據業內人士粗略估算，未來1—2年內，北京的超豪宅(每棟價格在500萬元以上的別墅)供應量約在5000—7000套左右，總市值不下300億元。300個億意味著什麼？和市場總量比起來，這些超豪宅所佔有的資金比例明顯偏高，若再加上屬於同一價位的公寓等其他種類的超豪宅(此類產品在北京也有相當數量的供應)、價位在上千萬的頂級豪宅和價位在200萬—500萬元之間的豪宅產品，豪宅總金額約略可以佔到北京住宅總投資金額的一半。數量如此巨大的豪宅，市場何時能夠消化完？

　　『超豪宅』群落興起

　　年前，業界預測今年是『別墅年』，果不其然。僅北京地區，除了橘郡二期豪宅，『水印長灘』、玫瑰園三期北美區別墅、京東的國際使館村等老盤的存量繼續銷售外，機場路附近的萊蒙湖別墅、香山板塊領跑者香山藝墅等也陸續上市。

　　進入金秋9月以來，每棟價格在500萬元以上的別墅開始放量供應，先是位於北京潮白河別墅帶的新盤『楓橋別墅』登場，接著是緊鄰機場的麗高別墅也揭開了蓋頭，京郊密雲潮河與白河交匯地帶的『亞瀾灣』也悄然探路。一時間，形成了一個與總價在500萬元以下的別墅群不同、也有別於上千萬一棟的頂級豪宅的中間層——『超豪宅』群落。

　　誰是豪宅買家？

　　究竟是哪些人在購置超豪宅呢？且看各項目銷售推廣部門的描述。

　　北京玫瑰園反映，其三期業主中，企業主(多為公司總裁、公司股東、私營企業主等)佔75%，自由職業者(畫家、藝術家、傑出的運動員)佔25%，來自各個行業。

　　麗高王府別墅的客戶群體以商界人士、CEO級客戶為主，自住及投資比例各半，已預訂房子的客戶包括來自國內外的房地產開發商老總、香港上市公司主席、大企業董事、外籍高級行政人員、專業投資者等。

　　橘郡二期水印長灘的買家集中在兩塊，一是金融、證券界人士；一是風險基金管理機構。這些人基本上是有過三五次置業經歷的富人。

　　貢院6號的客戶有個人投資者，也有機構投資者，個人的典型特征是年齡在40歲以上、見多識廣、追求生活品位、有較高的文化水准，多是行業的領頭羊。

　　業內人士分析，豪宅市場分自用及投資市場，前者以國內富裕階層為主，但外企及外國人購房自用的情況正在普及，潛在需求大，真正重質量的豪宅不愁出路。投資市場是租賃需求衍生市場。外國人在京工作，對高檔住宅需求大，他們消費力強，能承受別墅月租金5000—8000美元。能夠提供穩定豐厚回報、風險低、物業增值前景佳的別墅，不單成為有錢人的資金出路，也吸引到國內外機構投資者注意，這個市場會是投資界今後的熱門話題。

　　前景預測眾口不一

　　市場是動態的，昨日的好光景不等於今天的收成，也不代表明日的行情。豪宅市場同樣是變化的，供應量在變，產品品質在提高，買家在進步。那麼，一下子湧現出這麼多超豪宅(還有一些已動工，在伺機而動)，市場變數大增，前景會如何呢？

　　業內人士認為，2002年是別墅市場熱潮再起的一年，銷售勢頭良好。新別墅主要分布在京城東北面，而且價格水平不斷走高。未來真正豪宅的價格會維持堅挺，現時位置好的市郊豪華獨立別墅平均售價約2500—3000美元／平方米。長遠而言，這種級別的住宅供應有限，但需求很大，且隨著老外的進入、內地富人的增加，買家隊伍不斷擴大，價格很有保障。實際上，北京豪宅價格只有鄰近的城市如香港、臺北等地同級豪宅的20%甚至更低。以目前北京的經濟勢頭，豪宅的昇值潛力很大。依目前市況看，這還只是一個開端，未來數年纔是別墅真正火熱的年代。隨著中國加入WTO及2008奧運效應啟動，北京進一步提昇為一級國際都會，為豪宅市場發展建立了穩健的基礎。