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經天津市房地產管理局批准:《天津市個人住房置業擔保暫行辦法》出臺
(自2002年11月1日起施行)
第一條為支持天津市城鎮個人住房消費,規范個人住房置業擔保行為,有效防范和化解個人住房貸款風險,保障債權的實現,保護擔保當事人的合法權益,根據《中華人民共和國擔保法》、《天津市住房公積金管理條例》、建設部《城市房地產抵押管理辦法》、建設部《住房置業擔保管理試行辦法》、中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》等有關法律、法規和規章的規定,結合本市實際,制定本暫行辦法。
第二條個人住房置業擔保應當遵循誠實信用、平等有償的原則。
第三條本暫行辦法所稱個人住房置業擔保,是指按規定取得住房置業擔保資質的住房置業擔保公司(以下簡稱擔保公司)作為保證人,為申請個人住房貸款的借款人,向辦理個人住房貸款業務的銀行提供連帶責任保證。當借款人不履行住房貸款償還義務時,由擔保公司按照合同的約定和有關規定,代個人償還住房貸款債務的行為。
第四條凡申請個人住房貸款、個人住房公積金(組合)貸款或者貸款銀行要求提供保證擔保的,借款人通過擔保公司進行個人住房置業擔保的,適用本暫行辦法。
第五條擔保公司承擔個人住房貸款、個人住房公積金(組合)貸款的保證責任的范圍包括:貸款本息、罰息、損害賠償金和實現債權的全部費用。
第六條凡符合下列條件的,可以申請擔保公司辦理保證擔保:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本市城鎮正式戶口或者有效居留的身份證件;
(三)收入來源穩定,無不良信用記錄,且有償還貸款本息的能力;
(四)已訂立合法有效的住房購銷合同;
(五)已足額交納購房首付款;
(六)符合貸款銀行和擔保公司規定的其他條件。
第七條經貸款銀行同意,借款人到擔保公司提出擔保申請,擔保公司應當嚴格評估借款人資信。對於資信不良的借款人,擔保公司有權拒絕提供擔保。
第八條住房置業擔保當事人應當簽訂書面保證合同。保證合同一般應當包括以下內容:
(一)被擔保的主債權種類、數額;
(二)債務人履行債務的期限;
(三)保證的方式;
(四)保證擔保的范圍;
(五)保證期間;
(六)其他約定事項。
第九條擔保公司為個人住房貸款提供的保證擔保期間自借款合同生效之日起至該合同約定的借款期滿後兩年。
第十條借款人辦理保證擔保,應當用自有、共有或第三方自然人的房屋抵押給擔保公司作為擔保公司提供連帶保證責任的反擔保。保證貸款當事人另有約定的,從其約定。
借款人以共有或第三方自然人的房屋作抵押的,應當事先征得其他共有人或第三方自然人的書面同意,並辦理公證。
第十一條房屋抵押應當訂立書面合同。抵押合同一般包括以下內容:
(一)抵押當事人的姓名、名稱、住所;
(二)債權的種類、數額、履行債務的期限;
(三)房屋的權屬和其他基本情況;
(四)抵押擔保的范圍;
(五)擔保公司清算時,抵押權的處置;
(六)其他約定事項。
第十二條擔保公司同意擔保的,借款人應當交納擔保服務費。
擔保服務費的收費標准根據市物價局批准的標准執行。擔保服務費的收取方式為一次性躉繳。
第十三條以房屋進行反擔保的,抵押當事人應當持借款合同、抵押合同等相關材料到市、區(縣)房地產管理局辦理抵押登記手續。
擔保公司辦完抵押登記後,將相關合同文本及其他材料交貸款銀行,由貸款銀行辦理劃款手續。
住房抵押登記或變更抵押登記手續辦結後,《房屋他項權證》或《天津市房地產抵押權證明書》由擔保公司執管。
第十四條抵押的房屋由抵押人使用、保管。在抵押期內抵押人應當正常使用、妥善保管抵押的房屋,負有維修保養、保證安全完好的責任,並接受擔保公司監督檢查。
第十五條因抵押人的過錯造成抵押的房屋毀損、滅失或者價值減少以致不能或不足以作為其履行反擔保作用的,抵押人應當負責修復或由借款人重新提供相應的經擔保公司認可的新的擔保。
因第三人的過錯造成抵押的房屋毀損、滅失或者價值減少以致不能或不足以作為其履行反擔保作用的,抵押人應當重新提供或者增加抵押房屋,以彌補原抵押房屋價值的損耗部分或者借款人應當把從第三人處所獲得的賠償額向貸款銀行清償債務。
除自然損耗外,抵押的房屋發生毀損、滅失的,借款人應當立即通知擔保公司,並采取有效措施防止損失擴大。
第十六條抵押期間,抵押人買賣、交換、贈予抵押房屋或者以抵押的房屋抵債、作價出資轉移所有權的,借款人應當事先以書面形式通知擔保公司和抵押房屋的擬受讓方,並提前清償所欠債務或重新提供經擔保公司認可的新的擔保。未以書面形式通知擔保公司和抵押房屋的擬受讓方的,處分抵押房屋的行為無效。
第十七條抵押期間,抵押房屋被依法列入拆遷范圍的,抵押人應當及時書面通知擔保公司。借款人可以提前清償所欠債務,或者以拆遷安置的房屋重新設定抵押權。
第十八條借款人還清全部貸款本息及相應的款項,或者擔保公司抵押權實現或放棄抵押權後,抵押關系終止。
抵押關系終止後30日內,抵押當事人應當到原抵押登記機關辦理注銷登記。
第十九條對未按期還款的借款人,貸款銀行應當進行催收提示和催收通知,督促借款人清償逾期貸款,同時告知擔保公司逾期及催收情況。
貸款銀行催收無效,應當根據約定書面通知擔保公司,由擔保公司負責代償所欠貸款本息及罰息,擔保公司代償後借款人仍不償還貸款的,擔保公司將逐月代償借款人按月應還本息,直至借款人轉為正常償還貸款狀態時止。
第二十條擔保公司履行連帶保證責任後,有權就代為清償的債務部分向違約借款人進行追償;追償後借款人仍不按時償還貸款的,擔保公司有權行使房屋抵押權。
擔保公司行使抵押權時,可以與抵押人協議將房屋折價或拍賣、變賣;協議不成的,可以向人民法院提起訴訟或者向仲裁機構申請仲裁,處理抵押房屋。
第二十一條在保證擔保期間,借款人用於反擔保的抵押房屋,由於以下原因導致滅失的,擔保公司承擔清償借款人剩餘貸款本息的義務,並豁免對借款人行使抵押權,擔保公司代為清償的貸款本息不再向借款人追償:
(一)火災、爆炸(借款人故意行為造成的除外);
(二)暴風、暴雨、雪災、洪水、海嘯、地面突然塌陷、龍卷風;
(三)空中運行物體墜落。
當抵押人與借款人不一致時,不適用本條規定。
第二十二條在保證擔保期間,擔保公司根據實際能力和貸款人的合理要求,就二十一條之外因借款人被追認為烈士、借款人見義勇為犧牲或完全喪失勞動能力等因素影響償還貸款的,也可以設立相應的免責約定,並應當明示。
第二十三條擔保公司應當從其資產中按照借款人借款餘額的一定比例提留擔保保證金,並存入借款人的貸款銀行。擔保公司未按規定或合同約定履行擔保義務時,貸款人有權從保證金賬戶中予以扣收。
第二十四條擔保公司應當建立擔保風險基金,用於擔保公司清算時對其所擔保債務的清償。
擔保風險基金由擔保公司按照公司章程規定的比例從營業收入中提取,專戶存儲,不得挪用。
第二十五條在保證擔保期間,擔保公司、借款人、貸款銀行之間發生爭議的,應當協商解決。協商未達成協議的,任何一方均可以按照相關合同約定向仲裁委員會申請仲裁或者向人民法院起訴。
第二十六條本暫行辦法自2002年11月1日起施行。
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