很明顯，目前房地產市場是一個相當繁亂的『戰國時代』，並在一定的時間內還將持續下去，而項目規劃的同質性程度開始日益提高。為了保障自己的利益，消費者需求日趨理性且層次不斷提高，但在各項目連篇累牘地比拼硬件的宣傳之下，他們對開發商並沒有很強的認知性，只是在貨比三家後，選擇最適合自己的單位。

　　這一情況說明，房地產營銷的趨勢將轉入品牌營銷的時代。在一個買方市場，競爭的焦點會日趨以市場為導向，把價格、地理位置、規劃設計、配套設施、物業管理、裝修、付款方式等傳統營銷組合納人整體品牌策劃之中。因為不論何時，品牌都可以為消費者提供使用功能和心理層面兩者兼具的利益承諾。其物業項目在完善和提高功能檔次方面，不僅滿足買家對居住、享受的需要，而且將通過整合營銷的傳播過程將品牌個性建立起來，形成物業附加值，也能最大限度地滿足購買者心理層面的需求。

　　一、品牌營銷分析

　　一般而言，樓市品牌的形成將首先從項目的立面、規劃、建材等有形處開始，再延伸至開發商理念與規劃精神。然後通過整合營銷策劃的手段，適當的選擇多種途徑的大眾傳媒組合將這一切傳達給目標消費群。定位准確、創意精良、設計得當、版式適宜、訴求直指人心的廣告宣傳，配以花樣翻新的現場布置，多種多樣的銷售方式和技巧、實實在在的展示，等等，都在以不同形式傳達品牌信息。

　　房地產營銷的品牌化，將為發展商帶來無法估量的經濟效益和社會效益。『曲陽豪庭』樓盤就是這種趨勢下的代表者，開發商在設計用材和施工方面都力求創優。借助品牌的力量及魅力開拓市場，聚集消費者，提昇企業價值，在日趨激烈的市場競爭中爭奪自己的份額，這也是市場競爭下的必然趨勢。

　　樓市的走向就象一個怪圈，消費者關注的焦點從樓盤質量轉移到各種花哨的賣點，在華而不實的『賣點』現象膨脹到極至之後，消費者又重新把關注焦點放到了樓宇的自身品質和工期之上。而這恰恰是房地產市場由賣方市場過渡到日益成熟的買方市場的真實寫照。

　　樓盤品質，決定了樓盤的『本性』，一個強勢品牌的基本認同(即產品的核心要素)，要比延伸認同(如推廣時的風格策略等)更經得起考驗。成功的品牌之後，有著一套紮實的質量文化體系作支橕。一條正確的品牌發展之路，應該是對於品牌和品質的同時追求，品質認同，是確立品牌的最關鍵核心要素，而強勢品牌又可加深消費者對產品品質的進一步肯定與認同，兩者相輔相成。

　　走『品牌經營』這條路，最終是以提昇企業競爭力為目的的，而產品品質意識恰恰是一切產品競爭最堅實的動力之源。強化產品品質意識，是創立項目品牌，繼而創立企業品牌的前提條件。企業品牌與項目品牌之間既有聯系又有區別，以東銀房地產開發公司開發的一期住宅曲陽大廈為例，雖建立了一定的項目認知度，但是沒有建立企業認知度。創建和維護房地產品牌是時下的大勢所趨，但這只是在致力培養客戶對房地產企業的品牌忠誠度，而絕不可能在一段時間裡建立起對某一個項目的品牌忠誠度，客戶的『喜新厭舊』心理是不可避免的，同時也是不可忽略的。因此，該公司開發的二期『曲陽豪庭』，將推廣重點放在企業品牌形象推廣上，通過產品質量和設計理念反映企業追求的目標，提高企業的核心競爭力。

　　二、品牌營銷實施

　　如果我們建立了顧客的忠誠度，形成企業品牌，就可以降低銷售成本、服務成本，獲得寶貴的意見，開展客戶營銷。品牌建設的實踐使我們認識到，建立顧客的忠誠度和創建品牌的過程是溝通。一個開發商所做的每一件事，或應該做而沒有做的每一件事，都傳達出一個代表品牌訊息的事實。這個事實對營銷來說，是反映了開發商與客戶建立的各種關系。因此，品牌建立的方法與原則是創造並培養各種關系，而不是只注意房地產銷售過程；重視所有的與項目、公司有關的員工和潛在業主，而不是只注重直接消費者或公司高層領導；保持策略一致性，避免制造分散或無關系性的品牌訊息，利用社區文化活動，創造有意義的互動關系，而不是只是利用大眾傳播媒體自己說話；推廣企業和項目品牌內涵，而不是只會強調直接賣點；注重客戶營銷，而不只是一味爭取新顧客。

　　運用品牌營銷還必須注意以下幾個因素：

　　1、心理因素。品牌形象和個性可以代表某種生活方式、滿足某種身份、心理的要求。

　　2、經濟因素。有時客戶已經傾向於購買，這個時候要考慮以促銷的方式滿足他的心理，給他一種佔了便宜的感覺。

　　3、結構關系。結構關系是指公司與顧客之間的互動越頻繁，關系就越緊密。

　　4、其他利益關系。注意客戶和公司員工對公司的看法，重點為：

　　(1)說到的事情是否都做到了，產品是否貨真價實；

　　(2)產品功能和服務質量是否和預期一樣；

　　(3)客戶和公司接觸是否容易；

　　(4)公司遇到顧客的詢問和抱怨時，是否能夠明快徹底的處理；

　　(5)公司對客戶的服務熱忱有多大；

　　(6)讓客戶覺得和其他小區業主不一樣的感受，這裡本身就是一種檔次、生活方式；

　　(7)客戶是否喜歡對外展現我們的項目。

　　根據上述分析，實施房地產品牌營銷可以從以下幾方面考慮：建立小區的社區文化，改變生活方式，開展社區活動，注重開發商與顧客、顧客與顧客之間的溝通；承諾要真實、准確，以便在顧客之中建立可信度；嚴把工程與服務質量關；預防負面影響的出現，及時妥善處理業主提出的問題；以項目品牌帶動企業品牌，形成互動關系，具體可在推廣形象上及廣告宣傳中體現。