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在結構調整中穩定房價
日前,上海市經濟管理乾部學院、上海錢生輝諮詢有限公司和上海深圳物業發展有限公司等單位共同舉辦了『2002年上海秋季房地產發展研討會』,與會專家學者和房地產業內人士圍繞如何促進上海房地產業可持續發展進行了研討。現將主要觀點綜述如下:
房地產發展應多一份理性,房價漲速和房產結構不能脫離現實市場的客觀需求
張永岳(上海房地產經濟學會副會長、東方房地產學院院長、教授):總體來看,上海房地產業將在整個上海經濟穩定、健康、持續發展的大背景下,繼續保持增長勢頭,並隨著中國加入WTO後市場機遇的擴大而逐步邁入國際化發展階段;同時,上海的房地產市場體系也將進一步得到完善。房地產開發企業應珍惜來之不易的市場繁榮局面,在抓住發展機遇的同時,加強自我約束,促進房地產業的可持續發展。
徐杏生(上海虹口區規劃局規劃諮詢所所長):據統計,超過80%的上海市民認為,眼下上海的房價過高。造成這種狀況的原因在於:以炒作為動機的買賣需求增長;廣告宣傳的誤導;開發基地的前期審批周期太長,造成房產管理成本增加;開發基地的配套費用過大;土地使用費用70年一次收取政策,等等。房價過高,漲勢過猛,很容易觸發房地產泡沫。目前應采取措施規避風險。
顧建發(上海社科院房地產業研究中心):盲目、過度地投資房地產市場,將會影響整個市場的健康發展。我們應關注房地產市場的供求關系和投資關系。從目前看,上海房地產市場的供求關系基本正常,但投資的增長速度已超過了市場的消化能力。目前,上海房地產市場已由兩外人士(即外籍人士和外省市人士)構成了市場的主力消費群體,且其規模正在進一步擴大。這種市場消費結構,將對整個上海房地產市場的發展產生深遠影響。
王愛國(上海社會科學院部門研究所副研究員):上海房價在短期內高漲,是由住房貨幣化分配制度、國外及周邊人士來滬置業、銀行按揭貸款買房政策等諸多因素的疊加效應引起的。現在的關鍵是,這種態勢能否長期維持下去。發達國家的大都市房地產價格一般都比較高,但它是一步一步走過來的,是一個漸進的過程,和當地社會經濟的總體發展沒有脫節,也沒有偏離當地房地產市場的客觀需求。
顧海波(長寧區住宅發展局高級經濟師):房地產業發展亟需呼喚理性,統一認識:1、『房產熱』不等於『漲價熱』;2、樓市開發要均衡發展,不能盲目投資;3、房產企業的市場定位要面向真正的消費主體,未來上海乃至全國的住宅消費主體一定是廣大中低收入家庭;4、房地產業過度投資將會導致整個經濟結構失衡;5、政府必須適時調控,創造條件,促使房地產業實現可持續發展。
錢生輝(上海錢生輝投資諮詢有限公司總經理):目前上海房價居高不下,很大程度上與現行的市場銷售機制有關。不少房產開發企業熱衷於短期利益,為了盡快銷掉樓盤,不惜投入巨額廣告費用並采取包銷等方法,使房地開發的成本迅速惡性膨脹,最終這些多餘的負擔以高房價的形式轉嫁到了消費者頭上。
充分發揮政府對房地產市場的調控職能,促進房地產業的良性循環和可持續發展
朱林興(上海市政府決策諮詢專家、上海市經濟管理乾部學院研究員):房地產業的良性循環和可持續發展離不開市場經濟中『看不見的手』的自發調節,同時也離不開政府的自覺調控。上海房地產業這些年之所以能實現總體穩定和繁榮,這與政府及時而有力的調控不無關系。目前,上海高檔商品房的比例過高,這不利於房價的穩定和房產結構的均衡發展。因此,應及時進行調控,采取必要的措施控制高檔商品房的盲目開發,並將房地產業納入到面向大眾、服務大眾的方向上來。
徐杏生:中國房地產業有很大的發展空間,保持二三十年的發展不是不可能。目前,低端市場仍供不應求,風險主要集中在高端市場上。政府應通過調控,將房產企業的開發方向調整到經濟適用房這一房產市場發展的主流上來。
朱從滿(上海深圳物業發展有限公司總經理):在上海房地產市場處於低迷狀態時,政府出臺了許多優惠政策,終於使房地產業走出低谷。作為房產商,應十分珍惜目前繁榮的市場局面,集中精力打造與國情民情相吻合的、『造價不高,水平高;面積不大,功能全;佔地不多,環境美』的、大部分人買得起的新型住宅小區。我們公司在原本規劃建造別墅的莘莊地鐵南側地塊開發了22萬平方米的『三高一低』住宅小區———『金都花好悅圓』,其均價為每平方米3200元,很受中低收入家庭的歡迎,目前既獲得了可喜的投資回報,又產生了較好的社會效益。因此,維護房地產市場良性循環的態勢,促進房地產業的可持續發展,從根本上說也是符合廣大房產開發企業自身利益的。
崔斐(東方房地產學院院長助理、副教授):對於房價,不應完全聽任『看不見的手』的作用,政府應積極調控。但這種調控不應是簡單地對房價本身進行計劃經濟式的限定,可以考慮多種方式,如通過規劃限制來調控商品房結構,保證各種價位特別是中低價位商品房的供給。還可以通過保證租賃住房者居住質量的途徑來提高商品房市場的『替代效應』作用,間接控制房價。
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