本報記者曾做過隨機調查，有70%以上的購房者，在買房時對『公約』不夠重視，有的甚至連看都不看。這些買房人沒有想到，入住後發生的許多涉及物業管理的糾紛，往往在此時就埋下了隱患。

　　物業管理糾紛大多源自購房時

　　物業管理糾紛多，是近年來樓市的一個熱門話題。很多糾紛看似發生在入住階段和入住以後，其實是因為買房時買賣雙方對房屋售後各方關於物業管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。很多業主和開發企業認為物業管理是入住後的事，應該在入住後再協商。但由於前期物業管理的委托權由開發商行使，同時物業管理服務又有其公共性，單個業主事實上不可能在入住時就公共性的物業管理服務與物業管理企業進行協商。因此，很多業主認為自己是在入住時被動接受了開發商和物業管理企業提出的物業管理條款，業主沒有主動選擇的權利。同時由於買房時不同的業主對物業管理的預期不一樣，有的業主傾向高收費、高標准服務，有的傾向較低標准的低收費服務，而由於沒有在買房時說清楚，入住時某些業主認為物業管理與自己買房時的預期不一致，開發商和物業管理企業也很難協調這種矛盾。此外，由於入住時的實際情況可能與銷售人員口頭承諾或廣告上標明的不一致，買房時銷售員和印發的廣告上說的物業管理費可能是每月每平方米1元，物業管理公司是某名牌企業，但入住時物業管理收費標准變了，物業管理也換成了一家名不見經傳的小企業。對於共有部位、共有設施設備和相應配套設施的使用管理、維修養護責任不清晰，停車場和會所的使用收費問題，往往也是糾紛的起端。公約，避免和解決糾紛的關鍵

　　物業管理公約是由房地產開發商、購房人、物業管理企業三方簽訂的關於房屋售後各方權利義務的契約。一經簽訂，對簽約各方具有法律約束力。

　　簽訂物業管理公約的目的就是要明確房屋售後開發企業、購房人、物業管理企業關於物業管理的權利和義務，減少和避免糾紛的產生。同時，一旦糾紛發生，也可以作為解決糾紛的依據。所以，日前市國土資源和房屋管理局頒布文件，要求開發商售房前應報送物業管理公約申請核准；售房時應由開發商、購房人、物業管理企業共同簽署遵守公約的承諾書；在辦理預售登記手續或交易過戶手續時應提交三方簽訂的遵守公約的承諾書。市國土房管局同時還發布了公約和承諾書的示范文本。

　　怎樣避免『公約』不公

　　『公約』應兼顧開發商、買房人和物管企業三方的利益。有些買房人擔心，『公約』是由開發商制訂的，很難避免『公約』不公的問題。針對這種情況，市國土房管局在日前頒布的文件中明確，公約的制訂方是商品房的銷售者——開發商，開發商可自行制訂公約，也可委托律師等專業人士制訂公約。但是前提是必經參照市國土房管局今年7月發布的示范文本制訂，包含其必備條款，內容不得與有關法規政策的強制性規定相衝突。同時，必須將公約報送市國土房管局市居住小區管理辦公室核准登記。買房人需要注意的是，一定要認真閱讀公約內容，以了解你所購買物業的基本情況，包括物業管理的服務標准、收費標准、簽約各方的權利義務、違約責任和糾紛的處理等。如有異議可以提出，實在無法解決可以改購其它物業。同時提醒購房人，在簽署公約前一定要確認該公約是經過市小區辦核准登記的。確認方法有兩種：1、可要求開發企業提供原件和市小區辦印發的公約核准通知書。公約原件上蓋有市小區辦公章和騎縫章。2、向市小區辦查詢。李蘭英、陳美秋

　　公約問答

　　問：公約應在何時報送？

　　答：開發企業應在銷售房屋前，制訂公約，並將公約報送市國土房管局市居住小區管理辦公室。開發企業在辦理商品房預售許可證時，提供經市小區辦核准登記的公約。

　　問：公約應在何時簽訂？

　　答：開發企業在售房時應向購房人明示公約。公約應在簽署房屋買賣合同的同時簽訂，由開發企業、購房人、物業管理企業三方簽訂承諾遵守公約的承諾書。承諾書一式四份，簽約三方各執一份，房屋交易檔案留存一份。

　　問：何時向房屋管理部門提交三方簽訂的遵守公約的承諾書？

　　答：2002年8月1日以後，買賣預售商品房的，應在辦理預售登記時即提交購房人與房地產開發企業、物業管理企業簽訂的遵守公約的承諾書；簽訂商品房買賣合同的，在辦理商品房交易過戶時提交購房人與房地產開發企業、物業管理企業簽訂的遵守公約的承諾書。

　　問：哪些房屋需要在售房時簽訂公約？

　　答：按照有關規定，商品住宅和非住宅商品房以及經濟適用住房需要在銷售前報送公約和在售房時由開發企業、購房人、物業管理企業共同簽訂遵守公約的承諾書。