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經歷了一個時期的持續低迷狀態,天津的寫字樓市場開始回溫並逐漸趨熱,經濟大環境的利好消息不斷傳來,平添了開發商投資寫字樓的信心。同時,也有不少人對寫字樓市場存有很大的擔心,擔心供應過剩,在未來的兩三年裡寫字樓市場會出現惡性的價格戰。
寫字樓的市場誘惑在哪裡?過剩的擔心純屬多餘嗎?怎樣成功操作一個寫字樓的運營呢?本報記者在深入的市場采訪基礎上,分期對這些問題進行專題報道。
有人評價樓市說,住宅建設就好比是城市解決溫飽問題,寫字樓建設則是奔小康而去。而天津目前的寫字樓市場仿佛正在以其投資的熱度來反映自身目前所處的階段。
回顧天津寫字樓市場近幾年發展狀況,經歷了1997、1998年持續低迷的狀態,1999年的回歸,及至2000年,開始逐漸回暖,而到了2002年,有了快速昇溫的兆頭。
寫字樓市場為什麼開始回溫?總體來說,是受經濟大環境的影響。寫字樓是大的經濟環境的晴雨表,寫字樓的昇溫應該是好的經濟形勢的一個體現,也是投資者對經濟發展前景有一個很好的預期的表現。在采訪當中記者發現,投資者的信心主要源自三方面,一是對於經濟大環境有信心;二是對市場小空間有信心;三是對自己的產品有信心。
信心源之一經濟大環境
從大的經濟環境來看,2008年的奧運會、加入世界貿易組織都是投資者投資寫字樓的信心來源。天津因為毗鄰北京,以前可能很多的客戶流向了北京,這是一個不利條件,但是2008年的北京奧運會將會對天津的發展有很大的帶動,而加入世界貿易組織以後,會有越來越多的外來客商來華搶攤,而天津將會是這些來華客商的首選地之一。目前,金融、保險業已經來津敲門,天津市還是人民幣業務試點城市,以後陸陸續續會有更多的企業來到天津。這樣,寫字樓需求就會有一個迅速增長。
萬順置業的副總經理凌朝翔說,萬順投資寫字樓就是根據大環境推測的,他們非常看好加入世貿組織和2008年奧運會這兩件大事將會給天津帶來的機遇。現在中國已經加入世貿組織,市場已經有所感覺與反映,但是整體大的影響可能會有2到3年的時滯,而現在則是投資寫字樓的最佳時間,可以做市場預熱。而且這2到3年間也是外商陸續進入的時間段,天津要做的不是等客商來了再做應盡的工作,而是要先做好軟硬件環境,纔能經得起客商的考察。凌朝翔說,他們推測,為迎接這兩次機遇,市政府會在提昇整個城市服務水平上進一步加大力度。一個與國際接軌的城市要有國際標准的服務水准,而標志就是要有一定數量國際水准的寫字樓與幾家星級的酒店。而且最近市裡領導一直在強調加大第三產業對經濟的拉動作用,而寫字樓的經營就是其中一塊。
亞太大廈的銷售總監閆鋒也說,加入世貿組織與2008年奧運會對於經濟發展是很好的機遇,也是寫字樓市場的很好的機遇,天津市開發及市容市貌建設都會加大力度。而好的寫字樓建設則是廣泛吸引資金,加大城市開發力度的必要准備。
在越來越熱的寫字樓市場,早有的順馳發展公司有可能要在和平區開建一幢寫字樓的傳聞近日又傳出新的消息說,該項目有可能今年下半年動項。這對於已然很熱的寫字樓市場而言,無疑又添了一把柴,也讓對寫字樓市場心有懮慮的人們更添了一些疑惑———順馳發展投資寫字樓的市場信心來自哪裡呢?據順馳發展的有關領導透露,他們主要也是對天津未來幾年的經濟發展有信心。一方面隨著中國加入世貿的步伐加快,電信、金融、保險業等方面的許多跨國公司會陸續進入中國,搶先佔領灘頭陣地,此舉勢必會加大寫字樓,特別是高檔寫字樓的需求量。另一方面,隨著市場經濟的不斷深入,市場競爭日趨激烈,辦公地點與辦公環境的好與壞已成為企業實力的象征,很多內資公司,不論其規模大小,也都有改善辦公環境的需求。這將是一個更大的市場空間。
各家投資單位看好寫字樓都是因為看好了未來幾年天津的經濟大前景。此外還有一個大環境,那就是政府方面也加大了對寫字樓市場的支持與整頓,加大了對『爛尾樓』問題的解決力度,對新開發的公建項目在土地出讓金、配套費等方面給予優惠政策,這些無疑也對寫字樓市場產生一定刺激。
信心源之二市場小空間
投資寫字樓的另外一個動因在於寫字樓市場這一小環境本身還有很大的市場空間。閆鋒說,從小的環境來看,天津市目前還有很多的公司在公寓民宅裡辦公,以前的北京也是這樣一種狀態。但是,樓市的變數是很大的,現在他們很看好中國正在成長中的企業,他們將會是未來市場上最大的客戶。為了適應這一市場趨勢,他們在原始設計上做了一些調整,增加了小面積辦公空間,適應這一部分客戶的需要。公司走進辦公樓是一個正規化發展的必然趨勢。這種正規化在自我調節的同時,也需要引導,而市場上有足夠選擇空間的寫字樓是正規化的催化劑。現在則是寫字樓入市的最佳時機。
戴德梁行的王強國先生則分析說,目前天津寫字樓市場空置率問題雖然有所緩和,但是還是偏高的。在這種情況下還有人在投資寫字樓,主要是看好了高檔寫字樓的市場空間。在天津寫字樓市場,還缺少真正夠檔次的寫字樓,國際一流企業來到天津以後會感覺沒有多少選擇的餘地。而且高檔寫字樓未來的利潤空間也比較大,現在上市的寫字樓多數都是衝著高檔市場而來的。采訪當中,幾家在建的寫字樓項目的有關負責人均表示,他們瞄准的就是國際知名企業,包括部分國內大型知名企業。
采訪當中有人提到另外一個觀點,那就是土地資源的稀缺性與地段的不可復制性,造成了大家圈地投資的急切心理。在大家的評定標准裡,小白樓是寫字樓的首選之地,此外還有友誼路、賓水道等幾個地段,而這些地段可做寫字樓開發的空間在一天天減少。
信心源之三產品品質
品質是產品的生命力,在有過剩之虞的寫字樓市場,品質就更成為了上市的首要條件。閆鋒說,市場信心不管源自哪裡,其實最終都是要回到產品上來的。他說,他們做亞太大廈突出強調了投資的概念。閆鋒算了一筆賬:在小白樓一帶,租一個100平方米的辦公間,每平方米租金按最保守的2元算,每個月的月租也要6000元。如果買寫字樓每平方米7000元成交,那麼,做7成20年按揭,每月只需供3000多元。有了這麼一個比較,市場的空間也就找到了,這也應該算是市場信心之一。
采訪當中有人對記者透露,他們在投入寫字樓開發之前,曾經對天津現有的寫字樓進行過地毯式的調查,結果發現現有的產品在外觀、地段、垂直交通、停車安排等許多方面都多少存在問題與不足。而這些則是他們打入市場的信心來源。
寫字樓真正的盈利應該在每年的營運當中產生,物業管理是寫字樓生命力的有力保障。王強國先生說,國際大廈做出今天的成績,一方面有賴於當時上市的大環境,另一方面則是因為後期物業做得好。物業管理水平是產品品質的又一體現,其中最主要不外兩大項,一是對客人的服務項目;二是對大廈自身的管養。從采訪當中記者發現,所有的項目都非常看重物業管理,包括還處在籌建階段的一些項目,都各有各的招數,同時在對手的眼中都存在不足。可能這就是他們對自己項目的未來充滿信心的另外一個原因。
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