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旺地不等於旺鋪
恆基商城讓『紫豪都』陷入窘境
坐擁長安街和北京站兩大地理優勢,誰都會認為恆基商城是塊風水寶地,而以恆基集團響當當的實力,有誰能想到這裡會經營不好?然而就在這個具有標志性的建築裡,紫豪都酒店經營不到一年就因恆基中心未能履行的多項承諾而陷入窘境,由於多次被切斷水、電,目前『紫豪都』已經無法正常經營,不僅上千萬的裝修成本要付之東流,百餘名員工也面臨著突然失業的困境。
一年半換了六任總經理
恆基的物業究竟是誰管?
據紫豪都酒店董事長王芳女士介紹,在其簽約之前,當時恆基中心方面的負責人對她提出的在停車位、專用電梯、空調設備改進,以及市場推廣、樓面燈箱招牌等方面的要求都給予了滿意答復。基於對恆基品牌和實力的信任,紫豪都酒店的上屬公司北京福瑞華科貿有限公司於2000年9月與北京恆兆置業有限公司簽署了租用北京恆基中心二層約1300平方米的場地作為紫豪都的經營場所。
讓人難以理解的是,恆基中心的物業管理負責人竟在之後的一年半裡連換了六任,紫豪都酒店就在不斷的談判、不斷的爭取權力、不斷的接受承諾之中艱難經營。
據了解,恆基中心自1997年開業,五年以來,既沒有成立業主管理委員會,也從未與業主和租戶簽署物業管理協議。其對外的物業管理部門也不確定,一會兒是北京恆兆置業,一會兒是恆基物業管理處,一會兒又是恆華物業管理公司,而現任物業管理負責人已經是第十三任了。
本來商業的經營最需要的就是持續性,需要有更多『回頭客』。如此不穩定的物業管理,怎麼能保證穩定的商業經營環境呢?
定位不明確 客戶逃逸 商場經營惡性循環
恆基商城面對的客戶群體存在著兩極現象:一方面是其樓內辦公的白領,另一方面是北京站來往的大量人流。但這類消費群體之間存在著巨大的消費差異,要把這兩類人群都吸引過來,是難實現的。而恆基商城卻偏偏要『通吃』,招商對象瞄准了這兩類人群,矛盾自然會出現。
開業五年多來,恆基商城8萬平方米的面積只有2萬平方米在營業,二層以上的商鋪幾乎全部空著。一個月每平方米37美高額租金不是每一個商戶都能租下來的。據悉,『千百千』經營面積1.2萬平方米,一年租金1600多萬,自今年年初開業後至今還在賠錢。
一個曾經租用過恆基商城的業戶說,當時恆基中心是以較低價格租給他的,但是在一年之後續約時,恆基的租金翻了不只一倍,這樣的上漲速度實在讓人無法接受。而且商城裡面空置的面積太多,始終沒有聚攏足夠的人氣,生意並不象預期的那麼好。收不回投資的商戶支持不下去自然都走了,人氣越淡就越沒有人來,已經形成了惡性循環。
商務中心不是商業中心
底商投資需要謹慎
部分商戶反映,恆基中心雖然設計的豪華現代,但是平面的設計卻並沒有考慮商業經營習慣,造成了許多商業死角,人流不易走到。
其實這與物業管理的專業水平也有關系,有商場經營經驗的管理者可以通過廣告、路標、指示牌等將客戶引導至各個角落,也可以能過櫃臺的擺放、路線的設計,以及功能分區將建築進行重新規劃,從而達到引導客戶、留住客戶的目的。
恆基中心是一個綜合型物業,其主體為寫字樓、公寓和酒店。在物業管理方面,寫字樓、公寓、酒店有著相通相近的地方,而商場的經營與管理則完全不同,需要專業人員與經驗。恆基雖然有強大的實力,但從恆基商城幾年來的經營情況來看,實力並不等同於專業經驗。
近來,底商的投資已經成為新一掄熱門話題,作為住宅或商務項目的商業配套,底商確實有其天生的優勢??充足的客源。但是否能留住客戶和怎樣留住客戶,卻不是一個簡單的問題,僅靠對位置和背景的判斷是不夠的。對於大多數開發商來說,商業經營並不是他們的專業,這就需要開發商在建設底商時需要有明確的思路和清醒的頭腦,使建築形式盡量符合經營內容。
同時,富有專業性和責任感的專職物業服務是不可或缺!
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