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最早涉足異地開發的沈陽華新國際,幾經征戰,已在十幾個大中型城市實現開發。該公司總裁盧鏗在不久前的中國房地產投資與管理峰會上,就異地開發及其管理進行了一番經驗談。
六個必然
1、競爭激烈促動開發轉移。一些大城市如廣州,由於過量開發,現在開發量、銷售量、房價都在下跌。激烈的競爭使開發商日趨成熟,為獲得更大的發展空間,『北移』、『西進』漸成趨勢。
2、『門檻』差異創造獲利空間。土地在實行公開招標、拍賣和掛牌之後,土地的一次性成本和付款條件發生了變化,華新國際在蘇州的蘇州都市花園三年前靠2700萬人民幣啟動,整個項目佔地600畝,但在今天,要在蘇州拿同樣的一塊地,需要的資金是當年的十幾倍。這就說明了土地的變化和政策的調整,在一些較為先進的城市產生的投資成本的變化。相比之下,一些小城市的土地成本就比較低,土地政策相對靈活,這種土地政策的『門檻』變化,使在一些一級城市進行開發的企業紛紛轉向二三級的城市進行開發。
3、挖掘差異特色搶佔市場先機。利用特色城市的特色市場和特殊政策搞開發。大多數實力派開發商在努力拓展外部市場,都將視線關注在政治、經濟較發達的大中型城市中,也有一些開發商則另闢途徑,在一些尚不被看好的地域,利用成熟的開發思路和產品線搶佔市場份額。華新國際近期正在與安徽省安慶市一個位於市中心的待遷工廠合作,經過計算土地價格後發現,在安慶開發項目的利潤空間比在上海開發一個普通住宅要高。安慶盡管是一個不很發達的城市,但該城市人多地少,且大多數人在外地打工賺錢,逐漸形成在外賺錢回來投資的特色,這些有一定消費能力的人群對房價有一定的承受力。因此,挖掘城市特點可以獲得不同的利潤空間。
4、交通與通訊條件的改善使得異地的、遠距離的管理成為可能。
5、中小城市公關阻力小。與大城市相比,一些中小城市要見市委書記、市長相對容易的多,由於渠道簡單,避免了很多不必要的投入。
6、市場的優勝劣汰使得幸存的開發商有比較好的投資能力和管理能力。
兩大須知
1、城市需要認真選擇,因為不同的城市有不同的利潤、政策、文化。地域文化的衝突也會帶來很重要的問題,比如在沈陽,東北人豪爽,不喜歡拖泥帶水、挑三揀四,那些高收入人士買高檔住宅都不談價錢,覺著談價錢沒面子。而這個特點在南方城市是找不到的。
2、培育本土化團隊,進行資金的安全管理是異地開發首要解決的問題。而地區政府官員的素質和政策水准對外來的開發商往往是一種考驗。從大城市到中小城市、從城市的中心到城市的邊緣,各級政府官員的素質水平差距比較大,尤其是在一些內地、邊遠或大城市的郊區這種差異比較突出。有的地方先以一種比較低的門檻誘導異地企業進來,然後再累加很多要求和附加條件,如果開發企業對此估計不足,就會陷入困境。
六項忠告
與前些年相比,由於競爭環境的改變異地開發已漸成趨勢。在嘗試異地開發的時候,認清異地開發的特殊背景和意義創造出特殊的條件即可規避風險。異地開發需要有一些必要的條件,需要人纔團隊、資金實力、管理能力以及企業戰略的研究。
1、異地開發一定要注意和重視不同地域文化之間的差別與衝突。
2、『一把手』的作用至關重要。無論從總部派去的,還是在當地物色的,都要進行嚴格的考察,因為他控制著這個異地公司的人、財、物。
3、當企業在一個城市或區域已經有多個項目時,建議設立區域總部,這樣可以解決管理的跨度問題。
4、企業品牌非常重要,它的影響面、廣度和深度非常明顯,所以一個有需要和有能力到異地開發的企業一定要注意企業品牌的效力。
5、並購團隊與並購資產都是企業成長最快的方式,因為當你在異地開發對當地的地域文化和政策環境都不熟悉的時候,結合當地的資本資源是很好的方式。
6、多城市、多企業、多項目的管理要想統一企業的產品水准和管理水准,最好用企業文化去實現,只有通過企業文化纔能實現比較廣的領域內的產品和管理的統一。同時需要企業制定戰略規劃,通過戰略規劃的研究過程來解決企業在多領域開發中遇到的問題。
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