經濟的風向標

　　深圳寫字樓在經歷90年代初期的第一個高潮之後，在95、96年再次達到一個新的水平。此後，寫字樓市場就一直波瀾不驚。跨入新世紀後的寫字樓市場雖然說是有了起色，但是要辨明其希望的方向，經驗就顯得尤為重要。所謂『以古為鏡可以知興衰』，對今後寫字樓走向的探討研究，應基於它過往的經歷而展開。

　　寫字樓市場行情的變化歷來是經濟的風向標，因為寫字樓物業是對政策和經濟影響最為敏感的一類物業，經濟狀況的變動首先影響到寫字樓的租售價格和租售率，然後對寫字樓的投資開發起到作用。正是因為它的行情變化彈性較大，而通常資金回收比較慢，因而面臨的市場風險就大些。

　　市場重新啟動

　　深圳是個年輕的城市，寫字樓的開發一直伴隨著經濟的進步，在93、94年寫字樓的價格暴漲，是那個階段深圳寫字樓短缺的結果，甲級寫字樓的售價達到2萬多元，就連許多中檔寫字樓的售價也爬昇到1萬元以上。暴利極大地刺激了寫字樓的開發，導致95、96年的盲目圈地擴張，許多深圳市現在的中低檔寫字樓都是那個時候冒出來的。市場供應在短時間內達到飽和甚至過剩，最終造成價格一路下滑的局面。97年金融危機的爆發，對已經開始低靡的寫字樓市場又來了一次致命的打擊，樓花銷售的無以為繼，加上金融機構的不支持，寫字樓這種需要雄厚資金實力做後盾的開發項目，面臨停工爛尾的尷尬局面，加上眾多復雜的因素，就形成了今天這樣一個滿街半拉子工程的獨特景觀。

　　97年底以寶安廣場為代表，引領小戶型寫字樓的潮流，繼而國際文化大廈、創展中心、現代之窗等成功銷售，迎合了小型公司創業的需求。

　　進入新世紀，深圳中心區全面啟動，已建與新建的寫字樓有中銀大廈、投資大廈、中海大廈、江蘇大廈、國際商會大廈、中電信息大廈、郵電樞紐大廈等。將動工的有新星大廈、華融大廈、聯通大廈、免稅大廈、新世界中心、中信中心區項目等，大中華交易廣場在幾年的停工後也重新啟動。

　　除中心區外，以車公廟、農科中心為軸心的中心西區，也有些寫字樓項目推出，使得今明年寫字樓的供應量較大。這對年消化能力僅10餘萬平方米的深圳寫字樓市場將又是一次考驗。

　　甲級寫字樓興起

　　寫字樓的空置率2000年以前是逐年上昇，市場租金和售價也不斷下調，無論是開發商還是政府主管部門都已經意識到寫字樓市場的嚴峻形勢，並開始對寫字樓進行控制開發，使空置逐步得到緩解和消化。

　　市場總是動得最快的，在政府進行控制之前，已有發展商意識到當時的寫字樓開發風險大、回報低，追求利潤的根本動因使得他們紛紛撤離『戰場』，減輕了寫字樓市場的供應壓力。一部分已經批復的寫字樓物業，也都將其改頭換面，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出市場，匯展閣、和平廣場、萬科俊園等都是當時的代表作，這個時候，地產中介代理起到了非常突出的作用，有的重新包裝的產品居然賣到了當時的天價。

　　其後，深圳市經濟走勢平穩，市場上基本是在消化以前的空置面積，雖然有一些外資機構選擇深圳，但是由於租賃面積不大且較為分散，都沒有掀起什麼風浪，銷售量不斷下降，空置率不斷上昇。深圳的很多甲級寫字樓空置率還高過經濟寫字樓，租金也幾乎降到了最低點。由於深圳是毗鄰香港的窗口城市，中小型的商貿代理企業不斷催生和消亡，經濟寫字樓的成交和換手反而高過高檔寫字樓，再加上深圳的大型企業很多選擇自建或倉庫改裝，對甲級寫字樓的需求一直沒有上去。

　　長時間的低靡必然會帶來反彈，市場中那只『看不見的手』總是在恰當的時候發揮作用。2000年底，寫字樓市場開始出現活躍的跡象，深圳甲級寫字樓如信興廣場地王商業中心、嘉理中心的租售都有了明顯的改觀，友邦、馬士基、安捷倫等大型企業的入住和擴租給寫字樓市場帶來了曙光，江蘇大廈、國際商會中心在中心區的熱銷使大家重新把目光聚焦在寫字樓上。在亞洲金融危機蔓延的時候，中國的經濟還保持緩慢前進，經濟的穩定發展使得寫字樓的需求逐年遞增。尤其是政府將房地產作為擴大內需、啟動經濟增長的主要產業，不但帶活了房地產市場，更是帶動了國內企業的迅速發展，回過頭來又增加了對寫字樓的需求。

　　一些在規格、軟硬配件、地理位置、檔次比以前的辦公物業更超前、更先進的高檔寫字樓相繼出現，並且呈現『西移』的跡象，象深南大道香蜜湖段兩側，就集中了一批高質素寫字樓物業如喜年中心、財富廣場、大慶大廈、世貿中心。

　　醞釀一場大戰役

　　新世紀伊始的深圳寫字樓市場一改往日的沈默，在局部嶄露頭角，在利好消息接踵而來的情況下，各階層都對寫字樓的前景表示看好，閑置多時的世界金融中心也開始動工，市府對面的中信大廈的旺銷，中心區的部分寫字樓項目都在積極籌備當中，一場寫字樓的戰役已經在醞釀之中。

　　WTO、申奧必然會對中國的幾個重點城市的GDP產生拉動作用，歷來業界對寫字樓的研究都和GDP的變化密切相關；深圳作為一個改革開放的前沿，有著自己的產業特點，寫字樓的消費也必須依賴產業經濟的支橕。如果說上一階段的樓市風雲是一種簡單的供需關系的產物，那麼深圳市寫字樓的路究竟在何方就完全取決於一種更為復雜的供需關系。

　　甲級寫字樓的租售變化總是衝在最前沿，大企業不但善於迅速捕捉商機，而且雄厚的資金實力能夠支持他們應運而動，搶佔有利位置。北京、上海的甲級寫字樓被外資大舉侵佔的同時，國有資產也顯示出強勁的勢頭，在甲級寫字樓大面積成交的個案裡面，國有企業有不小的比例。從這裡我們感覺到，經過金融危機，國有企業反而在競爭中有了更大的發展，其市場潛力不可低估。大型企業不但在市場經濟中起著帶頭作用，甲級寫字樓大企業的入住也會激活一批具有業緣關系的相關企業，形成一個乘數效應，從而使寫字樓成交趨旺。深圳在地王大廈、嘉裡中心等高檔寫字樓的大面積成交個案如AIA、馬士基、沃爾瑪等都令人提前嗅到了寫字樓市場的變化，但是，深圳似乎總也出現不了那種令人興奮的高潮，原因何在？如果就深圳的產業結構來給深圳下一個定義，是港口城市、輕工業城市、高科技城市、旅游城市還是商貿城市？這個一時可能說不清楚，筆者覺得用窗口城市來表述是最恰當的，也正是這種對外窗口城市的特點影響了整個寫字樓市場的消費現狀。

　　深圳本土的大型國有企業不多，要麼自己蓋樓，要麼就倉庫改建，這一方面減少了消費量，另一方面增加了市場供給，真正不用於自用的純商業性寫字樓很少，地王大廈信興廣場應算其中一個，裡面太太藥業應該是中資背景最大的業主，現在已經是上市公司了。外資企業如世界500強，有哪些會選擇深圳作為中國或亞太地區的落腳點也和深圳的城市功能和性質有著莫大的關系。華南地區在全中國消費能力最高，通過深圳可以呈扇面型輻射整個珠三角，這可能就是沃爾瑪選擇深圳的理由。每個外企都會對此進行戰略性考慮，在這方面，廣州、北京、上海無疑是深圳強有力的競爭對手。深圳市鼓勵發展的高科技產業首選科技園，這裡配套完善、資源共享、政策傾向。剩下的就是一些諸如電子、商貿、軟件等類型的中小型企業，這正是目前新開發寫字樓所極力爭取的對象。深圳是一個創業園地，企業的生命周期短，變化快，這種消費特點是發展商應該注意的。

　　小面積是大勢所趨？

　　在評價深圳寫字樓時總會提到一個問題，就是有效供給不足。不是體現在檔次上，而是體現在功能上，早期那種不注意市場定位的做法使得很多寫字樓只強調地段，忽視了寫字樓作為生產資料的作用。寫字樓是一種投資大，資金回收時間長的投資項目，所以很多是由金融機構、大型財團或國有背景的企業開發的，它們沒有巨大的資金壓力，通常是靠出租來回籠資金。如果要靠出售樓花來回籠資金搞滾動開發，那就一定要和市場對接好，那就是做小面積、可自由分割、商務套間，這種寫字樓符合市場上中小企業的需求，改變了功能不足的缺陷，而且總價低，受眾面廣，便於消化。這種由單個發展商開發的模式肯定形成這種局面，因為它是以迅速回籠資金為第一需要的，那麼市場上小面積或彈性辦公間的供應就會放大，競爭自然會激烈。可將這種開發模式叫做寫字樓的『住宅開發模式』，因為它同開發住宅的思路和方法沒有太大區別。如此看來，可分割的小面積辦公空間是大勢所趨，因為這種需求的確還存在，而且銷售風險相對較小。但是市場上對高檔大面積的標准寫字樓的需求也在增加，對標志性寫字樓的呼聲越來越高，誰又來承擔這個風險呢？