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對於要買房子的人來說,廣告要算是獲得信息最重要的渠道了。一項調查結果顯示,90%以上的購房人對樓盤的第一印象來自於廣告,在幾家售樓處隨便問問,光顧者絕大多數是循著廣告來的。手頭的一份資料顯示,北京市工商行政管理局從全市600多家廣告發布媒體中隨機抽取25家做調查,15天內共發布房地產廣告1247件,平均每天發布80多件。再加上街頭經常可見的散發廣告,房地產的廣告真可謂鋪天蓋地了。
在鋪天蓋地的售房廣告中,含有虛假成分的廣告,誤導、甚至欺騙消費者的廣告屢禁不絕。2000年,工商總局共查處房地產違法廣告案件1150件,2001年查處1576件,今年上半年,查處數量仍呈上昇趨勢;各級工商行政管理機關還通過『12315』消費者申訴舉報服務網絡處理了大量房地產方面的消費者申訴,2000年共受理商品房買賣、房屋中介服務和物業管理方面的申訴12571件,2001年共受理17068件,還是呈上昇趨勢。虛假廣告的存在已經嚴重影響了房地產的健康發展。
廣告的號召力顯然不容低估。而虛假廣告的危害力同樣不可輕視,由此而引發的樓市糾紛駭人聽聞:廣告中標明的大片草地,最終變成了配套建築;樓書中承諾的24小時熱水,變成了24小時涼水……許多消費者反映,一些房地產廣告常以似是而非、模棱兩可的語言,竭力給消費者以該樓盤交通便利、環境幽雅、價格便宜、設施齊全的感覺,以此誘發消費者的購買欲望。許多廣告常使用頗具煽動性的詞語,如『溫馨大地,一步到家』、『全面健康,五彩人生』等,但實際情況卻往往與廣告所言相差甚遠。
楊先生就飽嘗過不實廣告帶來的苦楚。為挑選一套房子,他找來一大疊廣告。廣告上這花園、那新城的,讓他搞不清准確的地理位置。其中一份說,小區距市區只要10分鍾。可他從三元橋往東乘車就需30分鍾,下車還得走十多分鍾的路,真弄不清廣告中所指『市區』是什麼范圍。前幾天他又去東旭公寓看房,廣告上說交通十分便捷,有幾路公共汽車直達,事實上,公共汽車站離小區還有近兩公裡的路,而且再沒有任何公交線路,只有小區自備班車一小時發一趟。對此,售樓處的一位小姐還振振有詞:『公交線路直達小區是我們的規劃,目前正在積極落實。其實,我們的廣告從來都是這麼做,來的客戶多著呢!』售樓人員對廣告內容的不實之處非但沒有一點不安,反而將虛假廣告能把客戶騙來視為得意之處。樓市盡是這樣的廣告,今後廣告還能讓人相信嗎?
我國房地產市場開放時間還不長,目前,絕大多數消費者還是第一次買房,不實廣告正是鑽了購房人對市場、對房地產商品知識缺乏的空子。像楊先生那樣的消費者還只是白跑了幾趟冤枉路,可有的消費者卻著實因虛假廣告付出了代價。家住亞運村的業主李先生告訴記者,他家窗外原本是一大片草坪,及至入住之後,卻變成了露天停車場。李先生拿著該樓盤當初的樓書廣告去規劃部門投訴,得到的答復卻是:那是廣告,當不得真!李先生被虛假廣告『涮』得有苦難言。
家住『溫馨花園』的趙女士提起虛假廣告就一腦門子官司:『那份廣告我至今還留著呢!』趙女士翻出一份印制精美的廣告給記者看:『廣告上寫得清清楚楚,小區面對近百畝水面,環境優美,服務設施配套,雙氣入戶……我們已經搬進一年多了,小區仍是個大工地,面對的水面實際是一個臭水塘,那假山、綠地、廊亭、晨練花園不過是規劃加想像的電腦設計遠景示意圖,不知何時能成真。商業服務設施更是一塌糊涂,買點日常生活用品也要跑好遠的路。最可氣的是到現在煤氣還沒通,每月還得往家扛液化氣罐。前些日子,我們曾就這裡的環境和服務設施問題,拿著這份廣告找開發商去理論,可人家一點不怵:「您這是廣告不是合同」,咱只好自認倒霉。』
一些房地產開發商也反映,虛假廣告不僅侵害了消費者的合法權益,也侵害了許多守法經營開發商的權益。『日月東華』銷售處的負責人對記者說,售樓廣告作為一種要約邀請,主要是宣傳樓盤的風格、優越性,介紹樓盤的位置、環境和性能價格比,以此吸引客戶去洽談購買。目前房地產市場上廣告虛實參差,質量良莠不齊,消費者難辨真偽。這就大大降低了所有廣告的可信程度,使規范的廣告被虛假廣告淹沒,誠實企業的投入產出比大大降低。他呼吁加強業內廣告管理,規范廣告用語,嚴格廣告審查,擰乾廣告水分,以保護消費者和經營者的權益。
采訪中,一位不願透露姓名的售樓小姐告訴記者:『過去,我們做廣告也是怎麼漂亮怎麼說,後來還是消費者教育了我們。一位消費者看完房後想買而沒有買,他告訴我們,你們樓盤的地理位置、房間格局、周邊環境等我都看中了,一些與廣告宣傳不吻合之處其實我也能接受,但因你們的廣告不實,讓我不得不對你們的樓盤質量、售後服務承諾、物業管理等產生不信任,廣告可以是虛的,其它的一切怎麼能肯定都是實的呢?』
令人欣喜的是,房產銷售中的虛假廣告現象,已引起了有關部門的重視。國家工商局將對不具備銷售條件,擅自通過媒體或展銷會等形式發布房產廣告;盜用其他項目銷售許可證,進行廣告宣傳;發布虛假廣告;廣告承諾與實際不符;廣告內容不規范,包括未按規定刊登預售許可證號或刊登虛假預售許可證號,以及使用非規范的廣告用語,不按規定明示價格、面積等五方面虛假和不規范的廣告行為進行重點查處。
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