現在不少人采用貸款買房、以租還貸的投資方式進行房產投資。這種投資方式雖然投資者所需入市門檻不高，但同樣具有風險。

　　風險之一來自項目選擇

　　有些新開盤項目的開發商在對外宣傳中，往往通過假定的租金標准和計算公式，推算 給客戶的投資回報率，有的居然高達30%以上。其假定的租金標准往往是依據同區域或臨近區域租金最高的物業租價。但是實際上，租賃市場的價格往往是由多方面的因素所決定的。一個項目得到租賃市場的認可成為高出租率項目需要相當長的市場培育期，同時取決於項目整體的總租金水平和相同區域內市場總供給。隨著新項目的竣工和投放市場，原來的高回報率將被平抑。

　　另外，租金不是純收入。出租投資的前期投入除購房款外，還應包括國家規定的稅、費。尤其是中高檔項目，一般租戶會要求隨房提供精裝修、全家電和其它生活必需品，這筆投入也應該計入房產的前期總投入。另外，任何租賃項目不會達到全年滿租期。再有，按照國家規定，投資者出租經營房屋所得要交納個人所得稅；對於高檔居住性房產委托經紀公司出租還須交納一個月的租金；另外，物業、供暖、保安、保潔等費用是否包含在租金之內還須投資者與承租者協商確定。所以如果把預測租金當做純收入，肯定達不到預期的目標。

　　風險之二來自租賃市場

　　租賃市場的價格主要還是靠市場供求來決定的，相對范圍內的市場總供給量和市場總需求量的變化將直接影響市場的價格。出租投資是在相當長的時間段內追求相對平穩的回報率，但實際市場同區域供給加大會造成租金的波動，投資者應考慮長期投資的實際利益。

　　怎樣減小『租金回報』投資的風險

　　首先，投資性項目的地理區位至關重要，投資者應該考慮相對地理區域和絕對地理區域兩個因素。相對地理區域是指項目周邊的大環境，絕對地理區域是指項目本身的小環境。

　　大環境應該包括：市場可提供的總需求，交通、市政配套、就醫、就學、安全、娛樂等。小環境應該包括：項目自身配套、質量、綠化、車位、物管等。

　　其次，投資者還應有良好的心態。

　　一要確定合理的投資回報率。相對於北京居住性房產租賃市場而言，平均租金回報率達到15%已經是相當可觀的了，投資者應該對投資回報率有正確的預期。二要選擇合理的戶型。作為居住性房產的投資，合理的戶型是非常重要的。對於承租者而言，『分的開，住的下』是他們的首選。三要多種選擇，量力而行。投資居住性房產的目的是取得合理的出租回報，可選擇的房產品種很多。商住公寓、公寓、高檔住宅、普通住宅、二手房等等，關鍵在於投資者量力而行。