　1.如果付款方式不是按揭貸款的話，購房人可以要求將與所購房產抵押部分相應的購房款全部或者部分直接交給抵押權人，由抵押權人解除對於該部分房產的抵押。

　　2.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行不是同一銀行的話，可以約定，由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權人的銀行，後者在收到該部分款項後，應當解除對所購房產相應部分的抵押。

　　3.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對比較簡單，銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當處理，同時會間接地降低購房人的抵押風險。

　　如何購買沒被抵押的房屋

　　如果經過調查，所購房產沒有被抵押，則購房人是不是就可以放心大膽地購買呢？同樣需要告訴購房人的是：沒被抵押的房產不一定沒風險。因為調查時沒被抵押的房產，開發商不一定在此後就不會抵押。甚至在辦理了預售合同登記之後，從法律上說，開發商仍然有權將該房產進行抵押。當然在實際操作中，權屬登記部門不一定會給予辦理。但權屬登記部門的做法未必合法。因為簽訂銷售合同之後，購房人取得的只是一種期權，房屋的所有權仍然屬於開發商所有，房產的所有權只有在辦理產權過戶之後纔轉移給購房人。在轉移之前，開發商當然擁有將自己的房產進行抵押等方式處置的權利，目前我國的有關法律對此並無禁止性規定。因此權屬登記部門的合理做法有待於今後物權法的有關規定使其合法化。

　　對於購房人而言，購買此類房產，可以在合同中規定，開發商不得將該房產及土地使用權進行抵押，並規定相應的違約責任和處理辦法，甚至可以約定購房人有權隨時檢查開發商的國有土地使用權證。

　　需要說明的是，以上的操作方法非常復雜，對購房人的法律知識有較高的要求。同時需要與開發商進行交涉，能否被接受，要取決於和開發商的談判情況。因此，相對於對項目的審查，我們以前曾經介紹的對開發商資信的審查顯得更為重要。

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　　抵押房產要慎重

　　房產抵押應當注意以下幾個問題：

　　第一，首先要核實抵押人對該房產是否擁有合法的產權，是否有權設立抵押權。因為在某些情況下，抵押人對抵押的房產不擁有或者不完全擁有所有權，或者在此之前該房產已經先行進行了抵押等等，那麼他所作的抵押行為就有可能自始無效。比如某人雖然在名義上一直使用該房產，對外宣稱其擁有該房產的所有權，但實際其只是一個管理者，或者僅僅是該房產的共有權人之一。所以首先要讓抵押人出示房屋所有權以證明其權利。其次，要看該房產現在的權利狀態如何。

　　第二，根據《房地產管理法》第四十九條的規定，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。抵押合同的主要條款有：1.雙方的自然狀況；2.被擔保債務的基本情況；3.抵押物的詳細描述、狀態；4.抵押物在抵押關系存續期間的保管、收益、意外損失的責任、保險及保險收益；5.違約責任及爭議解決方式；6.抵押的期限；7.抵押物清償方式等等。

　　第三，由於抵押物具有不動產的特殊屬性，因此根據《房地產管理法》第四十八條的規定，應當憑房屋所有權證書到房屋管理部門進行房地產抵押登記。抵押登記有三個意義，一是對抵押權人權利的確認，保障其合法權益；二是將該房產抵押的情況通過房屋管理部門公示於眾，以保障其他人的利益；三是限制了抵押人可能在此期間處置該房產的可能。