中心區內住宅緊俏

　　作為中關村科技園區的重要組成部分，東起中關村大街，西至彩和坊路，北起北四環路，南至海淀鎮南街，總佔地面積51.44公頃的中關村西區，即中關村核心區被定位成具有國際水准的科技商務中心，整個區域地上建築總規模將控制在100萬平方米以內，地下建築面積將控制在30萬平方米以內，整個綠化率將達到50%。

　　核心區(不能一會兒西區，一會兒核心區)內的物業(不是基本設施)包括甲級寫字樓、星級酒店、金融服務中心、會議會展中心、娛樂休閑中心以及各種配套設施。規劃布局分為公建區、公共綠地區和綜合科貿區。金融資訊中心、科技會展中心、綜合管理中心、火炬大廈等大型建築群將集中於公建區內。2002年，西區進入全面建設階段，預計將實現開復工面積80%以上，2003年，開始有部分建築相繼竣工並投入使用，總的開發建設周期為5年左右。

　　目前，參與中關村西區一級土地開發的企業是兩家國有控股房地產公司：北京科技園建設股份有限公司(簡稱北科建)和北京海淀科技園建設股份有限公司(簡稱海科建)。2000年，由北科建主持的中關村西區首輪土地公開招標，結果共有8家企業中標11個地塊，中標面積佔西區總面積的63%。

　　經過大市政配套建設後，西區作為七通一平的熟地通過拍賣、招標等方式，向國內外高科技企業、高新技術產業機構、為高新技術產業發展服務的金融中介機構及參與西區公共設施、環境建設的投資商、發展商進行招標和招商，據有關專家測算，該區域預計樓面土地成本平均為每平方米3910元，加上建安成本、配套設施成本，每平方米售價應不低於11000元/平方米。

　　萬柳純居住社區，即將畫上完美句號

　　萬柳區域地處西三環的西北角，緊靠昆玉河和百米綠化帶。萬柳工程是北京市政府自1996年開始規劃的本市最大的特色園林綠化區，於1998年12月26日正式啟動，總佔地面積為476公頃，其中規劃用地360公頃(居住區104公頃，待征綠地256公頃)，浴場、苗圃用地60公頃。萬柳南區為配套齊全、是舒適方便的新型居住區；北區將建起一座自然生態公園和高爾夫球場，被稱作京西『綠肺』；此外，西山遠景、昆玉河、頤和園、圓明園、玉泉山、香山公園、北京植物園等著名景觀將歷史與現代、人文與自然融為一體；周圍雲集著歷史悠久的北京大學、清華大學等高等學府，文化氛圍深厚濃郁。萬柳無疑是純居住生活社區的典范。

　　萬柳緊鄰中關村，是中關村幾大居住板塊中最大的一塊。1999年，萬泉新新家園以低密度、純多層板樓登陸萬柳地區，是萬柳的龍頭項目；隨後光大花園在萬柳地區開始銷售。當時單價只有7000多元，但時至今日，這兩家項目價格均已飆昇近萬。他們的成功銷售給後來在萬柳開發的項目提供了良好信心。隨後的錦繡大地、澗橋泊屋館等項目，紛紛亮相萬柳地區。萬柳的樓盤除萬泉新新家園和澗橋·泊屋館是純板樓以外，其餘的幾乎都是以塔樓為主。9月22日剛剛開盤的碧水雲天，是萬柳地區最後一個項目。除了先天的環境優勢，開發商在其樓盤內部品質上定位也較高，價格則成低開高走，希望它能為萬柳居住社區畫上一個完美的句號。

　　目前該區域正在銷售項目有萬泉新新家園三期新新國際公寓、澗橋·泊屋館、碧水雲天等。

　　板井路上『巨無霸』引爆市場

　　板井路地區位於紫竹橋向西的西北四環兩側，交通狀況良好，多條公交線路經過此區域。向東經新建的西外大街可直通二環路，沿四環路向北驅車僅用5分鍾就可以到達中關村，向南可到西長安街，向西為風景秀麗的香山公園和八大處公園。對於居住物業來說，地理位置的優越性十分明顯。

　　西北四環通車後，從板井路地區走西北四環到中關村或亞運村只需要15分鍾到半個小時。順著改造後的西外大街很快就能到達城區。板井地區的主要代表項目有世紀城、曙光花園、魯藝上河村等。其中世紀城是板井地區、泛中關村以至整個西部最重要的項目。

　　在泛中關村以至北京西部最重要的項目當數板井地區的。

　　項目開盤以來，世紀城以現房銷售、大規模開發、地理位置優越等因素迅速引爆市場，取得年銷售額愈20億元的銷售業績，成為京城市場上名副其實的『巨無霸』。現在世紀城一二期的5000套已經銷售了90%。

　　曙光花園是板井地區『駐紮』最久的項目，自2000年就開始開發。其銷售代理北京思源企業顧問公司策劃部經理劉丹介紹：板井區域的客戶中來自海淀的約佔50%，來自西城的為30%，主要客戶是中關村地區的研發人員與中高層經理，附近的魯藝上河村也以鄰近運河的優美山水環境而在該區域佔有一席之地。

　　盡管板井地區適合開發的地塊已經不多，但是由於現有項目開發規模均較大，未來幾年內市場的供應量仍舊較為可觀。地區最主要的供應包括世紀城三期，這是一個總規劃超過100萬平方米、規模巨大的項目，包括總建築面積60萬平米的SHOPPING MALL以及130萬平米的住宅區。另外，33萬平方米的曙光花園二期即將開盤，酈城等大規模項目也在較長時間內對市場有平穩供應。

　　受到市場供求關系以及海淀西山、上地等地區進一步開發對本地區客戶的分流影響，板井地區的房價將保持平穩勢態。而該地區最大項目世紀城采用平穩的中檔價格策略，也壓制了地區平均價格的上昇。

　　上地區域今年發展最為迅猛

　　由於中關村核心區限制住宅發展，大批急需購房的人群把眼光向核心區以外的幅射區延伸。其中上地區域今年發展最為迅猛。

　　上地區域以上地信息產業基地為中心，南至清河，北至西北旺路，西到上地西路，東至京昌高速路。上地信息產業基地分為南部和北部地區，北區總征地面積51.1公頃，規劃面積43.9公頃，其中建設用地35.31公頃，城市道路用地3.7公頃，綠地21.36公頃，建設區建築密度25%，綠地率52.26%，平均容積率1.8，規劃建築面積53.07萬平方米，北區計劃三年建成。南部區域已於2000年基本建成，佔地面積1.81平方公裡。基地毗鄰中國著名的高智力密集區，北京大學、清華大學等50多所國家重點學府和中國科學院等200多家科研院所雲集四周。

　　西直門至回龍觀的『輕軌』西線於今年9月28日通車，剛好穿過上地核心區，上地與中關村核心區的距離大大拉近。

　　另外，隨著西北放射線和北清路的開通，上地地區的外延也向北擴展。目前上地區域項目增長迅速，除了老項目當代城市家園、怡美家園等，新項目有創業者家園、清上園、上地家園等。

　　創業者家園一期——領秀·硅谷位於海淀區西二旗，東部距京昌高速公路僅300米，即將通車的城市鐵路西二旗站坐落在小區西部，北部的東北旺北路東連京昌高速路，西接上地信息路。先期投資建設的2萬平方米樣板區全部建成，在售項目計劃10月全部結構封頂，明年6月30日入住。社區以低層與多層住宅為主，還包括TOWNHOUSE，考慮到有大量的海歸派精英業主，在建築、景觀設計上采用了奧地利現代別墅風格，如透天書房、中西合壁的內庭院等。空間分割新穎流暢，外窗設計通透寬大，外牆采用全環保德國進口高檔涂料。

　　新盤清上園是建設部科技示范項目，引入了多項建築科技，如優化剪力牆結構體系使戶內空間可靈活分割、太陽能生活熱水和中水回用等清潔能源的利用、引導牌等采用夜間發光板、將各種管線集中布設在『管束『中提高住宅使用率等等，而其價格還不過5000元/平方米。

　　京昌路沿線供應量直線攀昇，潛在競爭漸露端倪

　　隨著輕軌的通車、生活配套設施的逐漸完備和市政基礎設施的不斷改善，京昌路沿線的投資環境漸入佳境，吸引了不少開發商『落戶』於此，市場放量的迅猛增加自然也就『拉開』了競爭的帷幕。

　　今年新增供應量將超過300萬平方米。

　　今年，京昌路沿線的住宅新增供應量有較大幅度的上揚，除一些像金榜園、當代城市家園這樣的『老』項目在繼續二、三期的開發外，還有不少的新面孔加入到競爭的隊伍中來。粗略一算，僅西三旗周邊今年就將有100多萬平方米的入市量，再加上回龍觀大社區和清河、小營一帶，今年的新增住宅供應量將超過300萬平方米，市場趨熱已是不爭的事實。

　　京昌路沿線地產市場基本可以價格為標准劃分三個區域

　　馬甸橋到北五環段，此段多為中小規模的項目，價格大多4000元左右，以現房和准現房居多，瞄准了購買能力不是很強的置業者，比如說永泰園、新康園等。這裡今年新開樓盤近10個，預計將有超過150萬平方米的總量投入市場，目前的銷售基本全線飄紅。

　　西三旗以北段，高檔別墅成風景

　　因擁有足夠的土地存量和優良的環境，不少別墅項目紮堆兒於此，今年也將大乾一場。碧水莊園繼成功推出二期豪宅後，將在今年下半年推出佔地2300畝的三期，目標是打造京城頂極豪宅。玫瑰園、翠湖別墅也會繼續後期的開發。位於西三旗的雪梨澳鄉也以9000元的均價和亞別墅的產品吸引了不少的准高端置業者，一期銷售接近尾聲，二期即將開盤。

　　連接兩大黃金地段

　　京昌路沿線一直擁有不小的客戶存量，只因前幾年這裡的開發比較滯後，導致了客戶存量不能很好的釋放，近兩年情況有所改善，市場的主流消化力量來自於『兩村兒』。雪梨澳鄉、富潤家園、新康園和金榜園等都呈現著基本相同的客戶組成結構：一半以上來自中關村地區，其餘大多來自亞奧地區。

　　其在售樓盤有雪梨澳鄉、富潤家園、新康園和金榜園。

　　頤和園以北地區居住優勢凸顯 產品側重低密度

　　頤和園以北地區是中關村發展區的一部分，憑借它獨有的山水資源、大片的可開發土地，這裡有著明顯的居住環境優勢，而且，依仗該地塊已漸成規模的居住小區和政府規劃的扶持(西北旺規劃有180萬平方米的住宅小區)，這裡必將形成相當的人群聚集效應，有人說，這裡是中關村的後花園最適合居住，還是有一定道理的。

　　山水相圍的居住地

　　環境是這裡最值得推崇的亮點，有小西山風景區、頤和園、圓明園和東北旺苗圃園的包圍，這兒的環境質量優於市內，再加上常年水清柳綠的京密引水渠，讓這裡具備了最佳居住地的前提條件。緊臨百望山和京密引水渠的百旺家苑更是佔足了山水優勢，強勢的環境賣點吸引了不少的購房者。

　　核心區土地限制使居住區北移

　　因中關村核心區內土地的緊缺和對住宅項目的限制，很多開發商都把目光鎖定在了這塊離中關村中心區不遠、有著良好開發潛力的地塊，而且政府扶持的大型居住社區也將落戶西北旺的消息更是增加了開發商的信心。據悉，雖然這裡目前的在售項目不是很多，但不少土地卻已經『名花有主』，近一步的開發只是個時間問題。

　　產品開發以低密度為主

　　低密度住宅是頤和園以北地區的主流產品，這裡的博雅西園、天秀花園等，都把容積率控制在1.5以下，而百旺家苑的容積率更只有1，百旺家苑開發商北京德成興業房地產開發公司總經理張立紅告訴記者：『開發的住宅應該能夠很好地保持這裡的良好生態環境和舒適的居住氛圍，而控制社區的居住密度是保持優質環境的前提。』她還告訴記者，為了提高百旺家苑的生態環境，開發商還認養了社區西側京密引水渠旁的百米綠化帶，而且在提高社區綠化率的同時，還擴大了每戶的陽臺，使其成為空中花園。

　　價格適中，適合村內『中層』

　　該地塊的產品價格差距幅度不是很大，大多為每平方米在5000~6000元，只有少數高檔住宅價格偏高，比如圓明園花園別墅。張立紅介紹，這裡的產品價格適中，戶型也以面積適中的兩居和三居為多，比較適合在村中工作，有一定積蓄的購房者。據了解，百旺家苑的購房者80%以上都是村裡的高級白領、企業老板和科技人員。

　　該區域在售項目有博雅西園、麒麟家園、百旺家苑、天秀花園。

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