近幾年來人們在關注著房地產產業迅猛發展的同時，房地產的服務業，如設計、評估、廣告、諮詢、中介、經紀等邊緣行業的市場化進程也大踏步的邁開。據不完全統計，全國大大小小的房地產服務機構已經有數萬家之多，其中年營業額達千萬直至上億的也逾數百家，並以兩位數的速度不斷上漲。在房地產產業較為發達的廣東珠三角地區以及北京、上海、海南等全國一些大中城市，房地產中介、經紀等服務業成了一門灸手可熱的職業。服務業橕起房地產市場半壁江山的勢頭已初露端倪。

　　服務業是市場發展的結果

　　前不久，全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生教授撰文指出，中國現在的房地產開發商，從買地、立項、融資、開發到建造、賣房、物業管理，面面俱到，全過程都管。這是房地產市場還不成熟時的辦法，是房地產市場發展過程中過渡性的現象。因為全過程都管，必然影響到效率和效益，將難以適應市場發展的需要，這種狀況終有一天會改變。房地產企業與市場是要細分的，會走向新的階段。

　　從聶教授的文章中可以這樣引申，隨著行業的發展，人們的消費行為趨於理性，市場進一步成熟，房地產開發商的市場工作任務鏈就顯得太過繁重。具體的說，以前的房地產及其服務業機構的生存和發展有很多非市場的因素，比如計劃經濟初期，求大於供，房子不愁銷路。發展到現在市場變了，於是大家都感覺到房子不如以前好賣了。全國大部分的房市上，還是開發商自建自賣，這是不爭的事實，也是市場發展水平比較低的表現。銷售越來越難、房屋空置積壓量連年上昇、樓盤爛尾、垃圾建築不斷增多。而大多數房地產開發商，面對市場化的復雜產業鏈，都期望在短期內收回成本贏利，難以有信心有遠見地去進行投資開發經營。2001年房地產經濟雖然保持了持續上揚的勢頭，而市場上大量的存量房尚未消化，市場增長率持續下跌趨勢已呈現出來，這些一系列的問題，都充分說明了現有的產業運作模式不夠專業化，不夠市場化，因而對市場變化適應不力。房地產產業在急喚社會化專業化分工合作時代的到來。

　　服務業是房地產市場的軟件

　　如果說房地產產業技術是房地產市場硬件的話，那麼服務業就是房地產市場的軟件。從產業理論上講，房地產服務業從傳統的房地產產業中逐漸成長並分離，是房地產產業向著社會化專業化分工協作狀態轉型的結果。房地產服務業與開發業的分離分流，形成了房地產行業的流通領域和生產領域。按照通常的經濟學觀點，生產領域是產業發展的主導力量，流通領域則是產業成熟和完善的必經之路。比如，比較完善的臺灣房地產服務業就非常發達，市場上有五種主體：發展商、代理商、購屋者、承建商、銀行，其中代理在產業鏈中佔重要位置。

　　房地產服務業的出現與發展直接促進了房地產業的專業化，它不但可以改變房地產開發商『大而全』、『小而全』的問題，將附屬工作從開發商肩上承擔了過去，還成為連結房地產開發和市場的專業紐帶。如目前，北京、天津、深圳等城市的中介服務機構將主宰房地產二三級市場的主流趨勢已經非常明顯。這不僅是經營主體和操作手段的簡單更換，實質上是房地產產業進入集約化成熟經營的一種標志。讓發展商從過長過重的產銷合一鏈條中解脫出來，專心致志搞專業技術，搞開發，不斷提高建築產品的硬件質量。而讓代理服務公司再進行專業化體系化的銷售及後續服務。這樣在總體上將更有利於理順產銷程序。進一步說，如果房地產前期市場調研、項目評估、項目策劃、廣告、公關推廣等都能從房地產開發工作中分離出來，由專業化市場化的服務業部門承擔的話，將實現房地產資源的優化高效配置。服務業與開發業的分離將實現一種專業分工後的新型合作關系，更有利於市場化操作，這無疑會是一場行業性乃至社會性的進步。

　　服務也要產品化、品牌化

　　服務業的產品化、品牌化非常重要。如臺灣，到上世紀80年代中期，形成了大代理公司對市場的相對壟斷，位於前三位的代理公司佔領了臺灣70%以上的代理市場份額。其中的『新聯陽』，就佔了臺灣半數以上的市場份額，成為臺灣房地產代理營銷第一品牌。可以說市場化發展程度越高，對市場中的流通物，包括產品和服務的品質要求也就越高，品質提高的外在表現形式之一即是品牌塑造。

　　商業性服務作為一個完整的產品，其品牌塑造的特點在於，它提供的產品主要是一種服務行為，而人的行為則融人了太多意識、文化、社會價值等方面無形的東西，因而在其品牌的塑造中，思想內涵是最為重要的靈魂。舉個例子說，發達國家的文科教育比重明顯高於發展中國家，而我國的這一比例更是偏低。而同時，國內林林總總的各種考試，考英語，考計算機，而不考中文、哲學、數學這樣的基礎性思想性較強的學科，說明社會上急功近利心態趨於普遍，而使思想淵源日漸淺薄。如果塑造品牌中也有比較強的急功近利作法，基礎不牢固，那麼同樣會失去思想的內涵。

　　另外，服務產品的品牌化還需要專業化與系統化的成熟結合，提高規范化、標准化以更適應市場無止境的需求。這一點已得到行業的普遍認可。今年相繼成立的重慶市房地產經紀人協會和廈門市房地產中介行業協會等等，都是服務行業規范發展的結果。