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建設部住宅產業化促進中心近日頒發了《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》。在現有《房屋買賣合同示范文本》內沒有精裝修質量條款的情況下,買房人一定要小心房地產商在『精裝修』上打主意。買房人在買精裝房屋時,要特別注意如何補充相應條款以明確雙方權利義務。
商品房交付別說『精』字
房屋質量是期房交付時出現爭議最大的問題,但買房人真能因為房屋質量做到退房的在北京可以說幾乎沒有,原因很簡單,蓋房子,不是車間進行標准件組裝,信譽再好的房地產商也不敢保證自己蓋的房子不出任何質量問題。讓買房人明白因質量原因,只有房子的地基和結構出了問題纔能退房,而其它問題只屬於保修的范疇,對幫助買房人理性面對買房時的衝動和收房時的失望形成的落差有著積極意義。
目前,在尚不能很好地解決交付房屋進行竣工備案的情況下,商品房交付將面臨著新的衝擊波——『精裝修』交付的爭議。筆者曾撰文從『物權』和『操作性』等方面發表過對『裝修一次到位』的不同觀點,至今仍對『精裝修』的『精』字提法感到懮慮,固執己見地認為:房屋交付還是恢復到過去沒有『初裝修』概念前的『房屋竣工』好一些,『再裝修』的噪音問題,可以通過不斷提高『房屋竣工』的裝修標准加以解決,如果用上『精』字,房屋交付時勢必釀成新的爭執。一旦『精裝修』成為房屋交付的標准,就不能再說只有房屋出現地基和結構問題纔能解除合同,因為解除合同的『要約』已發生『質』的變化。
近期,建設部住宅產業化促進中心頒發了《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》,但買房人一定要清楚這些文件對房地產商並非具有強制性限制,事實上『一步到位』的『位』,對房地產商和買房人仍是虛無飄渺的。在現有《房屋買賣合同示范文本》內沒有精裝修質量條款的情況下,買房人一定要小心房地產商在房地產開發利潤下降情況下,在『精裝修』上打主意,以此作為新的提高自己企業效益的增長點。買房人在買精裝房屋時,要特別注意如何補充相應條款以明確雙方權利義務。
菜單裝修將成期房銷售主流
北京市建委、規委、國土房管局聯合制定的《關於加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若乾規定》,提出了房屋裝修的四種不同方式:一是房地產開發企業開發商品住宅時,將家居裝修連同住宅主體結構一體設計、施工到位後銷售,滿足購房人直接入住要求;二是房地產開發企業可以在預售中,向購房人提供裝修菜單及樣板間服務,按購房人意願進行家居裝修設計,連同住宅結構一體施工到位後交用;三是購房人買房後進行裝修的,如果與開發商或物業管理單位推介的裝飾裝修企業簽訂了裝修合同,開發商或物業管理單位與裝飾裝修企業承擔質量保修連帶責任;四是購房人未選用被推介的裝飾裝修企業的,可在購房人裝修前將裝修方案報物業管理單位備案,簽訂裝修管理合同。
上述規定,如能做到由買房人和房地產商相互自願約定更能體現我國法律精神,但從目前政府倡導的和房地產市場實際發展的趨勢看,它很可能只是一個過渡,期房銷售中采用上述第二種方式將會成為主流。如果政府不能及時對房地產商采取有效的限制措施,按目前合同實際簽署的情況落實第二種方式,所形成的隱患將會越來越凸顯。因為我們不能不清醒地看到:很多房地產商目前在和買房人簽訂購房合同時,都將菜單式裝修寫成『將來時』,房地產商往往在賣房時說『菜單』還沒有做好,具體的裝修『菜單』要等以後確定裝修隊伍再說,而很多買房人在要求無效的情況下又倉促在合同上簽了字,可真到『再說』時,如果雙方就『菜單』談不攏,合同是否應繼續履行將會成為爭議更大的問題。
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