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涼一陣,熱一陣,今年夏天到底是涼是熱,倒有點難判伯仲。但現在終於是涼下來了。仍然含糊的是樓市,今夏樓市是冷是熱?一句話有點兒說不清楚。
從統計數據上看,今年上半年累計完成房地產開發投資388.9億元,同比增長36.2%,銷售商品住宅271.5萬平方米,同比增長15%。總體仍呈昇勢。而且這個勢頭在下半年也應當毫不衰減,因為截至上半年北京市商品房開復工面積已達5000萬平方米,這個龐大的蓄水池會源源不斷地把新樓盤一個一個輸送到市場中來。
雖說總體呈增勢,但從1月至7月房地產市場的增長率卻不是平均分配的,這也是樓市冷熱不均說法的來由。一季度北京房地產市場的強勁走勢,給2001年年底大潑冷水的人來了一記悶棍,誰說樓市要降溫?—2002年1至4月商品房銷售160萬平方米,同比增長40%。北京樓市的紅火是當然還是想當然呢?
但時至年中,隨著樓盤上市量的集中,銷售快速增長的勢頭又陡然放緩—截至6月底,全市累計銷售各類商品房283.4萬平方米,同比增長13.6%。銷售增長從四成變為一成。這不是降溫又是什麼。
『千萬』門檻過得容易走著難
『千萬』即是1000萬平方米。金網絡顧問副總楊強宏認為,從1998年年銷400萬平方米,跨越到2001年年銷1000萬平方米,這個過程住宅釋放速度是較快的,但一旦跨過了1000萬平方米的門檻,就不容易了。對於京、滬這樣的大城市而言,二級市場(商品房)年銷1000萬平方米是年度市場消化量的臨界線。
對於一季度北京商品房市場銷勢紅火,楊強宏認為,一方面一季度新入市樓盤數量極少,而此時恰值2001年下半年至2002年年初的客戶有所積累,這樣供應量少,購買者多,市場幾乎呈負增長,所以會出現住宅銷售量大於竣工量的熱銷局面;而4月份開始大量新盤入市,市場處於集中供應期,但1、2、3月份又消化了一大批購房客戶,這一正一反,銷勢走淡是必然的。
2003年上半年將是集中供應期
這裡就提到一個『集中供應期』現象,如果在樓盤入市量少的階段,銷售勢態會相對增長,在售樓盤都覺得好過;如果是樓市集中供應期,那麼在售樓盤的銷售壓力必然增大。
值得注意的一個問題是,2002年12月31日為北京土地交易中心禁止協議出讓的『紅線日』,如果在此期限之前未完成土地出讓、規劃的,將被土地整理中心收回進入掛牌、拍賣程序。從現在開始,已與土地方達成協議,但尚未辦理出讓、規劃手續的發展商,會紛紛快馬加鞭,以趕在『紅線日』之前把協議土地變為開發用地。
這樣的一個結果就是,以前不緊不慢,本想慢工出細活兒,或是其他原因沒使出吃奶勁兒去搞項目的,在年底之前勢必會把土地搞定。可想而知,在2003年上半年,這些『趕鴨子上架』的項目,會紛紛登場,屆時,市場狀況想不是『集中供應』都難。
中高端產品壓力更大?
目前的市場反應,以中高端產品的銷售壓力更為顯著。但按區域劃分的話,則程度又大有不同。東部地區的中高端項目,由於供應量較為密集,因此邁進難度有種走兩步就要倒一步的感覺。相對而言,海淀地區的市場情形,要好過得多。香山成為開發熱區,其實就是西部區域市場空間潛力仍大的證明。
說東部地區吃緊,但今年的幾個亮點卻又出現在東區,位於東壩的北京奧林匹克花園廣告未打,一期800套就告預訂完畢;翠城僅僅在打出數期廣告之後,也出現了排大隊搶房號的熱銷景象;其他如美然動力街區、柏林愛樂、藍T公寓也都銷售順暢。
對於每平方米7000元、8000元以上的中高端產品而言,大約最能感受到『集中供應』的滋味了。往一年前看,這些項目未入市時,當時的市場是怎樣的—WTO、奧運會、CBD規劃出臺,可謂利好紮堆。但問題是這些利好的可兌現性,卻太不現實了,起碼距離有點遠,但市場卻已經開始透支這些利好因素了。
泰躍地產銷售負責人季滿如認為,產品『同質化』,而且供應集中是造成東區高端項目受阻的根本原因,戶型普遍在180平方米至200餘平方米。對於客戶而言,由於目前市場信息高度透明化,對尚未上市的項目也抱有觀望心理,在CBD區域內,尚未開售的項目有號稱以價格取勝的萬達、以產品細膩致勝的金地,還有廣州巨頭富力,客戶持幣待購不是很正常嗎?反過來對於開發商,一方面土地閑置兩三年不開發就面臨被收回的可能,另一方面,目前的開發資金多以銷售現金流做支橕,因此需要搶時間、搶進度,否則扛不住。這樣的必然結果就是剃頭挑子一頭熱。
產品差異細分是減小風險的必由之道
從近期的政策動態看,政府有關管理部門,在不斷推出利好市場的新舉措,購房稅費削減,二手房免交營業稅,內外銷的分別行將取消。這些舉措對於樓市,無疑是利好。但宏觀面的利好,並不說明個體產品的壓力會有所減輕。
差異化產品越來越顯現出其競爭力。中關村的長遠天地,為住宅立項,卻在規劃設計上『寫字樓化』,比如其過道的電梯旁,設置了公共衛生間,每套戶型盡量減少如儲藏間等純居住功能空間,在包裝推廣上強調該樓盤為商用;反過來,北三環的當代青雲,雖為寫字樓立項,但結構卻像住宅一樣按套劃分,把寫字樓『住宅化』。這兩個項目,都取得了相當好的市場效果。
性價比較高的商用樓盤似乎是當下市場的香餑餑,東四環的住邦2000商務樓,從東區的重重包圍中衝了出來,目前售價已昇至每平方米9000餘元。
與靈活多變的差異化產品策略不同的是,更多的樓盤在自說自話。泰躍地產季滿如談到這個問題時說,兩種情形值得注意,一是開發企業多有自己的慣性,做熟了哪種類型的住宅,不太容易再改做其他類型產品,這樣易犯的錯誤就是在不適當的地段,非常自信地運作根本沒有市場潛力的產品;二是市場產品構成與市場表現力的不同,比如目前高端產品構成是180平方米為主,那麼後來的產品是否就要以此為參照呢?一定要看其市場表現力如何,也就是這樣的產品構成,市場到底消化了沒有,如果賣不動,那就是無效或是低效產品構成,後來的產品當然要做到再細分,纔有生命力。
市場需要細分,需要差異,開發企業並非注意不到這個正在劇烈潛變的暗流,但正像精彩產品是稀缺的一樣,真正專業化的房地產人纔更為奇缺。如果說當年現代城挖人事件純屬意氣用事,現在再發生挖人事件就實在不足為奇了。
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