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近年來,隨著住宅產業的不斷發展,房地產市場不規范問題開始逐漸多了起來,違規開發、廣告虛假、面積『缺斤短兩』、中介市場混亂、物業管理不規范等問題時有發生,特別是某些部門審批時的『人情』觀念,使老百姓反應強烈。日前,建設部聯合國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商總局、監察部等一起發出通知,對房地產市場進行清查整頓。——
審批得負行政責任
《通知》指出,房地產開發、銷售和管理環節的各種審批,必須審批的要規范操作,簡化程序,透明公開,明確責任;要建立錯案行政責任追究制度,堅持『誰審批、誰負責』的原則。對違反審批程序,越權、越級審批的,要追究其主管領導、直接責任人的行政責任;要通過推行房地產交易與權屬登記一體化、推行服務承諾等措施,切實簡化辦事程序,方便購房人辦理房地產交易和房屋權屬登記手續。對不依法行政的,由上級機關追究有關責任人的行政責任。同時各地要公布整頓和規范房地產市場投訴電話,指派專人負責處理房地產投訴。對不認真處理投訴的房地產企業,有關主管部門應當依據有關規定進行處罰。——
依法查處面積『缺斤短兩』行為
《通知》積極推行按套或套內建築面積銷售商品房的計價方式。對於按建築面積計價的,房地產開發企業應當向消費者明示套內建築面積及分攤的共有建築面積。已納入分攤面積的共用部位的產權,屬業主共有,房地產開發企業不得擅自另行出租、出售。
針對目前越來越激烈的面積糾紛,《通知》再次強調商品房銷售合同約定面積與實際面積發生差異時,應該按照合同約定處理;合同未作約定的,面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。買受人不退房的,產權登記面積大於合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內的(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超過3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。——
不給『兩書』就降級或注銷資質
《通知》規定,房地產開發企業在商品住宅交付使用時,應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,並按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。未按規定提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》或者未按《住宅質量保證書》的規定進行保修的,房地產管理部門應當在資質年檢中予以降級或者注銷資質證書。
同時所有商品住宅開發項目,未經竣工綜合驗收不得交付使用。未按規定進行竣工綜合驗收或將竣工綜合驗收不合格的商品住宅交付使用的房地產開發企業,房地產管理部門應當責令其限期補辦驗收手續,並在資質年檢中予以降級或注銷資質證書。給買受人造成損失的,應當依法承擔賠償責任。——
『問題』物業將被降級或注銷資質
對於經營中有劣跡的物業管理公司,《通知》指出房地產管理部門應當在資質年檢中予以降級或注銷資質證書,並記入企業信用檔案;情節嚴重的,要在媒體上曝光。對於管理不到位、侵犯業主合法權益的物業管理企業,經業主大會討論通過,可以提前解除合同,另行選聘物業管理企業。
同時房地產管理部門要采取切實有效措施,加強對物業管理企業服務行為的管理與監督。要通過完善物業管理立法,規范物業管理合同以及物業管理前期介入和承接驗收制度等措施,明確業主、業主會和物業管理企業在物業管理活動中的權利和義務,加快建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。物業管理企業接受業主或業主會委托,應當依照合同約定,對物業進行專業化維修、養護,對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理,並提供相關服務。各地價格管理部門和房地產管理部門要按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》規定的原則,制定、完善本地區物業管理收費具體實施辦法,並加強對物業管理收費的監管。對違反規定多收費、少服務以及收費不規范等行為,政府價格管理部門應當依據有關法律、法規予以處罰。——
廣告內容應在合同中明確
房地產廣告和宣傳資料中明示及承諾的主要內容和事項必須在合同中明確。房地產廣告和宣傳資料承諾的內容與實際交付不一致,侵害消費者合法權益的,由工商行政管理部門依據有關規定處罰。這條規定可算是廣大購房者的一大福音。
《通知》要求各地要把加強房地產廣告管理作為集中整治廣告市場秩序的重點。對違法發布房地產廣告和不兌現廣告承諾內容的房地產企業,房地產管理部門應當責令限期改正;逾期不改正的,在資質年檢中予以降級或注銷資質證書,並在新聞媒體上曝光。工商行政管理部門要加強對房地產廣告的監測,對違法房地產廣告依法予以查處。
房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質量、設備、裝修與樣板房是否一致;未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。——
中介行為是整頓重點之一
此次清理整頓中,重點查處未取得資質證書、未履行備案手續、超范圍從事中介業務以及中介行為不規范的房地產中介服務機構。對於偽造、涂改、轉讓房地產中介服務人員職業資格證書的,房地產管理部門將依據有關規定收回其資格證書或者公告資格證書作廢,並處1萬元以下的罰款;對於在房地產中介活動中收受委托合同以外財物、允許他人以自己的名義執業、發布虛假或不實信息、在兩個以上機構執業、與一方當事人串通損害另一方當事人利益以及違法收取傭金等違規、違法行為,房地產管理部門應當收回資格證書或者公告資格證書作廢,並處1萬元以上3萬元以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。同時,《通知》要求加快實施房地產經紀人執業資格制度,積極推行房地產中介服務人員持證上崗制度。
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