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近5年來,股市縮水導致美國人損失慘重,但與此同時,7200萬美國人的房產價格卻大幅上昇。『未來五年,我家的房子還能再昇值多少?』這是現在許多美國人最想知道的問題。
我們先來看一組數據,美國整體房價自1995年起已上昇51%,比同期的通脹率高出32個點,7200萬擁有房產的美國人人均財富增值5萬美元,個別地區昇值更為顯著,如波士頓自1996年起至今房價?昇了110%,紐約的房價『9·11事件』後仍昇11%。《財富》雜志統計顯示,目前全美房地產價格比實際價值高出5%-10%,這一幅度尚屬溫和。但最大的風險來自波士頓、舊金山和紐約、邁阿密、波特蘭兩個沿海地帶,因為這兩個地區的房產價格不斷?昇,就業機會卻—減再減。80年代初期,納斯達克5000指數和波士頓、舊金山及聖地阿哥的房產價格曾比價值高出30%,因此如果簡單地把目前的房產價格定性為已出現很大的泡沫,理由尚未充分。
如果隨著經濟的逐漸復蘇和利率的逐步回昇,房產價格能根據市場機制自行調整,在當前價位企穩或者小幅上揚,則泡沫出現的可能性大為減少。有人把目前的房產價格比喻成高市盈率的股票價格,在目前價位買入,獲利的空間大為縮減。但哈佛大學房產研究聯合中心負責人尼古拉斯警告說,如果房產泡沫繼續增大,經濟進一步下滑,房產將拖累經濟陷入雙底衰退。他代表了相當部分房地產市場人士的看法。
一直以來,房地產會隨整體經濟走向高峰或步入低谷。但近兩年,房地產似乎從經濟指標的跟隨者變成引導者,目前房地產甚至成為推動經濟復蘇最大的發動機。有兩個數字最具說服力:住房建築業對美國今年CDP的貢獻是近6年來最明顯的,按第一季度GDP5.6%算,其中0.6%歸功於房地產業。9月新屋開工量與去年同比大幅?昇13.3%,達到自1986年6月以來最高水平。
房地產的火爆主要有兩方面的因素。一是市場的投機使房產價格遠離基本面。90年代中期到99年,住房按揭利率創下近30年新低,大大刺激了房地產市場。這意味著原來供—套42.4萬美元的房子,每月需交付銀行2400美元按揭,現在可以改供更貴更舒適的價值60萬美元的房子。
房地產市場持續活躍,對美國經濟的正面影響很大。最直接的貢獻是,2001年房子銷售額達到創紀錄的530萬套,截至今年8月底的過去12個月來,新建和修葺住房支出也創下3.71億美元的歷史紀錄,比經濟處於高峰期的1999-2000年的數字還高出7%。房地產業帶動家具、建材等相關行業蒸蒸日上。其二,房產增值帶來的財富效應刺激了消費需求。美國人房產每增值1000美元,業主平均消費60美元,相關的系數為0.6%,而股票的財富效應與消費之間的這—系數僅有0.2%-0.3%。其三,房子已成為名副其實的『自動提款機』。2001年,美國人從住房按揭中融資3500億美元,其中消費支出700億美元。其四,對美國GDP的貢獻越來越大,2001年房地產業為GDP貢獻0.5個百分點,今年前8個月房地產業已貢獻了一個百分點。
至於目前的房地產市場是否存在泡沫則眾說紛紜。有投資銀行的分析師認為,房地產市場出現泡沫的最顯著特征是,人們認為房產價格會—路?昇,四處買房,不是為了居住,而是權當投資,帶動房價進—步越昇越高,直至泡沫爆破。這絕不是危言聳聽,早在上世紀80年代初和90年代初的舊金山和波士頓,房價就曾從巔峰期直線下滑27%。
歷史經驗表明,一旦房價明顯脫離兩個重要指標——家庭收入和租金,則房價會開始扭頭向下。現在不排除這種情況會重演。目前房產總值與家庭收入之比為3.5,比近21年來平均值略高6%。情況還不算嚴重。另—個指標是房價與租金之比,如果過高,就要小心,經濟學家們認為,如果房價沒有隨租金翻番,房地產市場泡沫爆破就不遠了,因為這意味著人們置房僅出於投資考慮,市場投機氣氛濃厚。自從1996年起,美國的租金水平已上昇了10%,是房價昇幅30%的三分之—。這樣看來,目前美國房地產泡沫問題並不算嚴重。
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