購房者進行資信審查之開發單位篇

　　編者按

　　買房的最基本要求就是能買到放心房。購房者在買房前一般都會有意無意地做一些調查，以免上當受騙。這種前期工作實際上就是資信審查。購房者通常不知道從何處著手，買房前的調查費時費力，京華地產從上期開始推出購房相關知識，介紹一些基本操作方法，給您購房提供一些參考，讓您購房多一分快樂，少一分煩惱。本期推出的是對房產開發相關單位進行的資信調查。

　　俗話說：一個人的品德可以通過他所結交的朋友來判斷。這句話用在房地產開發中是再形象不過的了。房地產的開發主要包括建設、銷售、物業管理三個階段。其中的建設流程是先進行地質勘察，再進行圖紙設計，然後進行工程施工。但開發商一般並不從事這些具體的工作，而是分別交由勘察、設計、施工、監理、銷售、物業管理等單位來完成，開發商在其中充當著組織者的角色。如果將一個房地產項目看做一部影片的話，開發商就是這部影片的導演，而勘察、設計、施工、監理單位則是影片中的演員。導演是一部影片的靈魂，但演員的水平如何也直接決定了影片的質量。

　　因此，購房者在重點審查開發商資信的同時，也應同時審查其中演員的資信狀況，特別是其中的男、女主角———設計單位和施工單位的資信。與對開發商的資質管理制度一樣，我國對勘察、設計、施工、監理、物業管理企業也實行資質管理制度。

　　一、建設工程勘察、設計企業的資信審查

　　勘察的主要內容包括工程測量、水文地質勘察和工程地質勘察，其任務是查明工程項目建設地點的地形地貌、地層土壤岩性、地質構造、水文條件等自然條件資料，作出鑒定和綜合評價，為建設項目的選址、工程設計和施工提供科學、可靠的依據。相對於設計單位，勘察企業很少為人們所注意，但實際上工程勘察是一項很重要的工作，一些有重大質量問題的樓盤往往不是設計、施工原因造成的，而是由於勘察資料不准確導致的。當然，設計是整個房地產開發中的關鍵一環，可以說是技術含量最高的，同樣的原材料，由不同的設計師來做，效果可能會大相徑庭。

　　根據《建設工程勘察設計企業資質管理》的規定，建設工程勘察、設計資質分為工程勘察資質、工程設計資質。工程勘察資質分為工程勘察綜合資質、工程勘察專業資質、工程勘察勞務資質。工程勘察綜合資質只設甲級；工程勘察專業資質根據工程性質和技術特點設立類別和級別；工程勘察勞務資質不分級別。取得工程勘察綜合資質的企業，承接工程勘察業務范圍不受限制；取得工程勘察專業資質的企業，可以承接同級別相應專業的工程勘察業務；取得工程勘察勞務資質的企業，可以承接岩土工程治理、工程鑽探、鑿井工程勘察勞務工作。工程設計資質分為工程設計綜合資質、工程設計行業資質、工程設計專項資質。工程設計綜合資質只設甲級；工程設計行業資質和工程設計專項資質根據工程性質和技術特點設立類別和級別。取得工程設計綜合資質的企業，其承接工程設計業務范圍不受限制；取得工程設計行業資質的企業，可以承接同級別相應行業的工程設計業務；取得工程設計專項資質的企業，可以承接同級別相應的專項工程設計業務。取得工程設計行業資質的企業，可以承接本行業范圍內同級別的相應專項工程設計業務，不需再單獨領取工程設計專項資質。

　　二、建築施工企業的資信審查

　　毫無疑問，工程施工是房地產開發中最重要的一環，以至於人們常常將建築施工企業與房地產開發企業混淆。實際上，也有很多建築施工企業同時從事房地產開發。在我國，經過幾十年的發展，已經形成了一批實力強大、信譽卓著的施工企業。

　　根據《建築業企業資質管理規定》，建築業企業資質分為施工總承包、專業承包和勞務分包三個序列。獲得施工總承包資質的企業，可以對工程實行施工總承包或者對主體工程實行施工承包。承擔施工總承包的企業可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將非主體工程或者勞務作業分包給具有相應專業承包資質或者勞務分包資質的其他建築企業。

　　獲得專業承包資質的企業，可以承接施工總承包企業分包的專業工程或者建設單位按照規定發包的專業工程。專業承包企業可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將勞務作業分包給具有相應勞務分包資質的勞務分包企業。

　　獲得勞務分包資質的企業，可以承接施工總承包企業或者專業承包企業分包的勞務作業。施工總承包資質、專業承包資質、勞務分包資質序列按照工程性質和技術特點分別劃分為若乾資質類別。各資質類別按照規定的條件劃分為若乾等級。其中房屋建築工程施工總承包企業資質分為特級、一級、二級、三級。

　　承包工程范圍：

　　特級企業：可承擔各類房屋建築工程的施工。

　　一級企業：可承擔單項建安合同額不超過企業注冊資本金5倍的下列房屋建築工程的施工：

　　(1)40層及以下、各類跨度的房屋建築工程；

　　(2)高度240米及以下的構築物；

　　(3)建築面積20萬平方米及以下的住宅小區或建築群體。

　　二級企業：可承擔單項建安合同額不超過企業注冊資本金5倍的下列房屋建築工程的施工：

　　(1)28層及以下、單跨跨度36米及以下的房屋建築工程；

　　(2)高度120米及以下的構築物；

　　(3)建築面積12萬平方米及以下的住宅小區或建築群體。

　　三級企業：可承擔單項建安合同額不超過企業注冊資本金5倍的下列房屋建築工程的施工：

　　(1)14層及以下、單跨跨度24米及以下的房屋建築工程；

　　(2)高度70米及以下的構築物；

　　(3)建築面積6萬平方米及以下的住宅小區或建築群體。

　　注：房屋建築工程是指工業、民用與公共建築(建築物、構築物)工程。工程內容包括地基與基礎工程，土石方工程，結構工程，屋面工程5內、外部的裝修裝飾工程，上下水、供暖、電器、衛生潔具、通風、照明、消防、防雷等安裝工程。

　　三、工程監理企業的資信審查

　　工程監理企業是受建設單位委托，對施工企業的施工質量、進度進行監督的企業。監理企業的有效工作可以將質量隱患消滅在萌芽狀態。在我國目前的建築市場上，由於各種原因，監理企業所起的作用還比較有限。但隨著時間的推移，這種國際通行的制度也必將在我國的建築領域中發揮越來越重要的作用。

　　根據《工程監理企業資質管理規定》的規定，工程監理企業的資質等級分為甲級、乙級和丙級，並按照工程性質和技術特點劃分為若乾工程類別。工程監理企業的資質等級標准如下：

　　(一)甲級

　　1.企業負責人和技術負責人應當具有15年以上從事工程建設工作的經歷，企業技術負責人應當取得監理工程師注冊證書；

　　2.取得監理工程師注冊證書的人員不少於25人；

　　3.注冊資本不少於100萬元；

　　4.近三年內監理過五個以上二等房屋建築工程項目或者三個以上二等專業工程項目。

　　(二)乙級

　　1.企業負責人和技術負責人應當具有10年以上從事工程建設工作的經歷，企業技術負責人應當取得監理工程師注冊證書；

　　2.取得監理工程師注冊證書的人員不少於15人；

　　3.注冊資本不少於50萬元；

　　4.近三年內監理過五個以上三等房屋建築工程項目或者三個以上三等專業工程項目。

　　(三)丙級

　　1.企業負責人和技術負責人應當具有8年以上從事工程建設工作的經歷，企業技術負責人應當取得監理工程師注冊證書；

　　2.取得監理工程師注冊證書的人員不少於5人；

　　3.注冊資本不少於10萬元；

　　4.承擔過二個以上房屋建築工程項目或者一個以上專業工程項目。

　　甲級工程監理企業可以監理經核定的工程類別中一、二、三等工程；乙級工程監理企業可以監理經核定的工程類別中二、三等工程；丙級工程監理企業可以監理經核定的工程類別中三等工程。