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近日,『中國房地產分時度假聯盟』又有30多家企業加入,至此,其成員已增至60餘家。這個聯盟是由中國最大的房地產企業中國房地產開發集團牽頭於今年4月18日在海南成立的。據專家介紹,作為旅游地產重要組成部分的分時度假在我國纔剛剛起步,至少還需要3-5年的時間纔能夠逐步走向成熟。
『分時度假』的概念起源於上個世紀60年代法國的阿爾卑斯地區。目前在世界上已經有60多家大型分時度假集團,形成了巨大的分時度假網絡,4500個采用分時制度的度假村分布在81個國家,來自124個國家的300多萬個家庭購買了度假權,分時度假業已發展成為年營業額65億美元的全球性產業。而中國目前每萬人擁有的分時度假會員數是周邊國家中最低的,僅為0.06。根據一項研究顯示,如果能夠建立起一個百萬名會員的分時度假及交換系統,將直接拉動內需市場50-70億元人民幣,間接拉動200-300億元內需,直接盤活300-500萬平方米的存量房產,解套目前國內住宅類商品房的6%-10%,並直接增加2萬人的就業機會,間接增加10萬個就業機會。
國外分時度假交換系統對於加入系統的房產有明確的要求。如對於房間大小的規定是:度假飯店房間,不小於18.6平方米;供兩人住宿的套房,23.5平方米以上;供四人住宿的套房,41.8平方米以上;供六人住宿的套房,60.4平方米以上。所有房間都必須備有單獨衛生間,六人套房必須平均擁有1.5個衛生間。分時度假現階段在我國主要是以產權酒店的形式出現的,就是說,消費者購買某酒店的一間客房的產權,每年有一定時間可以免費入住,其餘時間由酒店管理公司經營,消費者按一定比例獲取投資回報。目前國內大多數分時度假酒店都無法實現系統交換,但是隨著旅游地產逐步走向成熟,我國開放程度及人民生活水平的提高,國內或國際交換將會成為可能。據了解,位於延慶地區的金色假日產權式酒店,正在謀求與國內大的交換系統的合作,讓購買者獲得更大地域范圍內的免費入住。金色假日將於今年10月正式開業,作為京城首家四星級產權式酒店,金色假日目前的出售率已達70%-80%,在產權式酒店裡算是做得比較成功的。有專家說,產權式酒店需要有相關配套設施的支持纔能發展壯大,例如周圍的自然風光等,金色假日就是利用了延慶縣的自然風光和即將投入使用的國際會展中心。
但是,專家指出,作為大型的分時度假交換系統,其開發、經營和管理涉及許多不同的領域,例如要有地產開發、旅游管理、網絡建設等,對系統管理人員的整體素質要求較高。單憑某一行業或某一家企業很難在短期內迅速發展壯大。因此,成立一家由資本運營集團、旅游集團、房地產開發集團、網絡集團聯合組成的聯合體,纔可以發揮各自在專業領域中的管理和技術優勢,有效地規避經營風險。
就現階段我國大多數居民收入而言,分時度假仍屬於奢侈品,相關政策法規也不完善,因此,旅游地產開發商不妨將銷售目光轉向國際市場,但前提是要符合國際慣例和規范。據調查,現在國際市場上到中國來度假的需求在不斷增長,我國的部分度假地也完全達到了國際水平,若能通過國際銷售公司將這批產品銷售到周邊的日本、東南亞等市場,甚至延伸到歐美市場,將對我國分時度假產業的發展產生較大的促進和推動作用。
當然,我國旅游地產的發展現在還存在諸多問題,除了行業自律以外,最重要的是盡快完善相關法律法規,切實保護消費者合法權益。1994年,歐盟簽署一項《指令》,明確要求其成員國在1997年4月前出臺有關分時度假產品的法律法規。《指令》還對一些具體內容作出了詳細規定。例如,要求銷售商在與消費者簽訂銷售合同時,必須規定有10天的『冷靜期』,消費者在購買產品後的10天之內,有權在不說明任何理由的情況下退回產品,並且不受任何懲罰。《指令》同時規定,不允許銷售商在『冷靜期』內提前收款。馬來西亞的法規明確規定,分時度假產品要進行房產證登記,每六個月更新一次對外公布的財務狀況表,法律還要求每個度假村都必須使用一家合法登記的公共信托為消費者提供權益保障,提供審計財務報表的公司也必須是一家公共公司。它對冷靜期的要求是10天。目前,馬來西亞是亞洲各地分時度假產品經營秩序最好的市場之一。
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