內外無差別品質論英雄內外銷並軌北京挺平靜

　　和廣東等外省市實行內外銷房並軌後的平靜情形相同，北京的開發商對於9月1日開始並軌的事情表現得也波瀾不驚。外省市的平靜是因為內外銷房在房價等方面的差距原本就不大，北京的內外銷房價則差出很多，受衝擊最大的外銷樓盤中，絕大多數竟然表現得處變不驚，是因為開發商們早就有了心理准備。新政策讓許多樓盤受益，也促使樓盤的品質提昇，最得益的當然是買房人。

　　普通外銷房受衝擊

　　北京內外銷房的即將並軌，對一些老外銷房來說打擊最大，雖然它們曾經品質精良、人氣聚集，是老外鍾情的居住場所，但一方面由於幾年前建的房子在外觀、內裝、配置、環境等方面如今已落於人後，甚至在某些地方低於一些內銷房；另一方面是原來許多外銷房佔據的政策優勢，隨著內外銷房的並軌將不復存在，這勢必會分流相當部分的老外，放棄租住的外銷房，轉而選擇價格相對低、品質並不次的內銷房。

　　高檔內銷房最吃香

　　老外在京買房一看地段，因為他們並不熟悉北京的環境與交通，所以住所必須位於交通便利的市中心；二看配套，包括綠化方面，社區內要有供孩子玩耍的面積較大的草坪，以及配有游泳池、健身房等的會所；三看物業管理，最好是國際物管公司，服務水平高，語言上也好溝通；四看鄰居，老外喜歡紮堆兒住，喜歡那種安全、熱鬧的『同鄉』氛圍；五看房屋品質，老外對廚衛的要求非常高，一般內銷房往往達不到，老外買房會選精裝修，他們沒有時間和精力來裝修房子。符合上述條件的內銷房將成為市場上的搶手貨。

　　中檔內銷房便宜小

　　從表面上看，取消了內外銷房的差別，似乎內銷房一下子多了一個強大的客戶群體，但實際上，那些工作生活在北京的老外，眼光並沒有因此而改變多少，居住品質要求也並不會降低，所以他們可能會選擇每平方米均價在1萬至1.3萬元左右的市中心高檔內銷公寓，包括原來租住的『內銷外租房』，或近郊區面積更大點兒的『HOUSE』。而數千元一平方米檔次的房子雖然他們也能買了，但令他們動心的可能性極小。這樣看來，品質中檔的內銷房在此次變數中受到的影響最小，沒佔到多大的便宜。

　　物業管理尚有問題

　　業內人士分析認為，內外銷房的並軌大勢，早已被人們所認同，所以並軌後北京的房地產市場自然會較為平和，除個別樓盤的房價可能稍有波動外，總體上房價不會有大的變動。最主要的變化是關於物業管理費的問題，原來規定內銷房每平方米不能超過4元，外銷房沒有上限，為市場協議價格，但並軌後怎麼算是許多開發商十分關注的問題。據悉，近期將出臺的北京市物業管理條例中，將按照物業管理服務的五個等級標准進行分類，不同的等級有不同的服務標准和相應的價格，這將成為所有住宅物業管理費的收費依據。還有就是外籍人士貸款買房的問題，因為要對境外人士進行收入狀況和個人信用方面的評估這是極有難度的。