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瞄准市場 了解消費者 住宅投資謹防『一頭沈』
從目前我國房地產市場供需狀況來看,隨著市場的日趨完善,商品房屋的銷售率,即當年銷售面積佔竣工面積的比例有所上昇,但商品住宅銷售率並沒有隨著住宅自有率的提高呈上昇態勢,而是略有下降。
截至2001年底,全國共有9000多萬平方米空置的商品房屋,其中商品住宅的積壓為6000多萬平方米,佔總量的75%。盡管空置房的存在有其合理性,如銷售的時間、信息的不對稱 都會導致房屋的閑置。合理的空置雖有調節供求的機能,但是空置量過大會增加開發企業的資金成本,更意味著居民購買力不足。我們不能不看到,在商品住宅面積大量積壓的同時,全國城鎮中仍然有300多萬的住房困難戶,1.5億平方米的危房需要重建改造,在江蘇、湖北、北京、上海和重慶等省、市的危房超過1000萬平方米。造成這種供需矛盾的原因盡管是多方面的,但是,在一個時期偏重於投資規模(盡管這也是十分必要的),而忽視其投資結構、產品結構的合理性,乃至造成投資的失誤,是重要原因之一。
從政策層面上分析,啟動經濟適用房政策動機是好的,但是過分強調以『經濟適用房』為重點,有礙住宅產業按市場需求積極創新,並實現投資的多元化、產品的多樣化。加之在實施中缺少具體的可操作的措施,如經濟適用房的建築面積過大、標准過高,抬高了單元房的總體價格;有些城市經濟適用房在價格上與商品房不相上下,但是地段、環境、設施、產權形式、服務、上市交易卻遠不如商品房,從而抑制了居民的購買欲望。
進一步用現代投資理論去分析,我們可以發現任何投資均須以市場需求為導向,注重市場細分和投資的多樣化,普通住宅市場和經濟適用房的開發也不例外。因為,不同的消費者受制於不同收入水平、家庭規模和消費水平,會對住宅有多樣化的需求。何況住宅是老百姓一生最大的投資消費,對此慎之又慎,實屬人之常情。
那麼,我們的房地產開發企業在瞄准住宅這個大市場時,是否了解消費者,有選擇地確定了自己的『子市場』,並以此來確定自己的投資結構、產品種類?在潛力巨大的住宅市場上,當前是急需開發中、高檔房,還是普通住宅?戶型結構是以二居室型為主,還是三居、多居室為主?單元面積是80、100平方米,還是多多益善?各類市場的份額有多大?不對市場進行細分,不在住宅產品的種類、檔次、質量上下功夫,盲目跟著感覺走,甚至一窩蜂地上同一產品,就不可避免地導致商品住宅的積壓。
所以,在房地產市場競爭愈演愈烈的今天,優化住宅業投資結構、產品結構,提高投資效益,對抑制泡沫經濟,降低不良貸款和金融風險都將產生不可低估的影響。
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