不應忽視的『奶酪』安置房貸款『秀色可餐』

　　在房地產市場中，回遷安置房屬於一塊特殊的『分市場』。這類房屋是拆遷人依據政府有關拆遷安置政策的規定而建設的，目的是與被拆遷人進行產權兌換。與開發商依據市場信息而開發建設的商品房相比，在概念上有著明顯的區別。目前，國內各家商業銀行都使盡渾身解數，要在商品房按揭貸款業務中分一杯羹，卻忽視了回遷安置房這塊未開墾的『處女地』。據筆者從事舊城拆遷安置十年來的觀察思考和與上千戶被拆遷群眾的接觸，我認為銀行按揭貸款介入回遷房市場不但前景廣闊，而且對社會、銀行、開發商和被拆遷人都十分有益。

　　有較大的按揭貸款需求

　　隨著人們住房觀念的不斷變化，被拆遷群眾希望通過拆遷改造改善居住條件的願望十分強烈。據有關拆遷資料顯示，目前鄭州市私有產權被拆遷人的住房面積多數在30?50平方米，而他們普遍希望的回遷房單套建築面積為80?100平方米，少數困難戶也希望超過50平方米，個別經濟條件好的則希望大於100平方米，平均每戶有40?50平方米的潛在購買要求。最近幾年，鄭州市平均每年搬遷居民3000戶左右，據此推算，平均每年就有12萬?15萬平方米的潛在購買需求。在現行拆遷安置政策的制約下，被拆遷群眾因為難以承受一次性支付超面積款的壓力，而不敢貿然要求增加還遷面積，開發商也不敢盲目擴大回遷房的單套面積。因此，這部分潛在的購買力就不知不覺地被抑制了。目前的回遷安置房，戶型如出一轍，大者不過80平米，中者50?60平米，小者40平米以下。不僅沒有滿足被拆遷群眾通過拆遷改造，改善居住條件的願望，開發商也白白丟掉了一塊市場。同時，由於從平房搬入套房，一部分群眾反而面臨著『不改造還有房住，改造後卻無房住』的難題，令政府和開發商十分尷尬。試想，如果有按揭貸款的支持，被拆遷群眾就可以根據自身的條件選擇滿意的住房，開發商在滿足群眾需要的同時，又發掘了其中潛在的市場。這樣，上述這些問題不就迎刃而解了嗎？

　　資金的安全性有充分的保證

　　目前商業銀行對商品住宅的按揭貸款比例最高可以達到70%?80%，也就是說，貸款人在貸款初期僅擁有房屋全部產權的20%?30%。但在安置房市場，即使按照被拆遷人的要求進行超面積安置後，其自己擁有的產權比例一般都佔還遷房面積的50%左右，甚至更多。因此，安置房按揭貸款的特點是額小面廣。這就意味著：一方面，這部分貸款人的分期支付壓力小於商品住房貸款人，有利於貸款順利回收；另一方面，一旦出現無力支付貸款，特別是宏觀經濟形勢發生大的波動時，銀行通過將抵押房產變現收回貸款的比例也大於商品房。所以，如果銀行對安置房市場發放按揭貸款，資金安全性有充分的保證。

　　可以帶來積極的社會效益

　　現在的安置房建設，由於受各種因素的影響，普遍存在著規劃檔次低、使用功能差、配套不完善、綠地面積小等一系列問題，更談不上『智能』和『康居』。這不僅在一定程度上影響城市建設的品位和檔次，而且容易引起被拆遷群眾對政府舊城改造政策的誤解，誘發一些不安定因素。按揭貸款介入安置房市場，開發商與被拆遷人之間的關系由原來的拆遷人與被拆遷人的關系，在很大程度上轉化為賣房人與購房人的關系。開發商為了挖掘被拆遷人的潛在購買力，必然要轉換操作思路，在房屋建設的各個環節上下更多的功夫，投入必要的資金以滿足購房人(被拆遷人)的需求，從而推動舊城改造項目從總體上上檔次、上品位；被拆遷人也可以在貸款的支持下，得到自己比較稱心滿意的住房。因此，按揭貸款介入安置房市場，是對國家、銀行、開發商和被拆遷人四方皆有利而無害的好事，具有積極的社會意義。