房地產業原有格局將打破，持樂觀態度的觀察者甚至認為，這將會直接造就中國房地產行業真正的航母，同時面臨調整的壓力明顯增大

　　環境步步完善

　　2001年以來，是中國房地產業政策變動最為頻繁的時期。出臺、變更的法規條文異常之多，如房地產企業上市禁令被打破、個人出租住房進一步予以減稅、國有職工首次購房免交契稅、空置房屋銷售延長免稅費的最後期限、取消住宅建設的47項不合理收費等，不一而足。

　　其中最為重要的，當屬從2002年7月1日起實施國土資源部1 1號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》。這甚至被房地產界人們稱為一場新的『土地革命』。它的核心內容是叫停『協議出讓』這種在中國土地出讓中佔到了95%份額的方式。土地轉讓自此被嚴格規范起來：經營性土地的使用權將采用招標拍賣掛牌出讓制度，對應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權而擅自采用協議方式出讓的行為規定了嚴格的法律責任。

　　對房地產公司來說，一個實質性的變化在於，資金實力將在很大程度上成為競爭成敗的關鍵。長遠來看，這應是一個積極因素，一方面提高了房地產行業的准入門檻，另一方面由於開發商們競爭的不再是與政府的關系，而是資金實力和經營水平。作為發展商來講，顯然大大降低機會成本，還可減少政府的尋租行為。

　　在目前50餘家房地產上市公司當中，有6家的土地儲備已經超過了300萬平方米，包括萬科、深寶安、銀基發展、中華企業、北京城建，外高橋等。對於它們來說，短期之內11號文的影響還不會太大，但是從長期來看，由於招標拍賣對開發商『拿地』的資金實力要求極高，會使得一些規模較小的企業很難生存，不少公司將會被擠出市場。

　　對於資金實力強且品牌形象較好的房地產企業來說，進軍異地市場也將不再艱難。深萬科王石就不諱言，新的規定為萬科進入更多城市帶來了更好的機會，明年萬科開發的重點將是在蘇州、杭州、寧波、溫州等城市——目前滬深兩市近50家上市公司中僅有五分之一涉足異地投資。

　　顯而易見，房地產原有格局將打破。持樂觀態度的觀察者甚至認為，這將會直接造就中國房地產行業真正的航母。中國目前稱得上是房地產企業的有不下5萬家，資金實力弱、開發規模小，而且多為項目型公司，打一槍換個地方。比如久負盛名的深萬科2001年房地產銷售收入也只有33.5億元，不到全國的1%，而香港的同類企業的市場份額為30%?50%。這一前景是誘人的，王石就聲稱：『我們即使進入了10個城市開發，市場佔有率也不過2%，而在中國還要5年到8年的時間纔能形成一個所謂的二八黃金分割(20%的公司擁有80%的市場)』。建設部住宅與房地產業司副司長沈建中也表示：『未來的格局就是要通過競爭，把那些弱小的、沒有發展前途的淘汰掉。』

　　值得注意的是，在『航母』的候選者中，老牌地產公司通過內在成長將佔據一席之地，而叩門而入的『外行』也是不可忽視的一個群體。

　　大量『行外資金』的湧入，使得房地產業備顯擁擠。房地產類上市公司從2000年的31家增加到52家，同時2001年房地產上市公司也出現了業績分化現象較為嚴重、現金流普遍短缺、業績穩定性較差的局面。與此同時，對於房改帶來的爆發性購買力是否能夠持續，也需謹慎待之。特別是由於房地產開發具有時間長、資金投入大等特點，新增資金不能立即形成現實的供給，行業的周期性風險也有所放大。

　　即便如此，國內房地產消費已經歷史性地轉入以個人為主的局面，這個轉變所帶來的巨大需求空間也是真實穩定的。只要房地產價格調整到一個合理水平，可以預見新的『購房潮』仍將巨大，只要環境規范，新的房產航母也終將破殼而出。

　　投資喜中帶懮

　　目前房地產板塊的上市公司多集中在北京、上海和深圳三地。深圳早期上市的房地產公司，除深萬科業績尚可，其餘均陷入虧損，呈苟延之態；上海的房地產公司多數得到政府的支持，而北京的房地產公司大部分是通過借殼上市。從2001年的年報來看，房地產行業的上市公司規模和業績差異都比較大。從股價總體來看，房地產行業的市盈率長期在市場平均的市盈率之上，2002年6月底行業市盈率68倍，淨倍率7.3倍，均高於市場平均的55倍、3.5倍。

　　國泰君安證券研究所對1041家上市公司2002年中期和全年業績預測的情況分析表明，51家房地產上市公司2001年中期平均每家淨利潤為2980.4萬元，而預計2002年中期將達到3596.5萬元，增幅為20.67%；2001年全年平均每家淨利潤為6804萬元，預計2002年全年將達到8074.9萬元，增長率為18.68%，在全部行業排名中僅次於金融服務、石油加工的業績增長而位居第三。另一個值得注意的現象是，非房地產公司經過重組進入房地產行業的重組行為，往往股價昇幅很大，像陽光股份前身是經營水泥業務的廣西虎威，重組方是北京陽光房地產公司。重組後公司2000年稅後利潤達到8377萬元，公司股價漲幅在5倍以上。

　　然而，目前很多開發商卻樂不起來。

　　從2001年底開始到今年年初，房屋銷售的旺勢轉而疲弱，房價也有所回落，但開發投資只增不減：今年前幾個月房地產開發投資保持了30%的增長速度，土地購置與開發面積的增長速度也明顯高於去年同期。與此同時，商品房銷售價格出現負增長，商品房銷售面積增速回落：今年一季度平均銷售價格每平方米2388元，低於去年同期水平；空置一年以上的商品房面積達3755萬平方米。商品房銷售額增長率為16.7%，商品房空置面積同比增長4.7%。

　　今年上半期國房景氣指數指標也表明，土地開發面積和投資分類指數增幅最大，而銷售價格下降及商品房空置面積的增長，這使得開發商們喜中帶懮。盡管一季度有央行降息和國家主管部門要求降低開發成本費用等多項政策扶持，但種種跡象都在暗示，房地產業在今明兩年面臨調整的壓力明顯增大。