??近日獲悉，北京市新的物業管理收費辦法《北京市普通居住小區物業管理收費辦法?草案　》即將出臺。新辦法將按不同服務水平確定不同級別的收費標准，實現優質優價。目前此辦法正在審議當中，有關部門正在進行修改和調整。

　　物業糾紛是商品房投訴中的熱點，眾多房產糾紛的導火線也是物業收費問題。物業管理服務收費，特別是普通居住小區物業管理服務收費的問題，更成了人們關注的焦點。社會上針對物業收費問題的討論也進行得如火如荼。日前，北京市房地產協會又會聚了眾多物業方面的專家，專門就物業公司的服務收費問題進行了探討。

　　1說也說不清的物業收費

　　物業收費問題一直以來都是大家經常談論的老話題了，但到底物業管理公司應該收費多少？依據的法規是什麼？怎樣制止亂收費？至今沒有一個很明確的說法，所以有人戲稱為說不清的物業收費。因收費不合理現象而引發衝突，嚴重的甚至影響社會治安的事例也屢見報端。

　　北京市天岳房屋經營管理有限公司董事長王守一認為，普通居住小區物業管理服務收費問題的矛盾主要集中在兩個方面，一是亂收費，另一個是收不上費。

　　目前物業公司告業主、業主告物業公司的案子經常發生。物業公司這方面反映的問題主要是業主欠物業管理費用比較嚴重，比如拆遷戶，對拆遷安置不滿意，拖欠管理費，還有像不交取暖費，有的因自行車丟失而不再交納保安費，低層住戶不交電梯費等。另外，業主方面主要是認為管理服務不到位、不規范，小區環境髒亂差，垃圾清掃周期比較長，還有收費不合理，亂收費、多收費的現象時有發生，物業管理的服務費沒有標准可循。

　　2質價不符是問題的根源

　　北京市房地產協會常務副會長楊雨閣認為，目前北京的市場還不夠規范，服務收費質價不符。

　　這也許是產生物業糾紛的根源。物業收費應該是優質優價，按質論價。北京市居住社區管理辦公室的李蘭英在接受記者采訪時說，居住小區物業管理的收費標准質價應該統一。以前都是老的標准，體現不出服務的差別性跟收費的差別性。應該對服務的范圍和標准更加細化。目前買賣雙方對服務的具體范圍和具體的標准不清楚，界定不明晰。例如物業管理企業按照合同提供服務，主要履行合同規定的責任，比如像維護公共秩序、巡邏這些服務，並不是什麼都要管。要體現質價相同的公平競爭原則，允許價格有一定的浮動幅度，比如研究按照招投標辦法設立選定的管理企業，招投標服務應該體現競爭性，應該允許價格有一定的浮動幅度，這樣能夠體現整個服務的競爭性。

　　因此，目前存在的問題不僅僅是物業管理收費問題，而是如何培育規范物業管理市場的問題。人大代表呂曉霖女士認為，物業管理企業規模不夠經濟，導致了經營成本過高，造成物業管理困難。現在我們國家的物業管理企業多數都是從原來的房屋維修單位轉制而來的，或者是從房地產開發公司分立出來的，體制轉軌的過程當中大多數企業規模比較小，管理成本特別高，經營效益也比較差，因而有的企業根本不具備物業管理應有的實力和資格，更缺乏必要的一些設備管理人纔。很多居民小區的規模特別小，甚至一個小區范圍內有很多的開發商開發，多家的物業公司都在這兒多頭管理，使管理不到位，導致有的時候管理收費也不夠合理。

　　市場上對到底是政府定價還是政府指導價的問題有爭執。清華大學房地產研究所副所長季如進教授認為，政府在制定政策時應考慮實行政府指導價，用政策去引導物業管理規模化。服務提供給不同的對象帶來的效益也不一樣。對不同檔次的物業，對不同檔次的服務，在同一小區裡的不同服務，都可以分檔收費，並且引入競爭機制，使收費趨向合理。

　　季教授說，應該像發住房補貼一樣，以房租補貼的形式在一定時期內適當地發一些物業管理補貼。同時，政府對經濟適用住房、普通住宅的物業管理企業應在物業管理收費稅收上給予減免。

　　3買房前別忘了簽物業管理公約

　　現在的消費觀念存在一個法制觀念的缺乏，大量的投訴反映出的問題實際上完全可以靠合同解決，特別是物業管理的服務。北京市國土資源和房屋管理局物業處處長劉剛說，因為買房子不光是買成品，還有今後的延伸服務。

　　物業收費是矛盾的焦點，但價格只是一個方面，並不是解決了價格問題其他的就迎刃而解，還有其他如體制問題、市場調整、企業規范等問題都要得到相應的解決纔行。專家們建議相關部門應盡快出臺有關物業管理辦法，以規范目前魚龍混雜的市場。而房屋開發銷售前相關物業問題的提前明示更是解決問題的關鍵。有專家建議應該在房屋竣工前加蓋一個物業驗收的條件章。

　　季教授對記者說，相關部門應該事前警示。根據建設部相關文件規定，開發商在取得售樓證件的時候，一個要預售許可證，一個要銷售證，在取得這兩個證件之前必須先落實物業管理公司，出示委托合同，相關部門纔能批准銷售。一旦房管局物業處不批准，那麼市場部就不能給他預售許可證。消費者買房前，即在簽訂購房合同前，要先與開發商簽訂前期物業管理服務協議，對前期物業管理內容要有一定認識。

　　北京市現在建立物業管理公約制度，就是對前期物業管理協議做補充。李蘭英認為，針對物業管理的收費，目前應該要建立健全民事制度，即在事先，也就是在售房之前應該向業主明細介紹物業管理服務內容和收費標准。現在物業管理糾紛比較多，主要集中在入住階段，主要的原因是買房時，買房人普遍來說只重視房屋本身而對物業管理的問題關注較少，為將來的物業管理糾紛埋下了一個隱患。

　　呂曉霖女士還建議，應加強房地產開發項目建設全過程的監控，物業管理公司應該在房地產開發過程當中就早期介入，參加物業的規劃設計和建設，以免遺留後患。