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租為賣 一擲萬金為產權 追問中關村天價商鋪
近來最引人注目的應該是中關村科技貿易中心,開盤前幾天就有人排隊取號,每人還只限一個;開盤的當天趕上天降大雨,冒雨搶購者竟達到300多人,是價錢便宜嗎?按使用面積算,每平方米高達9.5萬元,可以算是天價;最終的結果是幾天內狂賣了5個億。那麼這究竟是因為什麼呢?
天價產權商鋪受追捧
位置好壞決定項目的成敗,供求關系決定商廈的興衰。上世紀的80年代到90年代,中關村逐漸形成以開發、經營電子產品為主的『電子一條街』。隨著1999年6月中關村整體商務環境改造規劃的出臺,中關村拆除了絕大部分的電子小門臉兒,這些電子產品的經銷商搬入海龍、太平洋、硅谷三家大型電子商場中。雖然從表面上看供需基本平衡,但位置好的商鋪依然搶手,據說,出租率最高的海龍大廈一個櫃臺的轉讓費高達10萬元,而位置遠一些的電子商廈卻仍有空置櫃臺待租。這家中關村科技貿易中心(以下簡稱科貿)的商鋪位於中關村大街黃金位置,所以,雖然堪稱是目前國內價錢最高的商鋪,但仍然供不應求,似乎並不特別難以理解。
但其實秘密只在於它出賣的是產權,這是首家出賣50年產權、賣使用面積並可辦理6成10年按揭貸款的商廈。銷售總監張加寧說:每個標准攤位面積為5.4平方米,按均價9.5萬元計算,每個攤位總價也就在50萬元左右,再加上提供6成10年的銀行按揭貸款,對商戶來說即使單價高也非常合算。而馬路對面的海龍每月每平方米的租金約1500元,50萬元租一個攤位,也只能租6年。據說,8月將開盤的鼎好電子商廈也想采用有租有售的經營方式,何況,比起現有的電子商廈,科貿中心、鼎好電子商城等後起之秀的硬件設施、環境配置等品質都大為提昇。後者商鋪規模為5萬平方米左右,三組電扶梯與10部客貨梯在商場內將形成人流、物流通暢的交通組織;前者商鋪面積為7萬平方米,設有高科技電子引導標識,過道寬達2.4至5米,9號地鐵出口正在它的地下一層,停車位有900多個,科貿自稱可以達到『燕莎一樣的購物環境,海龍一樣的火爆人氣』。
『出售產權』作法引發爭議
對於商戶瘋搶科貿商鋪現象,有業內人士持不同觀點,並提出以下幾點質疑:
一、這種傳統電子市場的業態到底還能存活多久?
隨著電子市場的飛速發展,賣電子散件的會越來越少,電子市場逐步會被售後服務好、物美價廉的品牌整機所替代,可見電子散件零售市場的需求已經在下降,也許會繼續維持三五年,但商戶購買50年產權的商鋪無論是自己經營還是出租,數年後攤位『租給誰』、『賣什麼』都是個問題。況且先進國家已開始實行送貨上門,例如拜爾公司已不進店經營,而是配送上門服務,大大降低了成本,電子商鋪的未來需求顯然在減少。
二、業權不統一加大物業管理難度。
科貿的開發商、經銷商、物業公司之間沒有什麼必然聯系,利益不同,開發商想將資金盡快回籠,經銷商希望得到更多傭金,而物業管理公司的壓力最大,因為出售產權無法選擇商戶,不同的商戶的背景與需求非常復雜,如果沒有強有力的管理辦法,會有形不成規范管理的隱患。
三、大量商鋪上市可能影響小業主投資收益。
目前中關村商鋪總體上供需基本平衡,突然冒出科貿7萬平方米的商鋪再加上鼎好商廈的部分商鋪面積,是否會出現供過於求的局面?由於商戶之間相互影響,據說專炒櫃臺的那批人已有人將剛買的攤位號倒出,有的一個號就賺了幾萬元,所以最後拿到的櫃臺可能已經很貴了。再算一下付出的成本,按科貿每月每平方米35元的物業管理費計算,加上每月300元左右的個人經營稅,一個商戶每月要繳納1500元左右的費用。如果商鋪的面積供應過大,各樓層商鋪分布不均勻不飽和缺人氣,擁有櫃臺產權的小業主的出租率就會受到影響;而租用一個櫃臺每個月纔3000元,並且各商戶之間往往采用一種流行的『紮貨』作法,即如果哪個商戶有需求,商廈裡各櫃臺的貨都可以算該商戶的,等做成了這筆生意再與各櫃臺結賬,這種傳統作法對租戶來說非常實惠。
四、介於租櫃臺與賣產權之間的『賣經營權』是否可行?
鑒於科貿首次賣產權的成功范例,幾大電子商廈雖然頗有微辭,但也從中受到啟發,想找到一個更為合理可行的變通辦法。有的商廈已在考慮『賣經營權』的作法,因為經營權比產權便宜很多,成本低,投資收益快,還可通過與商戶雙方之間的溝通確定購買經營權的時間長短,商戶可以根據自己的情況自由選擇經營權的擁有年限,超過這個年限以後,也許電子市場這種業態正好改變了,自然就沒了幾年後『賣什麼』、『租給誰』的擔心。但另一種觀念認為,『賣經營權』由於真正的權利不在商戶手中,只是一次性地交付租金,對商戶沒什麼保證,所以商戶是否會認同也是一個問號。
靈活多元新格局乃電子市場趨勢
對於上述各種爭議,科貿認為,電子產品、電子市場昇級換代的迅速的確驚人,科貿中心現在和未來的一整套業種規劃中,雖仍以電子產品為主,但也對電腦、生物科技等展示、研發業態給予了相當的空間。如一層做知名大品牌的形象展示,二三層以名牌整機為主,四五層纔是傳統的電子散件市場,七層將設為一個高科技新產品的展示中心。科貿以為,電子散件市場在數十年內不會消失,因為不管產品昇級成什麼樣,其零散件也會跟著昇級換代,攢成的電子產品仍有一定的市場份額;他們將會聘請專業的物業管理公司對商廈進行高效率的規范管理,科貿的開發商和經銷商也都屬經驗豐富的專業團隊,經銷商是做過和喬麗晶、國際使館村、澗橋·博物館的臺灣張力公司;對於周圍同類商廈市場造成的衝擊波,科貿方稱不會達到『你死我活』的激烈程度,因為電子產品的利潤少,主要靠薄利多銷的方式,一個商戶在某一個區域裡會有多家商鋪,就連同一樓層也經常會有幾個攤位,所以商戶對商鋪的需求非常大,不是說買了科貿的商鋪就退了現在租用的商鋪。
業內人士分析認為,中關村商鋪有租有售,並且有售產權的,也有售經營權的,電子商鋪市場將形成多元化格局,並隨著市場需求而不斷調整,這也正是中關村商鋪市場開始成熟發展起來的一個重要信號。
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