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7月1日起,國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》正式實施,施行了15年的協議出讓經營性用地政策被叫停。規則變了,游戲該怎麼玩?本報已在上周刊出文章詳細地解讀了其游戲規則以及帶來的影響。然而有關此話題的討論仍在繼續。
此次土地使用權的招標、拍賣、掛牌出讓形式可以說是一次土地政策的新變革。6月25日全國土地日上,北京市南城西紅門的土地拍賣吸引了無數關注的眼球。此次拍賣似乎被看 成了一次北京未來土地使用權將如何拍賣轉讓的演練場。外地開發商對此次拍賣的熱情遠遠勝於本地的開發商更是引起了普遍關注。
聚焦京、外兩地開發商
西紅門項目招標為經濟適用住房建設項目和商品房項目,要求投標人投報的經濟適用住房銷售最高限價不得超過每建築平方米2600元。招標項目用地將以『熟地』方式供地,按照『統一規劃、分批供地、分期實施』的原則,結合中標人的建設計劃,由北京市土地整理儲備中心完成征地拆遷和招標項目用地,市政基礎設施及管網綜合建設後,交付中標人使用。
在這次招標中,4家投標單位有3家是外地企業,與房地產沒什麼關聯的湖南電廣傳媒有限公司也參與進來。最後,商地置業和廣州宏宇以2228元的價格報出此次投標的最低價。
同樣是在今年的2月28日,北京市『旺地』之一廣渠門外東五廠總計48公頃國有土地進行了拍賣。京城內外4家房地產商參與競標,招標底價為29億元人民幣。最終,來自廣州的富力地產股份有限公司中標,投標價為31.5889億元人民幣。而這塊地在兩年前曾拍賣流標。
有人笑稱,外地開發商成了土地公開交易的『敢死隊』。
一些人擔心外地開發商以較高的價格得到土地但報價低,開發成本高,會導致最後吃啞巴虧。北京安地集團的董事長張寶全對此有不同看法。他說,擺在土地儲備相對豐富的本地開發商眼前的主要問題是企業如何發展,而外地開發商首先要解決的是如何在北京生存的問題。外地開發商和本地開發商二者對拍賣意思理解不一樣。在北京房產市場越來越被看好的情況下,外地開發商最主要的目的是首先要打入北京市場。在犧牲一些利潤的情況下只要在北京房產市場上佔有一席之地,完成了進京戰略,就是勝利。而有著上市公司背景的企業如果能夠競拍成功,在股市上能產生不小影響,對其資本運營也有好處。
北京銀信光華房地產開發有限公司的副總經理范小衝認為,外地開發商通過競拍得到的土地相對成本低,也最『乾淨』,開發商對競拍項目的條件、經營狀況、未來的規劃以及要產生的成本等都一清二楚。如果協議轉讓土地,不但耗費時間長,而且風險極大。這也是外地開發商看好競拍拿地途徑的原因。而這種方式和手段如今已經是勢在必行了。
已經完全市場化了的南方開發商,有著豐富經營管理經驗以及成本控制能力,能夠將成本的最後極限算得最低,這可能是西紅門項目拍賣中報出2228元最低投標價格的原因之一。但是,在政府公開透明度高、企業成熟、市場化程度高的南方當地成長起來的開發商,對當地項目的運營成本和時間也許能控制在最低的范圍裡,在北京,他們的體會可能又會不一樣。對北京的適應度方面,張寶全說,南方的開發商對此要有心理准備。
在外地開發商紛紛進京大唱主角之時,本地開發商大都在作壁上觀。業內人士指出,在協議拿地時代,開發商在能通過協議拿到更便宜的土地的情況下,根本不會考慮以參加拍賣的方式、以較高的價格獲取土地。而在即將實行土地拍賣政策前,本地的開發商更是頻繁地活動,已經有了足夠的土地儲備。既然近2到3年的土地項目都已經有了,而今後是否還進行房產開發就很難定奪了,所以,有些開發商對參與競拍土地熱情不高。
實際上本地的民營房產開發企業對土地掛牌拍賣都拍手稱贊。紅石集團的潘石屹曾在接受記者采訪時說:這回大家該乾嗎的乾嗎去,拿地不再跟『關系』有關而直接和資本對接了。
拍賣土地能否導致房價上漲
以拍賣的方式參與競爭,土地價格相對來說較高,有人擔心會對北京的房價產生影響。北京勞賽德律師事務所的蔡耀忠律師認為房價的確定跟總的社會經濟形勢等多種因素有關。如果以土地掛牌拍賣方式出讓土地使用權,采取公開、透明的交易手段,中間轉讓環節沒有了,房價反而會更低,也最能反映房價的最真實狀態。舉例來說,在協議土地出讓時,開發商大致要經歷十多個繁雜的手續,要與原行政劃撥土地的使用方、計委、規劃委、房地局、建委等多個部門發生關聯,耗費時間長。另外,通過各種私下協商簽訂協議,一些開發商只需付出很少的一筆錢,便可直接從原土地使用者手中取得土地開發權,而一旦土地拿到手裡,是否立即開發還不一定。一些沒有開發能力的企業拿到便宜土地之後,便進行倒手,最多的可以達到四至五手,土地價格便被炒了起來。再加上建造過程長、材料采購和企業管理不到位等因素,給房產的開發帶來高成本,這些成本當然會攤在消費者身上,房價看漲。
長久以來外地開發商對北京市房地產市場投資少,原因之一是很難在一個不透明的市場做出投資決定,在數據缺乏的情況下,只有當地的企業纔能把握市場規律,對本地價格認識更清楚。新土地政策將會改變這種局面,引入更多競爭的因素,這也會在價格上和品質上有所反映。
張寶全認為,土地交易公開透明後,房價應該始終是在穩定狀態下有規律的昇降,減少了不正常的波動。土地炒賣被杜絕之後,公開交易價格體現了市場價格,成本也進一步透明,房價當然也透明起來。
同時,房價的高低跟土地的供應量有關。土地使用權掛牌拍賣,政府將通過對土地供應的宏觀調控來達到調控房價的目的。此外,通過招標、拍賣的土地,政府規定一定期限內必須開工,否則沒收,許多土地的無效性將顯露出來,這將使發展商失去『低進高出』的條件。
政府相關職能部門是否能把握原則將是項目成敗的關鍵。當前政府最應該做的事情是土地招標前的城市規劃,減少因規劃和法規滯後引發的問題,杜絕不良樓盤和爛尾樓的產生。如果政府自身的透明機制建立起來,本著公平的原則進行規模控制和規劃,按市場化操作,特別是政府職能部門如果能弱化土地供應商的行政色彩,強化其市場色彩,那麼不管是本地開發商還是外地開發商,只要有競爭優勢,都會參與到土地的拍賣中來。
問渠哪得清如許,為有源頭活水來。也許,已經市場化了的外地開發商的進入能夠給北京房地產市場帶來新的活力,推動本地市場化的步伐。
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